新築アパート3棟同時購入による莫大な資産形成について


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 12 分です。

私が36歳の時に構想したスキーム

ラブ☆スカイの名をもっとも代表する投資スキーム

それが、「新築アパート3棟同時購入」です。

そもそも、30代前半に株式投資と為替取引で

痛い目にあった後に一発逆転の発想でたどり着いた

投資スキームです。

この新築アパート3棟同時購入のおかげで

いまの私があると言っても過言ではありません。

私に新築アパートを売ってくださった

業者様には本当に感謝しております。

さて、復習の意味でこの

新築アパート3棟同時購入スキームについて

ご説明しましょう。

まずは、私が不動産投資を始めた頃の

一般的な新築アパート

不動産投資の代表的プランは

以下のようになります。

投資額:7000万円

自己資金:300万円

ローン期間25年

ローン期間中の収入(CF):10万円/月

ローン完済後の収入(CF):35万円/月

ローン完済後築35年目に売却した場合の益:2500万円

経営期間は35年だと仮定すると、

投資回収利益を計算すると

10万円✕12ヶ月✕25年+35万円✕12ヶ月✕10年+2500万円-300万円

=9400万円となります。

一言でわかりやすくこの新築アパート経営を述べるなら、

自己資金300万円で、7000万円の新築アパートを購入して

35年後に売却したら、総額で、9400万円を

手に入れることができる「投資」だ!

と言うことになります。

とてもわかりやすいでしょ?

新築アパート経営が根強く人気があるゆえんは

この大きなメリットにあります。

さらに新築アパート経営のメリットはこれだけではありません。

まあ、新築アパートに限ったことではないのですが、

年収600万程度のサラリーマンさんは

平均すると、毎月3万円程度の所得税を納めています。

年間にすると、36万円ですよね。

普通は年間36万円を国に納めたらそれでおしまいですが

新築アパートを購入したら

この36万円が毎年キャッシュバックされるのです。

言い方を代えると、税金還付を受け取ることができるのです。

そのからくりは、節税対策として新築アパートが

認められているからです。不動産を購入するとその購入自体が

節税対策となります。

また、経営を開始したら管理費が生じます。

その管理費も経費になるので節税対策として機能します。

さらに、賃貸経営に必要な物品購入や移動手段とうも経費として計上できます。

場合によっては、不動産経営に関係する飲食費やプレゼント購入費も経費になります。

まあ、不動産経営をすることで様々支出が必要経費と認められ、

一度サラリーマンとして

支払った所得税から

税金還付として戻ってくるわけです。

初年度はフルの30万弱が還付として戻ってくるでしょう

さらに、翌年以降も毎年10万程度が還付として戻るなら

25年間で、250万円~300万円程度の節税となります。

と、言うことは

先ほど述べた9400万円の利益+250万円の節税額が合わさって

9650万円の利益となるわけです。

もう一度述べるなら

自己資金300万円で、7000万円の新築アパートを購入して

35年後に売却したら、総額で、9400万円を

手に入れ、さらに250万円の税金還付金を受け取ることができる

「投資」だ!

となるわけです。

↓不動産投資最高です。わたしの4棟目の物件

まさに、

手持ち資金のなかった36歳のラブ☆スカイにとっては

うってつけの投資先でした。

サラリーマンも止めるつもりはなかったので

副業としての不動産投資は最高でしたよね。

しかし、当時の私はこれだけでは満足しませんでした。

不動産投資に関わらず、太陽光発電事業でも言えることですが、

投資をして、最も利益を出す時期は

ローンを完済してからです。

ローン完済後、その不動産が役割を終えるまでに

どれだけ家賃収入を稼ぎ出してくれるか?

それは、計り知れません。

ローンさえ完済すれば無垢の家賃収入が

自分のものになるのですから、

いかに、ローン完済まで安全に賃貸経営するかに

かかっているわけです。

ローン期間が長いと長いほど、大きな利益を得るその瞬間が

遠のくのです。

もちろん、

ローン期間中はプラスマイナスゼロである投資先が

一般的ですが、そんな中、新築アパート経営は

ローン期間中についても毎月10万程度はキャッシュフローを手に入れることが

できる投資先です。

その点は初心者投資家のラブ☆スカイにはうってつけでした。

しかし、ヨーク考えてくださいよ。

不動産投資をしてもっともその恩恵を得られる時期は

ローン完済後なんだから、

はやくローン完済を済ませれば

それだけ早い段階大きなメリットを享受できますよね?

そこで、当時私はいったい何棟の新築アパートを手に入れたら

ローンを繰り上げ返済できるか

考えました。

当時、新築アパート1棟購入したら

毎月10万円、年間120万円を手に入れることができるわけです。

10年間で1200万円ですよね。

もし、3棟の新築アパートを同時に手に入れることができたら

10年後には3600万円の現金を手に入れることができます。

ちなみに、7000万円の不動産を購入した場合の

10年後の残債は当時1.4%のローンの場合は約4100万円程度です。

この4100万円は、3棟の不動産収入3600万にサラリーマンで貯蓄した

500万円を加えれば

達成することができる額です。

このことに気付いたときは衝撃でしたよね。

もう、あらゆる手段で新築アパートを3棟購入しようと

策を講じましたね。

3棟新築アパートを手に入れて、サラリーマンを続けて貯金して

10年後に3棟の内の1棟を繰り上げ返済したら

11年目から毎年500万の家賃収入が20年から30年毎年

手に入るわけですからね。

当時、なんとかして3棟の新築パートを同時購入したわけです。

現在は、当時よりも物価の上昇で利回りが少し低下しているから

新築アパートを購入しても毎月10万円を手に入れることは難しいですが

それでも、毎月5万~6万程度のキャッシュは手に入れることができます。

やはり、不動産投資は素晴らしいですよね。

現在でもこの3棟同時購入を実施することは可能です。

しかし、融資付けの条件が厳しくなってきている現在では

かなりの高属性でないと難しいですね。

また、3棟同時購入は厳しくても

3棟保有は可能です。欠点はじっくり時間がかかるので

時代背景が大きく変化してしまうため、投資家にとって最も大事な

タイミングを逃してしまう可能性があります。

繰り上げ返済を実施するための手段としては

キャッシュフローが手に入る大きな物件と

繰り上げ返済用の小さな区分や

4部屋程度の小さな木造アパートを購入するしか

ないのかもしれません。

いづれにしても、何もしない事がもっとも

人生を台無しにするわけですから

今は複数不動産同時購入にこだわるよりも

目先の自分に合った物件をどんどん購入して

その中で最も額が小さい物件を繰り上げ返済する方針で

投資を行った方が、成功の確率が上がると思います。

やはり、その時代に合った投資手法を選ぶことが大事でしょう。

今日から10日間、今年開店するフランチャイズの

研修が始まってます。

朝は9:00~夕方18:00まで

みっちり研修です。

今年は、フランチャイズ経営と不動産投資そして、セミナー頑張ります。

ちなみに、東京セミナーは4月22日土曜日に決定しました。

まだ、25名まで4名枠がありますから

参加される方は早めに問合せください。

じっくり飲みながら投資談義に花を咲かせましょう!!

でわ

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

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〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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