銀行融資の審査の仕組を知りましょう!


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 13 分です。

みなさん、不動産投資したいよねー

↓私の5棟目の物件です。

しかし、不動産投資家になるには

融資を受けて、審査に通らなくてはいけません。

いままで数々の融資審査を

受けまくってきたラブ☆スカイですが、

よく審査の流れや、注意点、状況について

問合せを受けます。

質問内容を聞いていて共通して言えることは

みなさん、銀行融資で審査を受ける時に

担当する銀行担当者が融資審査担当者だと

勘違いしているのです。

銀行から、いろいろ質問や資料の請求をされますが、

まず、融資を受ける際に直接担当してくれる

銀行員さんは、融資審査員ではありません!

融資希望者→銀行融資担当者→銀行審査係

となるわけです。

この仕組みをよく理解していないと

融資審査は絶対に通りません。

融資の有無や融資額を決める最終的な決定権は

「融資審査係」が持っています。

いくら借入があっても、この融資審査係が「ok」を出せば

融資が通るわけです。

この融資審査係と、大きなコネがあるお得意さんであれば

融資をバンバン取ってくることができるでしょうね。

でも、現実は異なるのです。

理由は、

融資希望者は直接、融資審査係とコミュニーケーションをとることが

できないからです。

では、融資審査係は誰から、融資希望者の属性や、貯蓄額、借入額

その人間性を聞き出し、評価するのでしょうか?

そう、もう、おわかりですよね。

それは、

「銀行融資担当者」です。

この融資担当者に、融資の有無や融資額を決める

権限はありません。

役割は、

融資希望者から情報を聞き出し、

融資審査係に「正確」に情報を流すことにあります。

と、言うことはこの「融資担当者」こそが

私たち融資希望者にとっては

重要な「キーパーソン」となるのです。

銀行とのほとんどの

やりとりはこの融資担当者と行うことになるわけで、

まさに、自分専用の融資担当者なのです。

気に入らないので他の担当者に代えてほしいなんて

超VIP顧客でなければ言えないですし

やはり、このキーパーソンとなる融資担当者と

親密に仲良くなる必要があります。

絶対に、横柄な対応や態度をとってはいけません。

融資希望者にとっては唯一無二の

融資担当者ですが、

融資担当者からしたら、他に一杯ある案件のうちの

小さな一人です。

そんな、多くの融資案件のなかに一人のために

むかつく思いをしてまで、前向きな情報を審査係に

流すことはありません。

融資担当者の親密になり、少なくとも

嫌われることなく

無事質問への回答と資料を渡すことができれば

基本的には審査情報を審査係に正確+アルファで

流してくれるでしょう。

ここで、みなさん。銀行担当者がそんな、不平等なことするわけないと

思うでしょう?でも、現実なのです。

そもそも、事前審査申し込みをして、

その後、銀行から融資担当者があてがわれた段階で

基本的には、融資を受ける事ができる

テーブルにのっているのです。

融資の可能性がない方は、事前資料を提出した段階で

担当者も決めてもらえず、お断りの連絡があるだけです。

だから、融資担当者が決まって、根掘り葉掘り情報を

聞いてきたら、全力で、前向きにごまを擦りまくりましょう。

このゴマすりを怠ってはいけません。

いくら融資担当者がなにも投資について理解していないと思われる、若造であろうとも、

横柄な態度で接してくる年輩担当者であろうと、

電話越しでも伝わるくらいの

笑顔と声で、対応し、気持ちよく質問に答えましょう。

次に、銀行からの質問に「嘘はつかない!」です。

わたしも、昔、融資審査を受けるときに

つくづく体感したのですが、

当時融資審査の質問事項に

現在の不動産の借入実績を用紙に記載してください

とあったので、

借入の額を小さく見せるために太陽光発電の融資については

記載せずに、不動産の借入実績だけ記載して

資料を提出したことがあります。

数日後に、他にも融資を受けていますね?ときかれて

融資を受けるに至らなかった事もありますし、

銀行融資やその他すべての借入事項を記載したのですが

カードの残高については面倒で記載しなかったこともありました。

そのときも、銀行融資担当者から

〇〇信販で契約したカードローンは?と

聞かれたこともあります。

まあ、要は、銀行は「すべてお見通し」なのです。

だから、嘘偽らずに

すべての質問にありのまま答えましょうね。

実は、知っている情報を質問することで

本当の借入額を調査するだけではなく

融資希望者の人間性も判断しようとしているのです。

そもそも、銀行の方で属性や借入額を

調査できるのなら

質問しなくてもよいでしょ?

まあ、そういうことなのです。

融資審査に大事なことは、

➀融資担当者とは仲良くすること

➁融資担当者の質問に嘘はつかないこと

最終的に融資担当者を自分の味方にすれば、

かなり、有利に情報を審査係に流してくれますよ。

審査が終われば、あとは契約するだけですね。

さいごに、もっと簡単に

融資を引く方法をお教えしましょう。

数億も借り入れがある私が

なぜ借入を増やし続けることができるのか?

この融資を自分の限界を超えて引いてくる方法は

とっても簡単です。

融資を引いてくることが得意な

不動産会社や太陽光発販売会社にお願いすることです。

たとえば、私なら

「シノケン」「三和エステート」「ハーツ」などです。

融資付けが不得意な業者に

融資付けを依頼した場合は最悪です。

融資審査を行ったと言う情報は

数年に渡って、自分の保証協会の記録に残ります。

融資審査を受けたという事実だけなら

問題ありません。融資審査を10受けて

10すべての審査に合格したなら

逆に、高属性をアピールすることになるでしょう。

反面1回の融資審査を受けて、審査にとおらなかった場合は

次に審査をしようとする銀行が知ることになるので

なぜ、前回他行は審査を通さなかったのか?

と疑心を持つわけです。

もちろん、絶対に融資を付けてくる業者はありませんが

融資付けをなるべく得意な業者に

お願いすることが

最も重要な投資家の選択事項です。

はっきり言って、物件選びよりも

融資付けが得意な業者を見つけることの方が

よっぽど重要なのです。

先ほどお伝えした

業者はよく、この辺を存じていすので

下手な鉄砲は撃ちません。

今年は無理でも来年なら融資を通せる!

と判断したら

無理矢理、審査まで持って行くことはしません。

撃沈したら属性に傷が付きますからね!

それでも、圧倒的に融資付けがうまい

業者ですから、一度調べて見ましょうね。

あと、なぜ、上記にあげる

業者は融資付けがうまいのか?

その理由は、

先ほどの審査システムと関係があります。

基本的に

融資希望者の相手は融資担当者となるわけですが

そもそも、銀行自体と不動産業者が提携している場合はどうでしょうか?

通常は審査係は銀行の融資担当者に質問して

融資担当者が融資希望者から聞き出した情報を

審査係に流すのですが、

この融資担当者が行う最初のフィルターの役割を

融資つけがとくいな業者自体が行うのです。

この業者が紹介する方なら

大丈夫だろう!となるのです。

銀行と業者との関係の密さが重要です。

そのような不動産業者を見つけましょう。

ゴールデンウィーク前後に開催予定の

東京投資セミナーは、すでに18人となりました。

今回は人数を増やして会場を大きくする予定です。

あと7名ほど増やして25名を募集します。

わたしの、独断と偏見と思い込みによる

素人投資家の生き様をお伝えします。

是非参加してね

連絡ください!

でわ!

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

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〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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