銀行融資の審査の仕組を知りましょう!


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みなさん、不動産投資したいよねー

↓私の5棟目の物件です。

しかし、不動産投資家になるには

融資を受けて、審査に通らなくてはいけません。

いままで数々の融資審査を

受けまくってきたラブ☆スカイですが、

よく審査の流れや、注意点、状況について

問合せを受けます。

質問内容を聞いていて共通して言えることは

みなさん、銀行融資で審査を受ける時に

担当する銀行担当者が融資審査担当者だと

勘違いしているのです。

銀行から、いろいろ質問や資料の請求をされますが、

まず、融資を受ける際に直接担当してくれる

銀行員さんは、融資審査員ではありません!

融資希望者→銀行融資担当者→銀行審査係

となるわけです。

この仕組みをよく理解していないと

融資審査は絶対に通りません。

融資の有無や融資額を決める最終的な決定権は

「融資審査係」が持っています。

いくら借入があっても、この融資審査係が「ok」を出せば

融資が通るわけです。

この融資審査係と、大きなコネがあるお得意さんであれば

融資をバンバン取ってくることができるでしょうね。

でも、現実は異なるのです。

理由は、

融資希望者は直接、融資審査係とコミュニーケーションをとることが

できないからです。

では、融資審査係は誰から、融資希望者の属性や、貯蓄額、借入額

その人間性を聞き出し、評価するのでしょうか?

そう、もう、おわかりですよね。

それは、

「銀行融資担当者」です。

この融資担当者に、融資の有無や融資額を決める

権限はありません。

役割は、

融資希望者から情報を聞き出し、

融資審査係に「正確」に情報を流すことにあります。

と、言うことはこの「融資担当者」こそが

私たち融資希望者にとっては

重要な「キーパーソン」となるのです。

銀行とのほとんどの

やりとりはこの融資担当者と行うことになるわけで、

まさに、自分専用の融資担当者なのです。

気に入らないので他の担当者に代えてほしいなんて

超VIP顧客でなければ言えないですし

やはり、このキーパーソンとなる融資担当者と

親密に仲良くなる必要があります。

絶対に、横柄な対応や態度をとってはいけません。

融資希望者にとっては唯一無二の

融資担当者ですが、

融資担当者からしたら、他に一杯ある案件のうちの

小さな一人です。

そんな、多くの融資案件のなかに一人のために

むかつく思いをしてまで、前向きな情報を審査係に

流すことはありません。

融資担当者の親密になり、少なくとも

嫌われることなく

無事質問への回答と資料を渡すことができれば

基本的には審査情報を審査係に正確+アルファで

流してくれるでしょう。

ここで、みなさん。銀行担当者がそんな、不平等なことするわけないと

思うでしょう?でも、現実なのです。

そもそも、事前審査申し込みをして、

その後、銀行から融資担当者があてがわれた段階で

基本的には、融資を受ける事ができる

テーブルにのっているのです。

融資の可能性がない方は、事前資料を提出した段階で

担当者も決めてもらえず、お断りの連絡があるだけです。

だから、融資担当者が決まって、根掘り葉掘り情報を

聞いてきたら、全力で、前向きにごまを擦りまくりましょう。

このゴマすりを怠ってはいけません。

いくら融資担当者がなにも投資について理解していないと思われる、若造であろうとも、

横柄な態度で接してくる年輩担当者であろうと、

電話越しでも伝わるくらいの

笑顔と声で、対応し、気持ちよく質問に答えましょう。

次に、銀行からの質問に「嘘はつかない!」です。

わたしも、昔、融資審査を受けるときに

つくづく体感したのですが、

当時融資審査の質問事項に

現在の不動産の借入実績を用紙に記載してください

とあったので、

借入の額を小さく見せるために太陽光発電の融資については

記載せずに、不動産の借入実績だけ記載して

資料を提出したことがあります。

数日後に、他にも融資を受けていますね?ときかれて

融資を受けるに至らなかった事もありますし、

銀行融資やその他すべての借入事項を記載したのですが

カードの残高については面倒で記載しなかったこともありました。

そのときも、銀行融資担当者から

〇〇信販で契約したカードローンは?と

聞かれたこともあります。

まあ、要は、銀行は「すべてお見通し」なのです。

だから、嘘偽らずに

すべての質問にありのまま答えましょうね。

実は、知っている情報を質問することで

本当の借入額を調査するだけではなく

融資希望者の人間性も判断しようとしているのです。

そもそも、銀行の方で属性や借入額を

調査できるのなら

質問しなくてもよいでしょ?

まあ、そういうことなのです。

融資審査に大事なことは、

➀融資担当者とは仲良くすること

➁融資担当者の質問に嘘はつかないこと

最終的に融資担当者を自分の味方にすれば、

かなり、有利に情報を審査係に流してくれますよ。

審査が終われば、あとは契約するだけですね。

さいごに、もっと簡単に

融資を引く方法をお教えしましょう。

数億も借り入れがある私が

なぜ借入を増やし続けることができるのか?

この融資を自分の限界を超えて引いてくる方法は

とっても簡単です。

融資を引いてくることが得意な

不動産会社や太陽光発販売会社にお願いすることです。

たとえば、私なら

「シノケン」「三和エステート」「ハーツ」などです。

融資付けが不得意な業者に

融資付けを依頼した場合は最悪です。

融資審査を行ったと言う情報は

数年に渡って、自分の保証協会の記録に残ります。

融資審査を受けたという事実だけなら

問題ありません。融資審査を10受けて

10すべての審査に合格したなら

逆に、高属性をアピールすることになるでしょう。

反面1回の融資審査を受けて、審査にとおらなかった場合は

次に審査をしようとする銀行が知ることになるので

なぜ、前回他行は審査を通さなかったのか?

と疑心を持つわけです。

もちろん、絶対に融資を付けてくる業者はありませんが

融資付けをなるべく得意な業者に

お願いすることが

最も重要な投資家の選択事項です。

はっきり言って、物件選びよりも

融資付けが得意な業者を見つけることの方が

よっぽど重要なのです。

先ほどお伝えした

業者はよく、この辺を存じていすので

下手な鉄砲は撃ちません。

今年は無理でも来年なら融資を通せる!

と判断したら

無理矢理、審査まで持って行くことはしません。

撃沈したら属性に傷が付きますからね!

それでも、圧倒的に融資付けがうまい

業者ですから、一度調べて見ましょうね。

あと、なぜ、上記にあげる

業者は融資付けがうまいのか?

その理由は、

先ほどの審査システムと関係があります。

基本的に

融資希望者の相手は融資担当者となるわけですが

そもそも、銀行自体と不動産業者が提携している場合はどうでしょうか?

通常は審査係は銀行の融資担当者に質問して

融資担当者が融資希望者から聞き出した情報を

審査係に流すのですが、

この融資担当者が行う最初のフィルターの役割を

融資つけがとくいな業者自体が行うのです。

この業者が紹介する方なら

大丈夫だろう!となるのです。

銀行と業者との関係の密さが重要です。

そのような不動産業者を見つけましょう。

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