不動産投資をはじめるきっかけ 4 comments


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不動産投資をするような方は

相続でもないかぎり大体以下のような

順を踏んで不動産投資に行き着く方がいます。

(勝手に断言)

①こどもが大きくなると支出が増えるから

何か手を打たなければなーと思う。

(又は、老後不安のない生活がしたいから支出を減らさなければ

と思う。)

②節約

支出を減らすためまずは節約を考える。

まずは食費や娯楽費の削減かな。

③ローンをまとめる

住宅ローンやマイカーローンの金利を見直してみる。

④保険の見直し

支出を減らすために現在の支出を抽出したら

保険に掛かる費用が大きいことにきづく。

⑤収入を増やすことを考える

支出を減らすことには限界があると感じる。

・妻とともに共働きを考える

でも、子供が小さいからきびしいなー

なんて状況になり次の手を考え始める

⑥手っ取り早く収入を増やそうと考える

・株式投資やFXでもしようと思う。

貯金を下ろしてきて投入する。

⑦株やFXでは儲からないと実感する。

・ビギナーズラックはあるものの

継続して儲けられないことに気づく

投入資金が1/10くらいになった頃

ふと我に返る。

⑧リスクの少ない投資を考え始める

株やFXのような一発大もうけは出来ないが

インカムゲインが期待できる

不動産投資に興味がわく。

⑨自己資金が少ないことを反省する

不動産投資に目覚めるがその前に

株やFXで損して貯金が少ないことに気づく

そして反省する。

⑩中古物件ならどうだろうかと思い

物件を模索する

・中古物件はいっぱいあるが、

なかなか銀行融資つかず自己資金が

結構必要だと言うことに気づく

⑪さらに不動産投資についてネット検索すると

・新築ならフルローンで融資を受けることが出来るので

自己資金が100万程度ですむとわかる

⑫そして、新築大家さんが誕生する。

フィクションです。

(ラブ☆スカイのノンフィクションだと言ううわさも・・・)

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ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

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4 thoughts on “不動産投資をはじめるきっかけ

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    N様
    私は新築派なんて言ってますが・・・・
    新築しか投資の仕方を知らないだけです。
    競売・・・・やってみたいです。
    ブログかなんかで手法を公開しないですか?
    太陽光は平成27年3月までですが節税効果がすごいですよ

  • SECRET: 0
    PASS: 1f5542dc6ea1c62f6d35786cc684262d
    初めてなのにいきなりすみませんでしたm(__)m
    競売でも○東建託物件を見かけます。
    簡単そうに言い過ぎる事がどうかと思うのです。リスク無しのCMは過剰広告の可能性はありますね~
    でも賃貸業と言っても経営者なんで騙されたなんて無いんですよね~すべて自分の責任!
    私は競売派なんですがソーラーは見習えば良かったかも~と少し後悔です。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

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    n様
    ふ、ふ、ふ・・・あえて
    続きを書かなかったのです。
    失敗するも成功するも
    うんとがんばり次第ですからね。
    お互いがんばりましょう。

  • SECRET: 0
    PASS: 1f5542dc6ea1c62f6d35786cc684262d
    始めまして
    勝手に断言フィクションの延長を推測~
    ⑬からの続きを記載します
    新築を建て順風満帆と思いながら2年過ぎた頃から空き部屋が出始め家賃保証してくれてるから安心と思っていた。
    ⑭入居しないから大家負担で部屋の改修を指示され断ると家賃保証も打ち切られる為シブシブ了承!しかしその改修費用が指定業者でとても高い(>_<)
    ⑮そしてまた2年後も~何で~と思うと近所に同会社の新築アパートが~(>_<)
    ⑯家賃保証が改修指示で消えてローンが払えない(>_<)
    ⑰妻とも喧嘩が続き離婚!
    となる事例もありナカナカですね~
    今後は、アベミクが上手く機能すれば国民の所得が上がり新築も高額になり家賃も高騰し今までのアパートは良いかも知れません。
    が私は否定的な考えです。国民の所得はそんなに簡単に上がらないと思います。格差は広がります。政府はインフレを起したいんですけどどう起すかが大問題!
    でも賃貸業は需要があって供給が成り立ちますので簡単に予測は出来ません~
    とにかく行動しないと何も起きません。
    お互い頑張りましょう!