5棟目のお話がようやく来ました。 6 comments


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 4 分です。

師走・・・・いそがしぃーー

でも、今月のピークは過ぎました。

でも、年が過ぎたらすぐに年度末・・・・

師走より忙しい嫌な季節になります。

さて、久しぶりの投稿ですが、

今日、1棟目の物件を販売してくれた業者さんから

5棟目のお話がきました。

業「いやーお久しぶりです。その後はどうですか?」

ラブ「ぼちぼちですね。早く次の物件の話し持ってきてよ」

業「じつは、そのはなしですが・・・。」

ラブ「ほほー どこの物件?」

業「もちろん福岡です」

ラブ「状況は?」

業「状況?・・・融資の件ですね」

業「ラブさんからいただいた属性資料をすべて送付すみで、

内諾もいただいています。」

ラブ「条件は?」

業「8戸で5500万の物件ですが、

オーバーローンは厳しいですが、フルローンokです。」

ラブ「へー、諸費用代 300万くらいあればいいの?」

業「はい!、ただし、条件があって・・・」

業「ラブさんが〇〇から借りている120万を返済しておいてほしいんですよ」

ラブ「了解!合計400万程度用意しておけばいいわけね。建築時期は?」

業「来年春先を予定しています。」

ラブ「その話乗った!」

・・・・となりました。

まあ、来年までにどうなるかは分かりませんが

一歩ずつステップアップしていきましょう!

でも最後に・・・わたしの心の中を披露!

ラブ「わー5棟目ほしいー・・・でも、太陽光と4棟目の先行立替で

現金きびしなー、何とかせねば・・・」

それと、

先週、アパート販売会社の営業マンさんから

電話がありました。

お!何か新しい物件の情報かな?

なんて期待しながら電話に出ると・・・

一言目

「雑誌見ました。ブログも拝見していまーす」

と言われました。「・・・」

なんだーそれだけーって思いましたが、

「わが社も良い物件を紹介できるようにがんばります。」

なんて、おっしゃっていただき

ちょっとうれしかったです。

この方の所属する会社の物件はまだ所有していないのですが

むかし、このブログでも紹介したちょっと特殊な構造の

アパートを手がけていて、いつかは手に入れたい!

なんて思っています。(この場を借りてPR!!!)

まあ、融資しだいでしょうが、早くいい物件紹介してください!!

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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6 thoughts on “5棟目のお話がようやく来ました。

  • コロビビ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
     お忙しいのに、ありがとうございます。
    デベロッパーが1Kで作るのは、戸数を稼いで利回りを8%にもっていくためのように思えるので利回りの話を持ち出したのですが、確かに1LDKのみ所有の私も、この家賃を払える人は限られているのでは?とも思っています
    1Kが今の3点ユニットみたいな存在にならないかが不安なのですが、それでも需要が無くなるわけではないですものね。
    複数戸数持つ方が有利になるし…。
    丁寧に教えていただき、感謝[絵文字:e-266]です。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    コロビビさま
    どーもです。
    >  ラブ☆スカイさんは1K+ロフトの物件が多いですが、利回りの点で有利だからですか?
    ご存知のとおり、新築の場合「利回り」は同じですよ。
    新築を販売する業者さんは
    1Kだろうと2DKだろうと、2500万の物件でも6000万の物件でも
    だいたい、7.5%~8.3%で設定されています。
    1kと1LDKと2LDKの決め方は
    物件の場所によるところと
    同じ金額なら小さいほうが複数戸所有できるという点ですね。
    たとえば、同じ地域で5000万の物件を考えたとき
    延べ床面積から
    1k:8戸
    1LDK:6戸
    2LDK:4戸
    のように選べるとします。
    1戸あたりの建築費としては
    1k:625万
    1LDK:833万
    2LDK:1250万
    1戸あたりの家賃設定は利回り8%だと
    1k:50万円/年(4.1万/月)
    1LDK:67万円/年(5.5万/月)
    2LDK:100万円/年(8.3万/月)
    あとは、その地域でその設定家賃で
    入居していただけるかどうかですね。
    同じ家賃ならもちろんコロビビさんのおっしゃるとおり
    断然1LDKですが、
    1kと1LDKは土俵が違うし家賃設定も違います
    といっても、世の中の皆さんが裕福になって
    贅沢になれば、多少家賃が高くても1LDKでしょうね。
    今後は、dinksも増えそうですしんね。

  • ぐれーと

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ありがとうございます!
    参考になりました。
    私も来年中には3棟目まで完了させる目標で動いていきたいと思います!

  • コロビビ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
     ラブ☆スカイさんは1K+ロフトの物件が多いですが、利回りの点で有利だからですか?
    私は1LDKでないと10年後の空室リスクが怖いのですが、立地が良ければそのリスクもあまり考えなくていいということでしょうか。
    因みに太陽光10kwいきそうなので、2棟分進めてみます。アドバイス、ありがとうございました。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ぐれーとさま
    ご質問の件ですが、
    頭の中に基準らしきものはありますが、
    基本的に直感です。
    大事なことは、その瞬間に決めることにしています。
    じっくり考えたって、所詮素人が何時間考えても同じだし
    考えすぎてぐるぐる回るだけです。そのうち
    せっかくのチャンスが逃げてしまう可能性が大きいので
    やはり、「直感」でその場で決めますね。
    太陽光も、賃貸経営も思い立ったらすぐ行動に移したので
    わずか3年で今の立場にいます。(失敗か成功か分かりませんが)
    最後に強いて言うならば、
    「フルローン・オーバーローン」が可能かどうかが
    大きなうウェートを占めます。
    投資額の回収スピードがもっとも大事なので
    自己資金はなるべく無いようにしたいと思っていますので・・・。

  • ぐれーと

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    即断即決ですね!
    私としては、なかなか即決って難しいのですが、
    ラブスカイさんの即決基準というのは明確にありますか?