貯金1,400万円をすべて投入して5棟目、6棟目のアパート購入します! 22 comments


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この記事を読む為に約 3 分の時間が必要

4棟目の銀行との本契約も完了しました。

前回投稿であたまきん160万と

言いましたが

最終的に経費分も含めて融資を受けることになりました

と、言うことは、自己資金ゼロで4棟目ゲッチューです

手付金の100万円は、返してもらうのも処理が大変なので

火災保険のランクを100万円分上げて対応することにしました

しかし、自己資金ゼロでアパートてに入れて

年間キャッシュフロー を手に入れることができました

それと、

今日、4棟目物件の現状を見に行ってきました。

手前のヤードがラブスカイの建築予定地で

奥が、「もみのりこさんの物件予定地です。」

90坪なので、写真以上に広く感じました。

ここ、最寄り駅から1分なのです。

16倍のエントリーを勝ち取りました。

(他に15人も希望者がいたそうです。)

3月完成で、4月から運用開始ですので

楽しみです。

ちなみに、来年1月ごろ、足場があるうちに

太陽光発電システム16kwを設置予定です。

ただし、これから融資付けです。

まあ、500万円くらいだから

現在手に入れているカードローンから支払ってもいいかな?

ちなみに、今回の物件は、頭金160万円で手に入れました。

約40倍のレバレッジとなります。えっへん。

計算すると、1年と3ヶ月で投資資金回収となります。

まだ、現金を1400万程度残していますので

5棟目、6棟目に投入する予定です。

もちろん、今後もなるべく自己資金は使用しないつもりなので

極力、銀行から融資を引き出すつもりです。

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この記事を読む為に約 16 分の時間が必要

でしたが、

最後までお付き合いくださいまして、

ありがとうございます。

今後のブログ更新の活力にしますので

お手数をおかけしますが、

↓ご褒美に1クリックお願い致します。

(゜゜)(。。)ペコッ

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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22 thoughts on “貯金1,400万円をすべて投入して5棟目、6棟目のアパート購入します!

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    Kazutoさま
    中区ですか
    場所しては最高ですね。
    今そんなに地価高騰しているのですね
    もう卒業して16年になるけど
    学校が中区の鶴舞にあったので
    良い町だと言うことは存じています
    保有物件業者は、一部、ちょっと違いますが
    シノケンもインベストも、管理手法は
    同じようです。
    修繕積み立てがあり、共益費も自動的に
    管理業者に回収されます
    また、敷金礼金もありません
    4棟目が購入の業者から聞きました

  • kazuto

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ラブスカイ様
    お返事有難うございます。
    御指摘のように 中区での提案でした。それ以外も、名古屋駅より一駅か二駅ぐらいの所の提案です。ただ、土地感が無く、一度見に行ったときは、少し小さい町工場が周囲にあり、暗い感じがあり止めました。インベスターズさんとシノケンさんの物件を持たれているようですが(間違っていたらすいません。)、退去時にかかる費用等の契約内容が違う等、少し違いがありますが、実際運営されていて、どういう風に感じられていますか?許せる範囲で、御教授していただければと思います。よろしくお願いします。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    kazutoさま
    ブログ応援感謝いたします。
    うーん。あきらめるのはまだ早いかもですね。
    一流の販売業者が、提案するのですから
    販売業者を信じてエントリーするのはありかもしれません。
    それだけ高い土地でもアパート投資が成り立つということは
    すごい一等地なのかもしれません。
    もしかしたら、憧れの
    千種区 中区 西区あたりですか?
    わたしなら、名東区や中川でもok
    かな。

  • kazuto

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ラブスカイ様
    やはり、難しそうですね。もう少し検討してみます。これからもよろしくお願いします。
    ブログ楽しみにしています。
    それでは、また。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    kazutoさま
    40坪で3000万のとちですか・・・。
    一等地なのですね。
    これだと、購入した後の
    取得税も固定資産税も負担が大きくなりそうですね。
    高い土地でもトライするメリットは
    満室経営ができる可能性を少しでも高めるためです。
    坪単価75万円で、家賃5.5万は、ちょっと
    微妙な感じはしますね。

  • kazuto

    SECRET: 0
    PASS: 985ee77a2baf55d58d63e048e3f3e4c7
    ラブスカイ様
    お返事有難うございます。坪単価は、大体60から90万円で設定されています。土地が3000万円前後、建物が4000万弱、諸経費500万円前後、5.5万/戸といったところでしょうか?
    シノケン・インベスターズともにこんな感じです。やはりこれだと難しいでしょうか?

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    kazutoさま
    40坪ほどで8戸の設定で7000万円ですか、
    まあ、粗家賃収入で560万/年
    47万円/月
    5.9万/戸
    なら、わたしならエントリーします。
    それ以下なら・・・?
    土地が高すぎるのかな?

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    もみ様
    わたしの保有するパネルは、
    自宅:シャープ製 高いけど、安心かと思って
    アパート:中国BYD製です。
    保障で10年入れるわけですので、
    外国製でも問題ありません。
    割高な日本製にこだわるのは、ただの自己満足!
    そこに行き着きました。
    あと、参考になるかもしれませんが、
    近くに高層マンションがあって発電量が下がっても
    わたしの理論では、問題ありません。
    太陽光発電システムを新築時に導入するメリットの最大要因は、
    屋根の防護です。
    屋根のメンテナンスに、10年ごとに100万かかるくらいなら
    新築の内にパネルで防護してしまったほうが
    メリットがあります。
    ちなみに、高層マンションで20パーセント発電効率が
    落ちても、今の金利なら、まあ、一般的な
    これから10から15年の間であれば、
    とんとんになるでしょう!

  • kazuto

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    初めまして。岡山在住のサラリーマンです。楽しく拝見させていただきます。最近マンション区分の投資を始めましたが、アパート経営を考え始めました。インベスターズさんとシノケンさに相談したところ、名古屋の物件を勧められましたが、40坪ほどで8戸の設定で7000万円以上します。これでも何とかやっていけるでしょうか?もう少し戸数を減らすか、場所を変更したほうが良いでしょうか?

  • もみのり子

    SECRET: 0
    PASS: a8a3d4b7abba2dd9e7c57cbf734e7194
    もう少し教えて下さい。太陽光発電ですが、ラブスカイさんはどちらのメーカーをお付けになりますか?
    わたしもエネオスに見積もり依頼したら京セラ製15.2キロワットで550万でした。それって高いのでしょうか?見積書には値引き700万とありましたが本当かしら??
    私の博多駅近物件は近隣商業地域にあるので周りが高層マンション建つ可能性があるから太陽光つけても…。って感じですが、今回は第一種住居地域なのでつけてもいいですよね。やはりキャッシュは使わないで融資先捜した方がいいですよね。
    どこか貸してくれるかな〜。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    もみさま
    たしかに、気づいていると思いますし、
    おもむろに、ブログで近況をながして
    プレッシャーを与えています。
    (写真も投稿しているし自分のところの物件は分かるよねー)
    ちなみに、太陽光については、基本的にトントンです。
    ローン支払い後は、壊れるまで収入を得ることができます。
    太陽光パネルを設置してもっとも大きなメリットは、
    環境エネルギーを設置しているという充実感が得られることでしょうね。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    > 頭金160万円・・・!
    >
    > ラブスカイさんには、いつも驚かされます!
    >
    > 私も次の融資は、頭使って、うまくやってみたいと思います。
    グレート様
    応援感謝いたします。
    頭金を如何にに減らすか・・・
    実は、複数棟所有するための絶対条件は
    これなのですよね。
    自己資金には限りがあります。
    最初に自己資金をがっつり投入してしまったら
    もう2棟目は無理です。
    お金がためるまで数年待たねばなりません。
    常に、自己資金は通帳に入れておいて、
    お金があるんだぞーって主張しながら
    極力レバレッジを利かせるために
    フル融資を取ってくる必要があります。

  • ぐれーと

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    頭金160万円・・・!
    ラブスカイさんには、いつも驚かされます!
    私も次の融資は、頭使って、うまくやってみたいと思います。

  • もみのり子

    SECRET: 0
    PASS: a8a3d4b7abba2dd9e7c57cbf734e7194
    本日土地を見に行ってきました。すっかり更地になり、ラブスカイさん側は着工していますよね。
    私から業者には何も言っていませんがラブスカイさんは有名だから業者もご存知なのでは?雑誌にも載ったのでしょ?
    私のブログは見つからないと思いますけど、ラブスカイさんは…目立ってますよ(笑)
    今更ですけど…ここにも太陽光つけるのですね。そんなにメリットあるのですか?私、勉強不足でごめんなさい。
    足場があるうちに付けると安上がりなのでしょうね。私も付けようかしら….

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    裏技…
    は、ないのですが、
    まず、見せ金としての現金がなければ
    融資はとれませんね。
    例えば2000万円貯金があれば、
    5000万円のぶっけん2棟分の頭金(10%)
    となるので2棟連続でもいけるでしょうし…
    2000万円なくても、
    銀行に信用があることを示せば
    自分を大きく見せることに成功すれば、
    行けると思います
    きょうはここまで

  • HIRO

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ラブスカイ様
    メールのご返答有難うございます。
    進捗がありましたらご報告させていただきます。
    また、不明な点とう出ましたらご質問させてください。
    最後になりましたが、
    4棟目ご契約本当におめでとうございます。
    ありがとうございました。

  • 川崎

    SECRET: 0
    PASS: 65e142d2698a0fe3381ebc342c3e91ca
    私も現在、1棟目の仮審査依頼中ですが、一つお聞きしたいのですが、ラブ☆スカイさんは1棟目の後に、直ぐに2棟目の融資がついたと思いますが、私が聞いた業者では、融資後1年以上は新規の融資が付きにくいとのことですが、何か裏技あります?

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    どーもです。
    自己資金を低く押さえる方法は
    色々ありますが、
    テクニカル的なことは、ここでは
    投稿できません
    方法は自分で気づくしかないのですが
    ヒントとしては、
    なぜ銀行が10%求めてくるのか?に着目することです。
    例えば、資産が5000万円ある方が、
    3000万円の物件を買おうとするとき
    同じように10%は、求めてきません
    是非全額融資させてほしいと
    銀行は思うはずです
    また、貯金はなくても
    家族に属性のよいかたがいれば、
    保証人でなかったとしても
    全額融資してくれるかもしれません
    もっと補足すると、属性のよい親族がいなくても
    持ち家やマイカーなどの負債がなければ
    全額融資はとれるかもしれません
    色々考えてみましょう

  • HIRO

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ラブスカイ様
    ご返答有難うございます。
    中古物件の件、再度検討致します!!!!!
    それと、私がアポイントを取っている新築会社は
    頭金が物件金額の10%以上をよく提案されます。
    ラブスカイさんはどういった交渉で頭金を安くおさえているのですか???
    すごい!!!といつも思いながらブログを拝見しております。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    hiroさま
    応援感謝いたします。
    そうですね。
    アイケンホーム
    シノケン
    インベスターズ
    三和エステート
    あたりでとりあえずエントリーしてみてはどうでしょう?
    全国的にも有名どころですしね。
    わたし的には、現在保有している中古物件を売却することは
    薦めれません。
    わたしなら、中古物件を保有しつつ
    新築投資しますね。
    売却するときは、失敗したときですね。

  • HIRO

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    現在は今の所上手く回っております。
    また、近郊であればいろいろな対策が取れますので、このまま保有でなんら問題ないと思いますが、
    私の場合は、遠方のためきめ細やかな対策が取れず、中古物件の遠隔投資は難しいと感じております。
    ですので、現在の中古物件を売却し、新築投資へ移行しようと考えております。
    現在福岡の新築会社へいろいろと打診し情報収集をしておりますが、
    実際経験をされているラブスカイさんのご意見やおすすめの会社をご教授いただければと思っております。
    今後も楽しみに拝見させていただきます。
    以上、宜しくお願い致します。

  • HIRO

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ラブスカイ様
    はじめまして。
    サラリーマン大家のHIROと申します。
    いつも更新を楽しみにしております。
    私は現在、中古物件を投資しております。
    福岡出身の関東在住で福岡に物件を所有しております。
    中古物件ですので、空室対策というものがついてまわります