平成29年の税制改正大綱が不動産投資へ与える影響についてくわしく考察


この記事を読む為に約 11 分の時間が必要

投資家の皆さん

もうすぐ確定申告作成開始時期ですよ。

準備はいいですか?

確定申告書に添付する資料を復習しましょう!

・1年分の通帳のコピー
・1年分の領収証(経費にできるものにかぎる)
・1年分の所有するすべての不動産の家賃明細書のコピー
・1年分の返済明細書
・本業の源泉徴収票
・健康保険の通知書
・不動産を購入した方は売買契約書
・その他の投資案件を購入した方はその契約書
・株式投資やFXの収入明細
・医療費の領収書(10万円以上支出した場合)

まあ、毎年のことですから準備はよいよね。

ラブ☆スカイは、すべて税理士さんに渡したら終わり!

簡単です。

確定申告の費用なんて1万円~数万円なので

自分でやらずに

税理士さんに渡した方が絶対お得ですよ。

個人で確定申告した場合は

5年以内に税務調査にはいられる確率が10倍くらいアップしますよ。

まあ、別に税務調査入ってもいいけどね。めんどくさいしね。

さて、本題に行きましょう。

今年も税制改正大綱が発表されています。

まあ、毎年のことですが、

この税制改正大綱の目的は

納税額のアップです。その辺投資家さんはよく知っておくように!

今年は大きく3つの大きな改正がありました。

↓平成29年税制改正大綱

改正1:配偶者控除の上限の増額

改正2:酒税関係

改正3:投資用区分マンション節税対策の無効化

まずは、改正1からいきましょう。

103万円の壁って皆さん知ってますか?

配偶者控除と給与所得控除の合計額のことです。

実際に計算すると

配偶者控除の38万円+給与所得控除65万=103万円

となります。

この103万円以内であれば、控除内なので税金は発生しません

だから皆さん一生懸命103万円以内になるように労働を調整していたんですよね。

この103万円の壁が150万円に増額されました。

ただし、

配偶者の無税額上限は103万円のままなので収入が150万だと

その差にかかる所得税と住民税は納税しなければなりません!

まあ、この点は投資家にとってはたいした問題では無いですね

配偶者の労働収入が増やせるメリットの方が大きいのでよいことでしょう!

ただし、要注意点を次にあげますよ。

世帯主(一般的には旦那さん?)の所得が900万円を超えると

その最大150万の控除額は減少していって

世帯主の年収が1000万円を超えると

配偶者の収入とは無関係に配偶者控除は適用外!

となるようです。

なんだってー?

もう一度言いましょう。

世帯主の年収が1000万円を超える場合は

配偶者控除は適用外なので

奥さんには上限なく何百万でも何千万でも働いてもらってかまわない!!

と言うことですね。

不動産投資や発電投資と本業の所得がすでに1000万円ある家庭は

奥様にも一生懸命働いてもらいましょうね!

ちょっと注意が必要なことは

会社に黙って副業の不動産投資や太陽光発電投資をしている場合です。

会社では一度本業収入で年末調整して配偶者控除を受けている方の場合

まあ、ほとんどがそうなるでしょうが・・・・

なんと確定申告で1000万越で配偶者控除が適用外となり、

春先には思いもよらぬ大納税となるかもしれませんね。

ラブ☆スカイ家は昨年手は打っております!

妻は扶養から2年前に外して、

設立した会社の社長になってもらって

外に働きに出てもらったり

不動産や太陽光の管理会社として節税対策してもらってます。

その他、ブログの広告バナー設置収入もあるからそれなりの

節税効果もあります。

一言・・・節税は計画的に!

あと、不動産等の売却で大きな収入があった方も

確定申告時に配偶者控除の適用外になりますから

十分に注意してくださいね。

といっても、投資活動を拡大している方には

あまりこの改正1は関係ありません!!

問題なし!

さて、次は

改正2の酒税についてですが・・・

これは、投資家には関係ないので

今回は無視!

さあ、最後に区分マンションの節税対策無効化を狙った

恐るべき、憎むべき改正について解読しましょう

毎年毎年よく考えるね、

区分マンション投資に対しては厳しい税制改正が続いています。

マンション投資の最大の理由は

一般的には「相続税対策」なんですよ!

知ってました?

ちなみに、ラブ☆スカイの区分マンションの利用方法は全く

違いますよ!ラブ☆スカイが提唱しているのは

「繰り上げ返済」目的ですからね

投資額あらゆる不動産案件では最も額が小さい

区分マンションを繰り上げ返済して

将来の安定を手に入れる!ことですからね!

あ、また脱線してしまった

さて、いままで、どのようにして

マンション区分購入で

相続税対策をしてきたのでしょうか?

それは、簡単です。

手元に1億円あるとします。

1億円をそのまま現金で相続したら

課税額は1億円ですね。

でも、1億円で区分マンションを購入した場合はどうでしょうか?

だいたい2割~3割程度は価値が小さく評価されるので

7000万程度の課税額にすることができます。

そうです。この差3000万円が節税となります。

まあ、この節税手法については今後も同じでしょう。

ただし続きがあります。

マンションは1階でも20階でも

同じ評価額なんですよ!!!!!!!

何言ってるかわかりますか?

1億円の現金で

マンションの1階(1戸5000万円)を2戸

購入した場合の評価額が7000万円だとしましょう。

その場合は1階の1戸あたりの課税額は3500万ですよね!

同じマンションの最上階の1戸1億円の部屋を1戸購入した場合は

どうなりますか?同じ間取りなら

1階の1戸5000万の部屋も

最上階の1戸1億の部屋

も同じ課税額ですよ。

それなら、1階じゃあなく

最上階の部屋を買うよね

節税効果が高いよね?

と言うことなのです。

だから、区分マンションを同じ額だけ買うなら

1階じゃなくて最上階が節税対策に適しているのですよ!

よく考えて区分マンションは買いましょうね。

新築だけじゃ無くて中古でもそうですが

階層が上に行くほど

節税効果が上がるので

人気があるのです。

金持ちが上層部を買うんじゃ無いのです。

一般人が、節税目的で買う需要があるのです。

今回の改正はこの点にメスを入れましたね。

ただーし、この改正が超しょぼかったのです・・・。

なんと、1階と最上階で課税価値(評価額)に

最大10%の差を付けただけなんです。

たいした差ではありません

感覚で言うなら

蚊に刺されたくらいです!!

結論

今年の税制改正大綱が不動産投資に与える

ダメージは、限りなく・・・・ゼロです!

安心ください。

しかし、つねに、不動産投資家は狙い撃ちされるよね

ということで、今年もバンバン不動産を購入していきましょう!

以上

今年もよろしく!

ちなみに

今月1月28日の名古屋投資セミナーは現在7名となっています。

あと、3名募集します!よろしくです。

この記事を読む為に約 15 分の時間が必要


ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

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