アパート購入時の自己資金の適正額について検証 3 comments


Share on Facebook
Pocket

この記事を読み理解するのに必要な時間は約 8 分です。

さて、久しぶりに

ラブ☆スカイ論を展開させていただきます。

今日の議題は、結構良く質問されるので

ここで述べさせていただきます。

あくまで私の持論ですし、一般論とは全く180度

逆のお話になりますので、読んだ後私を責めないでね!

さて、利回り8%の新築5000万円のアパートを購入するとします。

設定条件として

購入者は60歳で、退職金と貯蓄をあわせて

資金は5000万円あるとします。

尚且つ子供や家のローンなど支出の心配は無いとします。

人生80歳とすると、どうなるでしょう?

みなさん、どうします?

①現金5000万を投入し、現金で購入する!

②半額の2500万を投入し、銀行から金利2%・25年で2500万借りる!

③貯金5000万円を見せ金にして、全額5000万円を金利2%・25年で銀行に借りる!

ここまで、私のブログを読んできた方ならラブ☆スカイなら③のレバレッジを

がんがん利かせる手法を選ぶだろうと思いますよね。

じゃあ、ちょっとシミュレーションしてみましょう。ちょっと目からうろこ

な結果となります。

①現金購入のばあい

貯蓄:0円(支払ってしまったから)

家賃収入:400万円/年

支出:0円(修繕費は省く)

キャッシュフロー:400万円/年

投資額回収期間:5000万/400万=12.5年

○年齢別投資メリット

60歳~72歳=0円(メリット0、投資額回収期間のため)

73歳~80歳=400万×7年=2800万円

○結果

20年後の資産

2800万+回収額5000万円=7800万円

②自己資金投資額半分の場合

貯蓄:2500万円(半分支払ってしまったから)

家賃収入:400万円/年

支出:132万円/年(修繕費は省く)

キャッシュフロー:268万円/年

投資額回収期間:2500万/268万=9.3年

○年齢別投資メリット

60歳~70歳=268万円×10年-2500万=180万円

71歳~80歳=268万×10年=2680万円

○結果

20年後の資産

2860万+回収額2500万円+2500万(貯金)=7860万円

③全額借り入れた場合

貯蓄:5000万円(フルローンだから手付かず)

家賃収入:400万円/年

支出:252万円/年(修繕費は省く)

キャッシュフロー:148万円/年

投資額回収期間:0年(自己資金0だから)

○年齢別投資メリット

60歳~80歳=148万円×20年=2960万円

○結果

20年後の資産

2960万+5000万(貯金)=7960万円

どうです?

同じ60歳で投資を始めて

20年後・・・ほぼ同額・・・さらに5000万円を手元に残して

お金を借りた方が・・・若干儲かってるんですよ!

尚且つ、現金で購入した場合

投資額を回収するまでの13年間は、

貯金0からのスタートですよ・・・遊びにも行けやしない・・・。

投資額を回収するころは73歳・・・

もう旅行に行く気力もなくなってるかも・・・

夫婦どちらかが死んでるかも・・・・

銀行から5000万借りた方は

手持ちの5000万でまた、

次の投資の自己資金にすることができます。

やっぱり

私の持論は

「投資は銀行からお金を借りてしなさい!」

です。

よくアパート購入するときに、自己資金を2000万も3000万も

投入する方がいますが・・・・自己資金を回収するまでは

ぜんぜん儲かっていないのです・・・気づいてるのかな?

特に50歳過ぎて自己資金を何千万も投入してはいけません!

たんまりある自己資金は、見せ金にして

銀行からどんどん借りてアパートを建てましょう

尚且つ団信を入れておけば・・・途中で亡くなっても

支払いが・・・・チャラでーす。

相続の場合もメリットがありますよ!

だから世の中のお金持ちほど、お金を銀行からバンバン借りるのです。
「なんでお金持ってるのに銀行から借金するのか?」

の疑問はこれで解決!

ましてや、お金を持っていない若いラブ☆スカイとしては、

ほぼフルローンで投資をすることで

超レバレッジを掛けているのです。

それでは!!

1週間分の投稿でした!

この応用編で・・・マイカーをこれから買う方は

貯金が1000万あっても130万円のマーチを買うために

必ずローンを組んでくださいね。

現金で買ってはいけません。

1000万はもっと有効な投資にまわしましょう!

今回は、ローンの支払いが終わる前の状態で比較し

尚且つ60歳で投資を開始するという

よくある例で紹介しました。

ラブ☆スカイのように37歳くらいで

投資に目覚めた場合で比較してみましょう!

レバレッジのすごさを実感できます。

Share on Facebook
Pocket

この記事を読み理解するのに必要な時間は約 15 分です。

ブログランキング
上位入賞を目指しています。
励みにしますので
ご褒美に1クリックお願いします。

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

»»»»»»» 記事を閉じる

Share on Facebook
Pocket

Share on Facebook
Pocket


Leave a comment

メールアドレスが公開されることはありません。

3 thoughts on “アパート購入時の自己資金の適正額について検証

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    もみさま
    いつもコメント感謝いたします
    ちょっとかいかぶりすぎですね
    ただのあまのじゃくなだけですよ
    誰もが不動産投資でリスクを小さくする方法が
    自己資金を多くすることだとおもっています。
    そこに違和感を私は感じてるんですよねー

  • もみのり子

    SECRET: 0
    PASS: a8a3d4b7abba2dd9e7c57cbf734e7194
    いつも思いますがラブスカイさんは頭がいいですね。
    数字が頭にばっちり入っています。
    またとても説得力のある数字です。
    勢いのある人は違いますね。
    私は大雑把だし、考え方が古いのでつい借金は…と、払えればキャッシュでと思ってしまいます。
    それではなかなかお金が増えないのですね〜。
    ラブスカイさんの考え方、とても勉強になります。
    有り難うございま〜す。
    いつも応援しています。

  • パーティ

    SECRET: 0
    PASS: 40073055f8224e84674f128df869c95f
    1週間分?のブログありがとうございます。^_^
    今回は久々の?数字がならびわかりやすかったです。
    意外だったのは1〜3まで意外に差が無かったこと。
    もっと3が多いように感じたのですが(*^_^*)
    私もレバレッジかけていますが、銀行さんの金利高いです?
    それと車のローン購入は家内からNGくらいそうです。
    また銀行によってはクルマのローンある場合、不動産用の融資にかなりのマイナスになることもあるようです。(この間不動産会社に釘?さされました。ホンダステップワゴンはやはりキャッシュ?*)
    まあ銀行さんのいろんな方針、トレンドで変わるのでしょうが。
    ビックトゥモローもうすぐですね。
    楽しみにしてます。