口うるさいオーナーの物件から入居が決まります。 8 comments


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この記事を読む為に約 7 分の時間が必要

さて、久しぶりの投稿となります。

ネタとなる出来事はあるのですが、時間と気力が・・・。

さて、本日久しぶりに土曜休みをいただきました。

管理会社担当者とある事で打合せをするためです。

ことの発端は2週間前の電話からでした。

担当者「〇〇〇号室が転勤で退去になりますが、次の予約が入りました。」

ラブ「それは良かったです。さすがですね。リフォーム見積もり今度送ってください」

担当者「了解しました。」

そして、先日

担当者「リフォーム代は礼金と同額(約9万)になります。

少しでも早いほうが良いと思い、もう清掃は実施しました。」

とのこと、

別管理の同サイズの物件はパック料金で6万程度なのに、

約9万は高いな?と思いつつも

ラブ「契約にリフォーム代=敷金となってないでしょ。内訳は?メールして!」

そして内訳書を見ました。

・クロス張替え 750円/㎡ 壁、天井で35000円

については、ちょっと単価内訳で材料費と施工費を分けて欲しいと思いましたが、

まあ、許せましたが・・・

そのほかの金額が大きい箇所をみて「???」

「一式」項目のオンパレードでした。

たとえば

クロス清掃 1式15000円

エアコン清掃 1式10000円

一般清掃 1式20000円

建付調整 1式3000円

シート張替え 1式4200円

合わせて87200です!とのこと・・・。

(当時の状況を担当者から聞いたところ・・・かなり大激怒調で)

ラブ「お客様からお金をいただくための資料に1式を使うんじゃない!詳細を記載出来ない理由でもあるのか」

ラブ「いつ清掃したんだ!」

担当者「・・・調べます。」

ラブ「何人で清掃したんだ!1日中掃除してたのか?」

担当者「・・・調べます。」

ラブ「クロスを30㎡全面を張り替えてるのに、何でクロス清掃費が15000円掛かるの?

って言うか、1式の内訳は?」

ラブ「お前ちゃんと見て来てるか?着手前・完了の写真は?」

担当者「・・・だんまり・・・申し訳ありません・・・」

ラブ「もう違約金だろうが手数料だろうが払ってやるから管理契約解消だ!

今週末土曜休みを作るからうちに来い!」

と言う出来事があり、先程、担当者の上司が我が家に来て

説明をしていただきました。

まあ、あれから3日ほど経っていたので

ラブ☆スカイの怒り熱も既に冷めていましたが、

さすがは上司と言いますか、

ラブ☆スカイの質問にちゃんと答えてくれました。

結果としては、

3万ほど値引いた金額で両者手打ちとなったわけです。

ただし、手打ちにあたり、以下の約束事を決めました。

その1

今後、ラブ☆スカイ宛の見積もりに極力「1式」は使わない事

その2

礼金とリフォーム代とは切り離して考える事

礼金=リフォーム代ではない。

必ず積み上げ見積書を用意して

ラブ☆スカイと管理会社が双方納得してから施工する

(もちろん納得がいけば、リフォーム代>礼金もありうる)

その3

担当者はしっかり現場を確認する事

(あたりまえだっツーの)

最終的に双方納得して終わったわけですし、

ラブ☆スカイの本音をしっかり管理会社に伝える事が出来て良かったです。

まあ、担当者には申し訳なかったかもしれませんが・・・。

最後に、3万負けて貰ったので、

ラブ☆スカイが奄美から取り寄せていた、とっておきの1本1万の原酒

を担当者にプレゼントしておきました。

でも、世の中の大家さま、管理会社の言いなりになってませんか?

強く言えず言いなりになっている自分を納得させるために

仲良くする事が最善だと思っていませんか?

ラブ☆スカイは全く考え方が異なります。

大家:顧客(対価を支払う)

管理会社:サービスを提供

ですから、契約では甲と乙は平等ですが、

実際は、全く平等ではありません。

求めるサービスを提供できない場合、

納得行かない管理会社の替えはいくらでもあります。

人間関係も関係ありません。担当者と仲が良いから

物件を早く埋めてくれる訳でもありません。

口うるさい大家の物件から埋まっていくのです。

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この記事を読む為に約 16 分の時間が必要

でしたが、

最後までお付き合いくださいまして、

ありがとうございます。

今後のブログ更新の活力にしますので

お手数をおかけしますが、

↓ご褒美に1クリックお願い致します。

(゜゜)(。。)ペコッ

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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8 thoughts on “口うるさいオーナーの物件から入居が決まります。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    実は今回で2度目なんですよね、
    前回のときの担当者は
    それが原因だと思いたくありませんが、
    2ヵ月後に管理会社辞められて・・・
    まあ、相手も仕事ですからね。甘やかしてはいけません。
    「担当者を代えます」と上司から伝えられましたが、
    あえて、代えないように伝えています。
    せっかく今回の事件でラブスカイの人柄を垣間見ていただいたのですから
    今後緊張感をもってお互い成長したいと思っています。
    さて、お話は変わりますが、
    太陽光発電融資の件でメイン銀行さんと打ち合わせしたときに
    さらっとお友達の「ごろう」さまの事を名前も物件も伝えず
    融資借り換えについて聞いてみました。
    今月中ならラブスカイと同じ1.4%間違いなくがんばれるらしいです。
    1.6%ならあと2ヶ月くらいは対応可能ともおっしゃっていました。
    秋以降は金利が上昇する可能性も否定できないので、エントリーしてみたら?
    金利1%変われば、月間キャッシュフロー4万円ほど改善しますよ!
    もしよければ、ラブスカイの家に銀行さん呼んでもかまいませんので
    返事ください。ちなみに・・・担当者が来月いっぱいで転勤になってしまいます。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    まあ、退去時のリフォームって判断難しいですね。
    今回一部写真を見せていただいて、
    30㎡くらい張替えているんですが、
    普通なら張替え必要ないんじゃ?と思うくらい
    写真では判断できませんでした。
    管理会社の担当者の上司の話によると、
    築1年~2年の物件で家賃も高いし、
    借主さんもそれ相応の品質を求めてくるので
    オーナーもご協力を!と言われましたよ。
    まあ、そこまで言われたら、
    「うむ、任せる!」としかいいようがありませんね。
    まあ、今回の一件のあと、担当者からプレゼントした
    お酒のお礼がありましたが、その声色をきいて
    間違いなく、彼の担当する物件に占めるラブ☆スカイ物件の
    存在感はアップしたと思いますよ。
    まあ、それが良いか悪いかは分かりませんが・・・。
    ちなみに、今週末(金~土)にかけて仕事(半分遊び)で札幌に行きます。
    札幌市内の町並(賃貸物件)を観察するのが楽しみ。

  • ベアー

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    口うるさい大家ですか、ははは(^_^;)
    自分の物件ですが、清掃代は入居者負担で◯◯円と契約書に書いてあるので請求されたことはないです。
    リフォーム代は全て大家負担となるわけではなく、経年劣化なども考えて割合が決まるみたいですけど、明らかに入居者に過失があるだろうと思われる点に関しては抗議して負担割合を変えてもらいました。細かな部分は見て見ぬふりをしていますが、自分に有利になるようにしてくれていると信じていますよ。ここぞとばかりにアクセントクロスにしたりして、原状回復以上のことをやらさせてもらいました。解約違約金で収まればいいよと言ったのですが、かなり余裕で余らせてもらいましたので特に内訳は聞いていません。適当な大家です(^_^;)

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    どんな場合でも見積もりとは、
    相手に必要な費用を明示する行為なので、
    必ずnetは積み上げになるのです。
    そもそも
    契約単位に「一式」を使うときは、
    中に経費や割増料金を隠すときなんですよね。
    ラブ☆スカイ的には、経費で20%程度は、
    管理会社に持っていって頂いてかまわないと思っています。
    例えば、リフォーム直接工事費=5万円なら、
    5万円×0.2=1万円
    合計6万円の請求となります
    この経費を見積もりから隠すために
    単価に織り込んだり、一式のなかに
    入れ込むのです。
    これだと、本当の単価が見えなくなります。
    どれだけの金額が下請けに流れて、元請が
    の必要経費にどれだけ必要なのか
    明確に示していただければ、
    ラブは文句を言いませんよ。
    くれぐれも言っときますが
    管理会社の必要経費で直行費の20%程度は
    許容してあげてくださいね。

  • ごろう

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    基準をどこにさだめるのか?
    根拠がたしかに重要ですね。
    そして、自分が納得いくかいかないかでしょうかね。
    やはり、感じるのは、BとEでは
    むきあう真剣さが異なるは当然。
    思いを伝えるのにパワー使って
    おとしどころにたどりつければいいのですが。
    最近Bの気持ちを知ったばかりですが・・・

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    どこの業者かは教えれませんが、
    管理自体はとてもしっかりしていますよ。
    まあ、大手に頼んでいれば、基本的に
    管理面ではどこも高水準だと思います。
    ただ苦情を言うだけなら向こうもプロなので
    切った刀で返されるだけですよ。
    今回は私が納得できなかった点を
    理路整然と、事実と契約内容に基づいて
    追求しただけです。
    たまたま、前回は、請求7万円→支払2万4千円
    今回は請求9万円→支払6万円なのです。
    私は「まけろ、まけろ」なんて一言もいっていません。
    見積書をチェックして、
    単価が妥当かどうかを確認しているだけです。
    その結果、ラブ☆スカイを納得させれなかった分を
    管理会社側が負担しているだけです。
    (実際は、管理会社側の利益が減っただけ。)
    文句を言う場合は、大家側もあらかじめ
    適正な単価を手に入れておかなければいけませんよ。
    根拠のない苦情は嫌われます。

  • もみのり子

    SECRET: 0
    PASS: a8a3d4b7abba2dd9e7c57cbf734e7194
    管理会社ってそんないい加減なんですか?
    こちらの出方でリフォーム代もそんなに値段がさがるなんて…。うーん信頼できませんね。
    今度どこの業者か教えてさい。
    私はどちらかと言えば皆と仲良くタイプで強く言えずに迎合してしまうかも…。それではいけないんですね。
    勉強になりました。