1612486 - 口うるさいオーナーの物件から入居が決まります。

口うるさいオーナーの物件から入居が決まります。 8 comments


ここからの記事を読む為に約 7 分の時間が必要

さて、久しぶりの投稿となります。

ネタとなる出来事はあるのですが、時間と気力が・・・。

さて、本日久しぶりに土曜休みをいただきました。

管理会社担当者とある事で打合せをするためです。

ことの発端は2週間前の電話からでした。

担当者「〇〇〇号室が転勤で退去になりますが、次の予約が入りました。」

ラブ「それは良かったです。さすがですね。リフォーム見積もり今度送ってください」

担当者「了解しました。」

そして、先日

担当者「リフォーム代は礼金と同額(約9万)になります。

少しでも早いほうが良いと思い、もう清掃は実施しました。」

とのこと、

別管理の同サイズの物件はパック料金で6万程度なのに、

約9万は高いな?と思いつつも

ラブ「契約にリフォーム代=敷金となってないでしょ。内訳は?メールして!」

そして内訳書を見ました。

・クロス張替え 750円/㎡ 壁、天井で35000円

については、ちょっと単価内訳で材料費と施工費を分けて欲しいと思いましたが、

まあ、許せましたが・・・

そのほかの金額が大きい箇所をみて「???」

「一式」項目のオンパレードでした。

たとえば

クロス清掃 1式15000円

エアコン清掃 1式10000円

一般清掃 1式20000円

建付調整 1式3000円

シート張替え 1式4200円

合わせて87200です!とのこと・・・。

(当時の状況を担当者から聞いたところ・・・かなり大激怒調で)

ラブ「お客様からお金をいただくための資料に1式を使うんじゃない!詳細を記載出来ない理由でもあるのか」

ラブ「いつ清掃したんだ!」

担当者「・・・調べます。」

ラブ「何人で清掃したんだ!1日中掃除してたのか?」

担当者「・・・調べます。」

ラブ「クロスを30㎡全面を張り替えてるのに、何でクロス清掃費が15000円掛かるの?

って言うか、1式の内訳は?」

ラブ「お前ちゃんと見て来てるか?着手前・完了の写真は?」

担当者「・・・だんまり・・・申し訳ありません・・・」

ラブ「もう違約金だろうが手数料だろうが払ってやるから管理契約解消だ!

今週末土曜休みを作るからうちに来い!」

と言う出来事があり、先程、担当者の上司が我が家に来て

説明をしていただきました。

まあ、あれから3日ほど経っていたので

ラブ☆スカイの怒り熱も既に冷めていましたが、

さすがは上司と言いますか、

ラブ☆スカイの質問にちゃんと答えてくれました。

結果としては、

3万ほど値引いた金額で両者手打ちとなったわけです。

ただし、手打ちにあたり、以下の約束事を決めました。

その1

今後、ラブ☆スカイ宛の見積もりに極力「1式」は使わない事

その2

礼金とリフォーム代とは切り離して考える事

礼金=リフォーム代ではない。

必ず積み上げ見積書を用意して

ラブ☆スカイと管理会社が双方納得してから施工する

(もちろん納得がいけば、リフォーム代>礼金もありうる)

その3

担当者はしっかり現場を確認する事

(あたりまえだっツーの)

最終的に双方納得して終わったわけですし、

ラブ☆スカイの本音をしっかり管理会社に伝える事が出来て良かったです。

まあ、担当者には申し訳なかったかもしれませんが・・・。

最後に、3万負けて貰ったので、

ラブ☆スカイが奄美から取り寄せていた、とっておきの1本1万の原酒

を担当者にプレゼントしておきました。

でも、世の中の大家さま、管理会社の言いなりになってませんか?

強く言えず言いなりになっている自分を納得させるために

仲良くする事が最善だと思っていませんか?

ラブ☆スカイは全く考え方が異なります。

大家:顧客(対価を支払う)

管理会社:サービスを提供

ですから、契約では甲と乙は平等ですが、

実際は、全く平等ではありません。

求めるサービスを提供できない場合、

納得行かない管理会社の替えはいくらでもあります。

人間関係も関係ありません。担当者と仲が良いから

物件を早く埋めてくれる訳でもありません。

口うるさい大家の物件から埋まっていくのです。

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

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8 thoughts on “口うるさいオーナーの物件から入居が決まります。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    実は今回で2度目なんですよね、
    前回のときの担当者は
    それが原因だと思いたくありませんが、
    2ヵ月後に管理会社辞められて・・・
    まあ、相手も仕事ですからね。甘やかしてはいけません。
    「担当者を代えます」と上司から伝えられましたが、
    あえて、代えないように伝えています。
    せっかく今回の事件でラブスカイの人柄を垣間見ていただいたのですから
    今後緊張感をもってお互い成長したいと思っています。
    さて、お話は変わりますが、
    太陽光発電融資の件でメイン銀行さんと打ち合わせしたときに
    さらっとお友達の「ごろう」さまの事を名前も物件も伝えず
    融資借り換えについて聞いてみました。
    今月中ならラブスカイと同じ1.4%間違いなくがんばれるらしいです。
    1.6%ならあと2ヶ月くらいは対応可能ともおっしゃっていました。
    秋以降は金利が上昇する可能性も否定できないので、エントリーしてみたら?
    金利1%変われば、月間キャッシュフロー4万円ほど改善しますよ!
    もしよければ、ラブスカイの家に銀行さん呼んでもかまいませんので
    返事ください。ちなみに・・・担当者が来月いっぱいで転勤になってしまいます。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    まあ、退去時のリフォームって判断難しいですね。
    今回一部写真を見せていただいて、
    30㎡くらい張替えているんですが、
    普通なら張替え必要ないんじゃ?と思うくらい
    写真では判断できませんでした。
    管理会社の担当者の上司の話によると、
    築1年~2年の物件で家賃も高いし、
    借主さんもそれ相応の品質を求めてくるので
    オーナーもご協力を!と言われましたよ。
    まあ、そこまで言われたら、
    「うむ、任せる!」としかいいようがありませんね。
    まあ、今回の一件のあと、担当者からプレゼントした
    お酒のお礼がありましたが、その声色をきいて
    間違いなく、彼の担当する物件に占めるラブ☆スカイ物件の
    存在感はアップしたと思いますよ。
    まあ、それが良いか悪いかは分かりませんが・・・。
    ちなみに、今週末(金~土)にかけて仕事(半分遊び)で札幌に行きます。
    札幌市内の町並(賃貸物件)を観察するのが楽しみ。

  • ベアー

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    口うるさい大家ですか、ははは(^_^;)
    自分の物件ですが、清掃代は入居者負担で◯◯円と契約書に書いてあるので請求されたことはないです。
    リフォーム代は全て大家負担となるわけではなく、経年劣化なども考えて割合が決まるみたいですけど、明らかに入居者に過失があるだろうと思われる点に関しては抗議して負担割合を変えてもらいました。細かな部分は見て見ぬふりをしていますが、自分に有利になるようにしてくれていると信じていますよ。ここぞとばかりにアクセントクロスにしたりして、原状回復以上のことをやらさせてもらいました。解約違約金で収まればいいよと言ったのですが、かなり余裕で余らせてもらいましたので特に内訳は聞いていません。適当な大家です(^_^;)

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    どんな場合でも見積もりとは、
    相手に必要な費用を明示する行為なので、
    必ずnetは積み上げになるのです。
    そもそも
    契約単位に「一式」を使うときは、
    中に経費や割増料金を隠すときなんですよね。
    ラブ☆スカイ的には、経費で20%程度は、
    管理会社に持っていって頂いてかまわないと思っています。
    例えば、リフォーム直接工事費=5万円なら、
    5万円×0.2=1万円
    合計6万円の請求となります
    この経費を見積もりから隠すために
    単価に織り込んだり、一式のなかに
    入れ込むのです。
    これだと、本当の単価が見えなくなります。
    どれだけの金額が下請けに流れて、元請が
    の必要経費にどれだけ必要なのか
    明確に示していただければ、
    ラブは文句を言いませんよ。
    くれぐれも言っときますが
    管理会社の必要経費で直行費の20%程度は
    許容してあげてくださいね。

  • ごろう

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    基準をどこにさだめるのか?
    根拠がたしかに重要ですね。
    そして、自分が納得いくかいかないかでしょうかね。
    やはり、感じるのは、BとEでは
    むきあう真剣さが異なるは当然。
    思いを伝えるのにパワー使って
    おとしどころにたどりつければいいのですが。
    最近Bの気持ちを知ったばかりですが・・・

  • どいんこ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    さすがですね!
    どいんこも一式には注意します。

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    どこの業者かは教えれませんが、
    管理自体はとてもしっかりしていますよ。
    まあ、大手に頼んでいれば、基本的に
    管理面ではどこも高水準だと思います。
    ただ苦情を言うだけなら向こうもプロなので
    切った刀で返されるだけですよ。
    今回は私が納得できなかった点を
    理路整然と、事実と契約内容に基づいて
    追求しただけです。
    たまたま、前回は、請求7万円→支払2万4千円
    今回は請求9万円→支払6万円なのです。
    私は「まけろ、まけろ」なんて一言もいっていません。
    見積書をチェックして、
    単価が妥当かどうかを確認しているだけです。
    その結果、ラブ☆スカイを納得させれなかった分を
    管理会社側が負担しているだけです。
    (実際は、管理会社側の利益が減っただけ。)
    文句を言う場合は、大家側もあらかじめ
    適正な単価を手に入れておかなければいけませんよ。
    根拠のない苦情は嫌われます。

  • もみのり子

    SECRET: 0
    PASS: a8a3d4b7abba2dd9e7c57cbf734e7194
    管理会社ってそんないい加減なんですか?
    こちらの出方でリフォーム代もそんなに値段がさがるなんて…。うーん信頼できませんね。
    今度どこの業者か教えてさい。
    私はどちらかと言えば皆と仲良くタイプで強く言えずに迎合してしまうかも…。それではいけないんですね。
    勉強になりました。