収益不動産販売・仲介・管理を手がけるハーツの植西社長を紹介


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ラブ☆スカイの来年1月から3月までに

購入する予定の

中古物件の詳細が徐々に明らかになってきました。

まず1棟目は「大阪の物件」となるようです。

実家と福岡の間に位置していているので

毎年帰省途中で立ち寄ることも可能かもですね。

物件の詳細はまだ、ベールに包んでおきましょう。

本日は、私が購入する中古RCマンション1棟丸ごと販売してくれる

総合不動産企業こと

ハーツアセットマネージメントの社長を紹介しましょう。

まずは、

ハーツアセットマネージメント社長の植西氏を

特集した雑誌

「次世代CEOスタイルマガジン」の「SUPERCEO」で

紹介された記事をごらんあれ↓

記事にあるように

メイン事業は

「収益性の高い中古RCマンションの1棟丸ごと仕入れ」による

販売・仲介です。

主な販売先は、中古販売を手がける不動産業者さんですから

要は、ちまたの不動産業者さんへの物件卸業ですね。

最近は、不動産業者への卸しだけでなく

さらに顧客に近い企業を目指して

直接不動産投資家への販売に力を入れています。

植西氏の経歴は記事にありますが、立命館大学在学中

から、ネットビジネスを起業したやり手ですね。

わたしも、在学中にこのような先見の明があればね。

現在では、設立後まだ1年程度にもかかわらず

顧客は500人を超えるとのこと、

わずか3ヶ月で約60億円の売り上げを達成し、

今年度は100億の売り上げが確実だそうです。

さて、

その業態ですが、

ただ不動産を仕入れて売るだけなら

ただの右から左へ受け流してマージンを抜く業態となってしまいます。

そのような中間業者は、ネットワークの発達した現代では

淘汰されたでしょう。ただ、植西社長の考えはその上を行っています。

物件を仕入れて、業者や個人に販売して仲介料を手に入れる事業では無く

仲介によるマージンを最低限にして、

売却後の管理業務に力を入れる業態です。

これは、ものすごく正しいです。

ラブ☆スカイがもっとも大好きな事業形態です。

シノケンや三和エステートもそうですが、

物件を建設して販売するだけで無く

販売後の管理事業を目的に事業展開しています。

こういった事業形態は信用できます。

その理由は、簡単です。

建設して販売するだけの不動産業者や

物件を仕入れて販売するだけの業者は

販売することでしか利益を得られない業者さんです。

そのような業者は、とにかく一生懸命販売します。

販売するためにはあらゆる手を使います。

だって、販売することしか利益を得られないのだから・・・・。

そのため、販売する物件に思いはありません。

売ったらおしまいですからね。

売ることが目的だから、売ることがゴールとなります。

そんな物件に良物件があるはずありません。

だから、私は言い続けます。

不動産物件は、販売・仲介・管理まで一気通貫で行う

業者さんを選ぶべきだと!

そのてん、ハーツアセットマネージメントの

買い取り・販売・仲介・管理をメイン事業にしている

業者さんはとても信頼できると言えます。

さらに、ハーツさんはただの管理業務じゃあ無いですよ。

マンション購入後のアフターフォローの質が

これまでの不動産業界の常識を逸しています。

ハーツ独特の家賃保証の内容が半端ないのです。

・入居者のクレーム処理

・賃料交渉

・設備の維持管理一式
(リノベーションやエレベータの維持管理)

にくわえて、

なんと、税金の支払いを含めた確定申告のフォロー

初心者が一番悩む業務を定額で実施してくれるのです。

そのかわり、しっかり管理料は支払うことになりますよ。

利回りは、属性により1.5%~3%ですが、

この平均2%の利回りでも経営規模が大きいために

大きなキャッシュフローが手に入るのです。

4億分の物件をてにいれたなら、

2%だと、毎年800万円の現金を手に入れることができます。

もちろん税引き後で、メンテナンス管理費用は差し引かれた額ですよ。

販売での利益を最低限にすることで、自己資金ゼロを実現して

4億の大型の融資を取り付ける!

そして、しっかり管理で長くオーナーと絆をつなぐことで

利益を得る!最高の企業でしょう。

植西社長がいつも、口酸っぱくなんども

おっしゃられるのは、

「ハーツから物件を購入したお客様は、パートナーです。一生お付き合いします!」

ですが、まさにそう思います。

たとえば、中古の買い取り業がメイン事業ですから

出口戦略として売却や転売もハーツさんに相談できることが

実は最大のメリットだと私は思います。

物件購入したら、生涯のパートナーとして信頼できますね。

だから、ラブ☆スカイはハーツさんを信頼して

物件を購入することを決めました。

ただ、一つだけ現時点の課題を言うなら、

やはり仕入れてくる物件が少ないことでしょうね。

販売した物件が収益を産まない悪物件だと、

購入した投資家が損を被るだけで無く

失敗が許されないのが、物件選びだと、常に社長もおっしゃってましたね。

なんどもいいますが、

管理で儲けようとする業者さんを選びましょう!

管理で不動産業者が儲け続けるには、

オーナーである投資家が儲けないと成り立ちませんからね。

まもなくRC1棟のオーナーになれると思うと興奮して

ハーツ特集しちゃった!でわ!

この記事を読む為に約 15 分の時間が必要


ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

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