銀行の融資審査が最もゆるくなる時期が到来


この記事を読み理解するのに必要な時間は約 15 分です。

レバレッジを利かせ

なるべく自己資金は少なくして、

不動産投資や発電事業投資するのは

投資家であれば常識です。

たとえば、自己資金が1000万あるとします。

そこで、

1口で1000万円の投資で1年後に100万円を

手に入れることができる投資案件があるとします。

利回り10%の投資案件ですね。

もちろん10年後には100万円✕10年=1000万円を

手に入れることができます。

1000万円の自己資金投入で、10年で1000万円を手に入れるわけです。

(自己資金を加えたら資産2000万円ですね)

この利回り10%の投資でも十分素晴らしいのですが、

ある技を使えば10年後の資産はこの10倍も可能になるのです。

そのわざとは、

もちろん

銀行から融資を受けて投資をするのです。

(当たり前ですね。)

計算して比較してみましょう。

この投資案件の銀行融資条件が

自己資金10%(まあ、一般的な自己資金比率です)

だったとします。

すると、1口1000万円の投資額の内訳が

自己資金100万円と融資900万円になります。

10年後に得られる利益はもちろん

自己資金100%の投資と同じく

1000万円ですね。金利2%で

融資をうけたなら、10年分の手数料を

差し引いても約800万円の利益です。

自己資金1000万円で、10年後に1000万円手に入れる投資と

自己資金100万円で、10年後に800万円を手に入れる投資

どちらが優れていると思いますか?

この2パターンの投資案件を比較することができる指標が

私の大好きな言葉、「投資利回り」なのです。

またの名を「自己資金回収スピード率」ですかね

自己資金1000万円で、10年後に1000万円手に入れる投資のばあいは、

1000万円(利益)÷10年÷1000万円(自己資金)=0.1となりますから、

投資利回り=10%の投資案件となります。

投資利回り100%だと、自己資金の回収に要する期間が1年ですから、

投資利回り10%だと、自己資金を回収するのに、10年を要することになります。

なかなかのスピードですね。

それでは、同じように銀行融資を受けて投資した場合はどうでしょうか?

自己資金100万円で、10年後に800万円を手に入れる投資ですから、

計算式は、

800万円(利益)÷10年÷100万円(自己資金)=0.8(80%)となります。

投資利回り80%とは、わずか15ヶ月で自己資金を回収できること

を表しています。

同じ投資案件にトライしたのに

自己資金を回収するのに要する期間は、

自己資金100%の場合10年

自己資金10%の場合15ヶ月・・・

月とすっぽんくらいの差が生じてしまうのです。

だから、何度も言いますが、

もし融資を受けて投資することが可能であれば

自己資金はなるべく小さくして

レバレッジをかけて投資しなければお金は爆発邸には

増えないのです。

でも、もっとすごいこと教えましょうか?

そもそも、自己資金は1000万円あったのだから

融資を受けて投資する場合は

なんと同じ投資案件を10口同時に申し込むことができるのです。

するとどうなるでしょうか?

1口1000万円(自己資金100万、融資900万)の投資案件

で10年後に800万円(金利手数料を差し引き)であるなら、

10口だと、10年後は800万✕10年=8000万円の

利益を手に入れることになります。

同じ自己資金100%(1000万円)の投資でも、

融資を受けない場合は10年後利益1000万円ですが、

融資を受けて10倍投資した場合は、8000万円の利益を手に入れる

ことができるわけです。

なんと8倍の利益です。

だから、もう一度言いますよ。

投資するなら、余裕資金をフルスロットルで全額投資資金に回しましょう。

さらに、できうる限り融資を受けて、借金をしまくって、投資しましょう。

この2つの方法を当たり前ですが実践すれば

お金は爆発的に増幅し続けるのです。

みんな、わかっていても、なかなかできないのが、

融資を受けての投資なのです。

でも、私から言わせれば、

融資を受けずに自己資金全力投資する方がよほど怖いですね。

現金で投資しなければならないのは、

融資を受けることができない場合のみです。

よーく自己属性を分析して、融資を受けることができるのか?

できないのか?見極めて投資先を考えましょう。

じゃんじゃん融資を受けて投資しましょう。

さて、ここから、本題に入りましょう。

前置きが長くなってしまった・・・。

いつも、投稿する表題を決めてから

文章を書くのですが、

ふと気づくと全く違う内容を書いてしまっていることが

あります。まさに、今日のような状態ですね。

そんな場合は、無理矢理軌道修正します。

ながーい前置となるのです。

さて、融資を受けて投資をする場合は

通常金利が低い、銀行を融資借り入れ先として

選択します。

みなさん、銀行に融資を申し込むときに

簡単に審査が通る時期があることを知っていますか?

これ、本当の情報だから

絶対に試してくださいね。

銀行にある時期に申し込むと

普段全く相手にされなかった属性の方でも

融資が通っちゃうことがあります。

ものすごーくあります。

ラブ☆スカイも、実は

6棟の不動産投資のための

融資決済時期は、なんと4案件が

この融資が最もゆるくある時期に決済をしています!

なんと70%の比率でこの時期なのです!

すごいでしょ。だから、一杯融資を受けることに成功しているのです。

へんな小細工するよりも

この時期に融資を申し込むだけで

通常時期の数倍、審査通過の可能性を高めてくれます。

さて、その時期とはいつでしょうか?何月でしょうか?

それは、下記の2点を満たす時期となります。

条件1:審査案件が増える月

条件2:決算月

まずは、条件1ですが、

銀行にとって、最も融資審査が増える時期はいつだか

想像できますか?

みなさん、どんなときに投資しますか?

ラブ☆スカイは思い立ったときに投資しますが、

世の中はそう簡単ではありません。

それは、投資する目的が千差万別だからです。

もっとも、投資する目的で体勢を占めるのが

「税金対策」としての「投資」となります。

税金対策をしようとする場合は、

まずは、自己の状態をなるべく詳細に把握する必要があります。

「今年はこのくらい利益を上げているから

税金はこのくらいになるな?じゃあ、この投資案件を駆け込みで

購入して税金対策しよっと」

みたいな感じになります。

もうわかりましたか?

そうです。個人の年末調整確定時期でもある

12月がもっとも

融資審査案件が殺到する時期なのです。

融資を受ける場合は、大概は

銀行は保証会社の審査を参考にします。

保証会社も年中忙しいわけではありません。

時間があればじっくり1件の投資案件を吟味して

個人の属性もしっかり審査します。

だから、融資額に見合わない属性と判断されれば

融資審査に落とされます。

だから、毎月50件の融資審査を受け元保証会社に

12月は駆け込みで200件の融資審査をしなければならないとしたら

もちろん、審査がゆるくなるのはしょうが無いことです。

といいますか、12月の審査難度が通常で、

その他の月が厳しすぎるのでは?なんて思っちゃったりしています。

と言うわけで、今月12月は年末まで

銀行の融資は激ゆるとなります。

まだ、12月も2週間あります。

銀行審査もまだやっているでしょうから

投資で融資をお考えの場合は

すぐ行動!ですね。

まあ、区分マンションや発電系の融資は

審査内容が簡単なので、早いでしょう!

今月までに投資先も決まらないし間に合わないと、

がっかりしないでね。

今日のお話はまだ続きますよ

実は、この12月よりもさらに、2倍から数倍

融資審査に通り安い時期があります。

先ほど上げた条件の2です。

「銀行の決算月」をせめろ!です。

実は、銀行本社では、決算の目標を決めて

融資をしています。

銀行は、お金を貸すことで利益を得ています。

お金を貸さないことには利益が出ません。

銀行にも株主がいて、利益を出さないと

糾弾されます。だから、銀行も必死です。

本店に決算目標があると言うことは、

各支店長や担当にも

ノルマが存在します。

それも、銀行のノルマはとても厳しいのです。

ノルマを達成しないと大変なことになります。

基本的に絶対ノルマは達成するのが

銀行や企業の常識です。だから、

ノルマの成果が確定する時期でもある

銀行の決算月は、担当も、上司も、支店長も本店も

融資審査が激ゆるになるのです。

もはや、12月の比ではありません。

いままで、融資審査に落とされた方、

あきらめてはいけません。

まもなく、年に1度の銀行融資審査

ユルユルキャンペーンがはじまります。

もちろん、わたしも、この時期に向けて

中古RCマンションの融資打診をしていきます。

↓来年早々から3月の銀行決算時期に向けて「ハーツ1棟物件」ガンガン行きますよ

みなさんも、お金を増加させるために

ぜひ、融資を受けて投資しましょうね。

ちなみに、不動産投資で来年3月の

融資審査を目標にするなら

いまから物件探しをしないと間にありません。

じゃんじゃん

ラブ☆スカイブログに問合せして

ばんばん業者から、金融機関を紹介してもらいましょう!

不動産販売業者も発電事業販売業者も

これからの時期はガンガン投資案件を準備しますし、」

金融機関も、バンバン融資をすべく頭にはちまきで

部下、担当者を鼓舞していることでしょう。

では!

あ、ちなみに、過去融資審査に落ちた

問合せの方も再度チャレンジできるように

業者に手配していますので

審査がいけそうなら電話があると思います!

検討を祈ります!

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港のカジノ最高でした!
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ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

ここからは、ラブ☆スカイ成功への投資スキーム紹介です

»»»»»»» 記事を読む

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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