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これまで、述べてきませんでしたが、

ラブ☆スカイがずーと思い描いている

究極の不動産投資法を紹介します。

まあ、これまでのラブ☆スカイの

投稿をよく読んでくだされば、

その考え方に繋がっているんだと

理解していただけると思います。

今日午前中にご質問回答の中でも述べておりますが、

基本的にアパート新築の場合は、

新築後～10年程度は収支がプラスになりますが

11年目以降はトントン～赤字転落になります。

これはしょうがない事なのです。

利回り9％程度で、木造1棟6,000万の物件であれば、

大体税金や固定費を支払っても1000万程度

は貯金を積み上げる事ができます。

これは、自己資金をたっぷり入れていようとフルローンでも差額で

大体この程度となります。

(もちろんフルローンの方が、10年で手に入る現金は大きくなりますが。)

そして、11年目～25年目までの残り15年でこの1000万を使い切って

トントンとなるのです。

ローン完済後、耐用年数的にあと5年くらいはCFが得られるので

1000万ほど稼いでから、最後に土地と二束三文の建物をあわせて、

2000万程度で売りさばいて現金をゲットするのが

出口戦略としては標準となります。

しかし、ラブ☆スカイが想定する本当に最高のアパート投資は

10年間で1000万をゲットしてから、

11年目に4800万で売りさばくというものです。

【年間家賃収入は小さく見積もって480万(満室だと540万)程度ですので

その10倍だと4800万が適当！】

11年目だと大体金利2％で残債は

3800万程度になっているので

差額で1000万程度現金を得られます。

10年であわせて2000万もゲットできます。

これを3棟でやると、10年で6,000万を得る事ができます。

11年目にこの6000万円を頭金にして、3億円を借りて

利回り9％の3億6千万円の大型の鉄筋コンクリートマンション

(金利2％で40年ローン)をたてるのです。

年間家賃収入は3300万程度ですが、ローン支払が1000万/年間

ですので10年で現金1億7千万円を手に入れて

また11年後にコンクリートマンションを

2億5千万円で売り払います。

10年後だと残債が2億ほど残っているので、差額で5千万ほどとなり

あわせて、2億3千万円ほどの現金が手に入ります。

この時点でラブ☆スカイの場合60歳となります。

この手法は、インカムゲインとキャピタルゲインのあわせ技となります。

藁しべ長者手法とラブ☆スカイは呼んでいます。

実は現在成功している多くのスーパー大家さんはこれを実践しています。

10年間はインカムゲイン

11年目にキャピタルゲイン

この手法をあからさまに、明確に述べている投資家はあまりいないと思います。

でもこの方法が一番生涯ゲット現金が大きくなるのです。

ラブ☆スカイは、アパート経営を始める前のシミュレーションで

この方法を導きました。まあ、今回の投稿は酔っ払っていますので

「ラブ☆スカイ論」の大盤振る舞いです。

・・・実は「金持ち父さん貧乏父さん」のロバートキヨサキ氏

がなぜ短期間でお金を増加させたかを考えれば想像できますがね。

ロバートキヨサキ氏はキャピタルゲイン

投資がメインだと思われがちですが、

購入後しばらくはインカムゲインをやっています。

それもフルローンでね。

それでは1週間分の投稿と言うことで！！！
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