投資利回り120%驚異のフランチャイズ経営


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 15 分です。

私が先日受験(適性試験)してきた

フランチャイズ店舗経営について

徐々にベールを解放していきますね。

まずは、私がフランチャイズオーナーに

なるまでのスケジュール表が届いたので公開します。

↓ごらんあれ!
furantyaizusu-sukejyu-ru161105

来月の12月上旬には

サポーティングチェーン契約をいよいよ締結させます。

まずは、フランチャイズ契約に必要な資金は500万円となります。

残りの500万は、店舗open時点ですね。

フランチャイズ本部から担当者さんと意気投合した上司さん

が、福岡県まで来てくれるとのこと

ありがたいです。淡々と契約します。

さて、そろそろ

フランチャイズ経営になぜ

ラブ☆スカイがトライするのか?

いままで、レバレッジだ!投資利回りだ!

なんていっていたのにね。

その理由をゆっくり公開していきますよ。

結論だけ最初に言っておきますよ。

「すべての投資で得られる利益は

ぐるり回って最終的には海外積立のためです」

私は25年後に12億円の資産を手に入れることを

目標にしています。

そのためには、海外積立に毎月資産を投入する必要があります。

私が資産を預けている運用先(IFA)は、

15年間の平均運用実績が8%程度です。

逆算すると8%で資産運用して25年後に

12億円にするには、

毎月120万円の積立をする必要があります。

現在私の収入は、アパート6棟と太陽光120kwです。

アパートの家賃収入からローンを差し引いた毎月のキャッシュフローは

60万くらいです。

太陽光発電事業は、ローンを差し引いた毎月のキャッシュフローは

15万円くらいです。

合わせても毎月75万円しかありません。

バイオマス発電事業にも資金を入れてますから

発電事業が2年後に始まれば、

さらに毎月のキャッシュフローが増えますので

2年経てば、海外積立に回せる現金は90万円ほどになります。

しかしまだ120万円には及びません。

7年待てば、太陽光発電所のローンがほぼ終わるので

収入が増えて、毎月の太陽光発電の

キャッシュフローは45万円くらいになりますから

8年後からは、海外積立に回せる現金は110万円くらいになります。

8年待っても毎月120万円の積立額には

残念ながらなりません。

それに、発電事業による収入は20年間しか続きませんし、

不動産は徐々に資産的な価値が減少して

家賃収入も徐々に減少していきます。

いつまでもフルスロットルで海外に積立を続けることは

現実的には不可能です。

ブログ読者さんからは、将来的には

毎月100万程度の収入を得る仕組みを

形成できたのだからもうよいでしょ?なんて

よく言われますが、

それじゃあ駄目です。

だって、12億円資産形成すると決めたのだから

なんとしてでも資産形成したいです。

今のままでは駄目なのです。

今の自分に何ができるのか?

どうしたら、12億の資産を形成すべく

数年以内に毎月120万円を積み立てるだけの

キャッシュフローを生み出す仕組みを構築できるか?

現在の状態は、

不動産投資は融資が取れるだけ、やれるだけやりました。

すでに6棟の賃貸アパートを手に入れました。

資産形成の補助として、太陽光発電事業もやりました。

アパート5棟の屋根にはすべて設置したし、

熊本の母の実家にも野立発電所を建設しました。

また、増設工事にも手をだし、オーバースペックにも

成功しています。

バイオマス発電事業にも資産を投入しました。

売電開始が待ち遠しいですが、やれることはやった。

立ち止まって自己分析したら、

もう、限界なんだとちょっと思ったんですよね。

不動産投資と発電事業だけでは

数年以内に目標を達成するだけの

キャッシュフローは構築できないと・・・。

そこで、思い立ったのがフランチャイズ経営です。

毎月120万円のキャッシュフローを得るためには

あと、60万円が必要なわけです。

60万円現金を稼げるフランチャイズを

見つければよいのです!

コンビニ経営、ファミレス経営、

1000円カット経営、コインランドリー経営、

塾経営、〇〇〇経営・・・

私がフランチャイズ経営をするために必要な条件は

・店長を雇うことで経営が成り立つフランチャイズ

・自分はオーナーとして管理に徹することができるフランチャイズ

・現金60万円(粗利で100万程度)を稼ぐことができるフランチャイズ

・安心安全なフランチャイズ

・自己資金が最小限で最大限の収入を得られる高投資利回りのフランチャイズ

私が導きだした、今の私に最も適した

フランチャイズ経営は、

コインランドリー経営と

〇〇〇ベールに包まれた店舗経営

の2つです。

この2つのフランチャイズの経営を目指したいと思ったわけです。

コインランドリー経営は

フランチャイズ本部の方で、現在3カ所設置場所を選定してくれていて

確定し次第、事業計画書を作成して、金融機関を回ることになります。

そして、もう一つのフランチャイズ

〇〇〇経営!これについては

来月フランチャイズ契約締結となります。順調です。

契約したら、本部の許可をもらって

ブログでどんどん紹介したいですね。

もったいぶってもしょうが無いので、

では、少しだけフランチャイズ経営の予定利回りについて

ご紹介しましょう。

まず、

本部でいただいた店舗の経営実績

(H26.9~H27.8実績)は

売り上げ平均:590万円

仕入れ平均:413万円

粗利平均:590万-413万円=177万円

です。

年間粗利=177万✕12ヶ月=2112万円となります。

何度も言いますが、

自己資金は1000万円です。

粗利ベースだと、

投資利回りは、

2112万÷1000万=211%となります。

すごい粗利なのですが、

この粗利の中には、

店長を雇う人件費や

光熱費、

家賃や

税務対策費

交通費等雑費が必要です。

人件費は自分で経営する場合は

200万~300万程度らしいのですが

私は、オーナーとして管理に徹して、

店長には、全権限を与え、しっかりアウトソーシング

するつもりなので、

人件費は年間400万~500万ほど必要でしょう。(初年度)

社会保険料(雇用保険):年間48万くらい

光熱費は、年間60万円(毎月5万くらい)

店舗家賃(土地代):年間180万円(毎月15万円くらい)

税務対策費:年間40万円(毎月3万円くらい)

交通費・雑費:72万円(毎月6万円)

合計年間支出=

500+48+60+180+40+72

=900万

と言うことで

キャッシュフロー=粗利2112万円-支出900万

=1212万!となります。

さて、投資利回りを計算しましょう

自己資金1000万円で、キャッシュフローが1200万円なので

1200万÷1000万=120%

なんと、私が挑戦するフランチャイズ経営は

投資利回り120%なのです。

投資利回りとは、自己資金を何年で回収できるのか?

要はレバレッジ力をはかる指標です。

投資利回りが120%と言うことは

1000万円の自己資金が1年以内で回収できることを

意味しています。

そうです。今回わたしは、投資で得た自己資金を

1000万投入すると言うよりは、

1年間1000万円を預ける感覚です。

だって、たったの1000万円で

店舗を持って、1年間経営したら

1年後には1000万のキャッシュフローが手に入るのです。

そして、2年後以降は

毎年1000万円がズーとキャッシュフローとして手に入ることになります。

20年間経営するなら2億円の収入です。

でも、このスキームを考えたときにもう一つ大きな

資産経営スキームをひらめきました。

1年で1000万円が手に入るなら

1年後にその1000万円を自己資金にして

もう1店舗経営したら2店舗の力で

毎年1000万円✕2店舗=2000万円の収入となります。

さらに、半年後には、2店舗の力で

1000万円貯まるので

また、3店舗目の経営にも手を出せます。

すごい、このスキームはすごいです。

じつは、この店舗拡大スキームについて

フランチャイズ本部で力説させていただきました。

このやり方なら3年で、4店舗オープンさせることで

年間キャッシュフロー4000万円を手に入れることができるのです

これが、投資利回り120%の力です。

年間キャッシュフローが4000万なら毎月の収入は

4000万÷12ヶ月=333万円/月となります。

おーこのフランチャイズだけで私の目標である

毎月120万円以上の収入を達成できるわけです。

さて、今日は、あくまで概要ですから

本部データからの

皮算用ですが、

まあ、当たらずしも遠からずですよ。

いやー今まで

不動産投資や太陽光発電所を経営してきてよかったー

サラリーマンのままだったら、子供もいるのに

1000万なんて大金を自己資金として

店舗経営に充てることなんてできないしね。

まあ、今後3年間の私の資産拡大計画の経緯を

見守ってね。

それと、私のあとを付いてきていただける

ブログ読者さん!

ただのサラリーマンのままでは、この

ラブ☆スカイ列車には付いてこれませんよ!

フランチャイズ経営には1000万円必要ですが

自己資金700万程度あれば後はローンを組むことも可能です

とっとと、副業で不動産投資や発電事業により

700万円貯めて、ローン組んで

一緒に店舗フランチャイズオーナーを目指しましょう!

あーフランチャイズ本部名、はやくアップしたいね。

でわ

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

ここからは、ラブ☆スカイ成功への投資スキーム紹介です

»»»»»»» 記事を読む

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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About ラブ☆スカイ

福岡県在住の 元アラフォーサラリーマン投資家です。最終学歴:名古屋工業大学大学院〇投資スタイル 専門分野:新築賃貸アパート経営 得意分野:太陽光発電事業      廃油バイオマス発電事業 挑戦分野:新築マンション経営      中古賃貸アパート経営      中古マンション経営 趣味分野:株式投資・FX〇新築アパート販売・管理会社   1、2棟目:シノケン http://www.shinoken.com/ 3、4、5棟目:三和エステート  http://www.sanwa-estate.com/       6棟目:タイムズ不動産販売 http://times-f.jp/〇太陽光発電所建設会社     株式会社サニックス  http://sanix.jp/

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