投資で成功するための必須条件を紹介しましょう


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この記事を読む為に約 10 分の時間が必要

わたしの投資スキームに欠かせない

行動パターン(投資方法)があります。

わたしのなかでは

鉄則であり、順守事項です。

いつも、blogオフ会で言ってることですが

あらためてご紹介しますね。

⚪行動パターンその1
固定観念や思い込みに惑わされず

現在もっとも有効だと思われる

投資先を決めること

将来性のある投資先を優先的に選定し、

抱き合わせで、同じジャンルの既存の

安定した投資先にも

投資します。

例えば、

バイオマス+太陽光や、

太陽光+風力

新築アパート経営と中古アパート経営

木造アパート経営とRCマンション経営

賃貸1棟経営と区分マンション経営

などが、わたしの場合ですね。

他にも皆さんそれぞれの

チャレンジ投資先と得意投資先があるでしょうから

抱き合わせで投資先を選定しましょう。

よく得意な投資先だけに全資産を投入するかたがいますが、

これは危ないです。

投資先のすべてが太陽光発電事業だったり

投資先のすべてが新築アパートだけだったり

投資先のすべてが中古物件だけだったり

投資先のすべてが区分マンションだけだったり

とにかく、何とかして

複数の投資先を抱き合わせましょう。

この世の中に絶対の投資先なんてものは無いので

投資先を分散して

リスクを最小化しましょう。

⚪行動パターンその2
レバレッジを利かすため

お金を借りて投資すること

なるべくローンを組める投資先を選定します。

レバレッジを利かすことで、

投資利回りを最大化して、

自己資金を加速度的に増加させることに

全力を注ぎます。

⚪行動パターンその3
ローンを借り換えます。

とにかく、ローンの借り換えを検討します。

1%以上の借り換え差が発生するならすぐに借り換えます。

みなさん、投資物件を購入するときは

全力で調査して、たいした指標ではないのに

利回りをとても気にします。

利回りを気にしすぎて、物件探しに時間を要して

機会を損失する方があとをたちません。

大事なのは、少ない自己資金で

ローンを利用して個人の力では想像もできないような

大きなリターンを得ることです。

「ローン」が重要なのです。

ローンが重要だと言うことは

そのローンの金利はとても重要な要素になります。

その重要な要素であるローンの借り換えは

投資をする上でもっとも最優先検討事項です。

わたしの場合は、とにかくどんな金利でも

プロである販売業者さんの勧める

金融機関を利用して

投資物件を手にいれます。

そして、期をみて借り換えします。

購入時の金利なんて借り換えすることを、

前提にするならまったく関係ありません。

1億の物件で1%の金利差を手にいれることができれば、

25年で2000万円以上の利益を得ることができます。

4億の投資先があり、そのすべての物件について

1%の金利差で借り換えれば、

それだけで、1億の利益です。

購入時に少しでも金利を小さく契約することが

できればよいでしょうが、この不動産ブームの

なかでは、そんなことを言っていては

後回しにされ借り換えどころか

物件を手にいれることさえできません。

近いうちに、借り換えについてblogで特集しますね。

⚪行動パターンその4
すべての投資先は、完全放置します。

完全放置しても利益を産み出す投資先でなければ

サラリーマンを続けることはできません。

わたしの推奨する投資先を実践しても

セミリタイアーはできません。

それは、一攫千金を狙うタイプの投資先ではなく

地道にこつこつなるべくリスクを小さく

お金をためるスキームだからです。

サラリーマンや、自営業などの本業を

持たれる方向けの投資先を実践してますし

紹介します。

⚪行動パターンその5
すべての投資の最終目標は

海外積立です。

毎月安定的に収入を得て、

その安定収入を毎月こつこつと

海外積立に当てます。

積立で8.5%以上の運用であれば

自己資金は25年で約3倍になります。

サラリーマン収入から毎月5万円の

積立を8.5%の運用で5年間行えば

25年で1500万円の原資にたいして

総額4500万まで増加する算段です。

なにも投資していなくても

毎月サラリーマン収入から5万円積み立てるだけで

この効果です。

毎月こつこつ積み立てる原資として

不動産収入や発電事業収入を

利用したらどうなるのでしょう?

自己資金ゼロで、4億の物件を購入して

毎月100万円の不動産投資収入を得て

その収入を毎月100万円の

積立で運用したら・・・・・・

25年で

8%運用で9億円

12%で12億円になるのです。

世界恐慌が25年間の間に3回ほどあって

結局運用実績が5%程度になってしまうとしても

2倍程度にはなります。

毎月100万なら3億円の原資が

6億円になります。

1億円の利回り5%程度の物件に挑戦したとしても

毎月5万円程度はキャシュフローが見込めます。

それにサラリーマン収入からの余力を合わせて

毎月10万円を積み立てれば

25年で原資3000万円が

2倍~4倍になるかもしれないのです。

やはり、不動産投資や発電事業投資と

海外積立は、最強の組み合わせだし

最善の組み合わせだと私は思っています。

また詳細を特集しますね。

先日また、8名のblog読者さんたちと

ハーツアセットマネージメントの植西社長と

香港にいってきました。

詳細はのちのち・・・・えへ。

今日は画像だけね。

↓IFAでの投資セミナー画像です。

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↓今回はスモッグもなくて最高の景色でしたよ。

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↓いつもの北京ダックです。もはや定番となりました。

20160918_184437_resized

↓そして記念撮影です。

 

20160918_204255_resized

↓マカオにもみんなで行ってきました。船から撮影したマカオ風景です。

20160919_230918_resized

 

詳細報告はまたの機会にでも!

年内にあと2回くらいは香港行きたいと思ってます。

ご一緒できたら最高ですね。

でわ。

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この記事を読む為に約 16 分の時間が必要

でしたが、

最後までお付き合いくださいまして、

ありがとうございます。

今後のブログ更新の活力にしますので

お手数をおかけしますが、

↓ご褒美に1クリックお願い致します。

(゜゜)(。。)ペコッ

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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