【自己資金10万円】中古マンション超川上情報9月号


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本日は、株式会社フュディアルクリエーションさんから

超川上不動産情報をゲットしました。

もちろん、ネットで調べても

出ていない正真正銘の川上案件です。

もともと、私が考案した投資利回り45%以上の不動産投資を

実現するための条件として

ゆるい融資付けと優良不動産物件を提供できる

業者さんを探していて見つけた業者さんです。

数社から選ばせていただきました!

ここの営業マンさんがとても

気さくで、紳士な方で、説明も丁寧だし

ファーストインパクトは、よかったですね。

㈱フュディアルクリエーションは、

他の不動産販売会社と異なり「オーナーからの直接仕入れ」を

徹底しているため、「楽待ち」「ケンビヤ」さんに

取り上げられている物件とは、まったく異なる

価格帯で販売しています。

フュディアルクリエーションさんからの

お得物件を紹介する前に、ラブ☆スカイの提唱する

10年後の売却益(キャピタルゲイン)による

実質年間投資利回り45%の不動産投資スキームを復習しましょう。

年収400万~600万くらいの中属性サラリーマンさんや

借入額が大きく、返済比率が高くなってしまっている方で

ハーツアセットマネージメントの提供する4億円分の

中古RCマンション1棟買いスキームや

新築アパート、新築シェアハウスにトライできない方向けの

投資案件です。このスキームを実践するには

①属性的に中程度の方にでも3000万程度の融資付けができること。

②3000万円以内で優良物件を複数戸提供できること。

③10年~15後に、「収益還元法の取引」にて物件を買取してくれること

④ローンは20年~25年程度で融資付けできること

⑤団信ありと無しが選べること。

⑥ワンルームマンションで、15㎡~20㎡は確保すること。

⑦頭金は10万円以内とすること。(できればゼロ)

⑧そして、最大の条件ですが、家賃が地域平均以下であること!!絶対に
このスキームでは最重要課題です。

⑨これは、大きい声では言えませんが、
諸経費もゼロ、できれば超値引きなんて
条件を引き受けてくれたら最高ですね。
(無理ならいいですが、交渉してみたら?)

上記の8条件(もしかしたら9条件)を満たす

業者さん・・・それが、㈱フュディアルクリエーションです。

すごい業者さん見つけたでしょ!

融資付けなんて、

3000万円までなら、直近2か月分の給与収入明細だけで

借り入れが可能な金融機関を準備してくれましたよ。

このゆるい融資条件の3000万円枠利用したスキームなくして

ラブ☆スカイの投資利回り45%スキームは成り立ちません。

そして、投資先ですが、

購入する物件は、いわゆる中古区分マンション投資となります。

世の中のみなさんがおこなっている投資案件で

安心感があり、ネットでもノウハウ本でも

情報があふれている投資先です。

ただし、私のスキームには特徴があります。

それは、目いっぱい3000万の区分マンションを購入するのではなく

リスク分散を目的として

税抜き1500万程度の物件を2戸同時購入します。

もちろん、他の不動産案件に既に手を出しているのであれば

その保有物件とあわせてリスク分散できますから

1戸で3000万の中古高級区分を購入してもかまいませんが

それなら日本ワークスさんの新築2500万円激安マンションかいますよね。

やはり、わたしなら3000万という融資枠があるなら

1500万の物件を2戸同時に別の地域に異なるタイプの

区分を保有してリスクを減らします。

さて、この貸付条件がゆるい金融機関の利用だけでなく

㈱フュディアルクリエーションさんとラブ☆スカイが

コラボレーションすることで生まれる

とんでもない、超優遇特典をご紹介しましょう。

私が要求した9つの条件以上のすばらしい特典をくれましたよ。

特典1:ネットに出る前の物件を提供してくれるとのことです。
→ネットに出ていないので他に不特定多数の競合者がいない。
良い物件を確実に購入できる!

特典2:頭金は、基本50万円なのですが、
物件により10万円で販売することもあるとのことです。
→「ラブ☆スカイブログ読者です」と答えたら・・・ゼロ円にしてくれるかもです。
頭金ゼロなら、もはや、投資利回りは無限大ですね。

特典3:収益還元法での取引で10年後買取してくれるそうです。
→もちろん、㈱フュディアルクリエーションよりも
高く購入してくれる方はいくらでもいるでしょう。
この不動産バブルですからね。
でも、販売元に確実に買い取っていただくのが
一番安心ですね。

特典4:ラブ☆スカイブログ読者特典を設定してくれた!
実は、今まで述べたすべての特典を
凌駕する・・・すごい条件を提示されました。

その条件は・・・・いえません。
はじめた問い合わせるときに
「ラブ☆スカイ」のブログに書いてあった
すごい特典とは何ですか?って聞いてみてください。
ほんとに、すばらしい特典だと思います!

ここで、収益還元法による取引について
述べておきますね。
まあ、不動産投資する方なら知識としてお持ちの方

も多いでしょうが、わが国でもっともポピュラーな

不動産価値の鑑定計算法のことです。

この計算法により価値を設定して販売価格を決め

不動産取引が行われています。

収益還元法とは、その物件が将来生み出すことができる

収益性を現在の価値に置き換えて不動産の価値を決定する方法です。

まあ、たとえるなら、「将来性で価格を決める!」のが

収益還元法による不動産価格の決定方法です。

収益物件に投資するのがわれわれ不動産投資家です。

われわれが扱うのは「収益」物件なのだから、

「収益」還元法は、収益不動産物件の価格算定にもっとも

適しているといえるでしょう。というわけでポピュラー

不動産価格算出法の紹介でした!

実際に例をあげてみましょう。

ラブ☆スカイが東京都の区分マンションを購入したとしましょう。

その物件の購入条件は、

・1981年5月以降に建築確認が取れている物件

・ワンルームマンション15㎡

・家賃が平均以下の物件

・ローンは25年

・表面利回りは6%

・毎月のキャッシュフローは-1.5万円

・年間の支出は固定資産税3万円

・家賃は6万円/月(新築時は10万円)

・年間固定資産税:3万円

ラブ☆スカイが上記の条件を満たす物件を購入しようとしたら

物件価格=6万円×12ヶ月÷6%=1200万円となります。

たとえばこの物件を15年後に売却します。

①(月々の収支△15,000円× 12 ヵ月+ 30,000円(固定資産税)×15 年= 3,150,000円
②15年後ローン残債5,700,000万円

15年売却するときの損益分岐点は

①+②=8,850,000円となります。

要は、1200万で購入した区分中古マンションを

15年後、886万円で売却することができれば

プラスマイナスゼロ!となるのです。

1200万で購入したマンションを886万円以上の価格で

15年後売却できればその差額がすべて自分の利益となるのです。

では、15年後の区分マンションの価値を計算してみましょう。

15年後の家賃は変わらず6万円とします。

なぜ、15年経過しているのに6万円でよいのか?わかるかな?

それは、東京の家賃の最低価格が6万円程度なのです。

それ以下の上記条件の区分マンションはそもそも無いのです。

何がいいたいかというと、最初購入するときに

家賃6万程度の区分マンションを購入したら

家賃は下落しないのです!!(正確には家賃が下落しづらいのです。)

だから、平均家賃より低い家賃のマンションを選ぶのです。

さて、話を戻しましょう。

当初利回り6%で購入した区分マンションを15年後6%で

販売できたとしましょう。

すると、

15年後売却するときの資産計算式は

物件価格=6万円×12ヶ月÷6%=1200万円となります。

15年間の総利益=1200万ー885万=315万円

となります。1200万の物件を1戸持つだけで15年間で315万円ゲットです。

ラブ☆スカイの区分マンションスキームの場合は2戸複数買いですから、

2倍の630万円ゲットです。

頭金が1戸あたり10万円なら、2戸で20万円です。

投資利回り=(630万÷15年)÷20万円*100=210%

となります。すごいと売り利回りですね。

これが、ラブ☆スカイスキームです。

ちなみに、さすがに15年経過しているので

利回りは6%はきついので、7%で売却できたとすると、

15年後の物件価格は、

6万円×12ヶ月÷7%=1030万円となって

利益は、1030万-885万=145万円となります。

すなわち、区分2戸で、290万円ゲットです。

年間換算利益=290万円÷15年=20万円/年

初期投資額10万×2=20万円なので。

20万÷20万×100=1→投資利回り100%

となります。

詳細は、ネットで勉強してね。

さて、本題ですが

㈱フュディアルクリエーションさんから

新物件情報を手に入れました。

とりあえず、最新の限定2戸です。

↓株式会社フュディアルクリエーション川上案件です。
18090102

それなりの投資家さんがみれば、

この物件がいかにお徳かおわかりですよね。

↓複数購入スキーム第2戸目です。
16090101

一度電話すれば、

頭金がゼロ円なんて特典は吹っ飛ぶくらいの特典を

紹介されるでしょう!

今後も月に2度くらいは物件を紹介できるように

㈱フュディアルクリエーションさんに交渉してみます!

では、長くなりましたが、連絡待ってマース。

この記事を読む為に約 15 分の時間が必要


ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

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