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みなさんこんにちは！

今日は、こども3人の英語の発表会に行ってきました。

子供ながらその世界の中で頑張ってますね。

小学2年生の長女なんて20分にわたって台本無しで

ナレーションをしてましたよ。(親としては感激です)

さて、本日のラブ☆スカイの名言として

一言断言します！！

「表面利回りに惑わされるな！」です。

まあ、ちょっと前にも「投資利回りが大事だ！」

と言いましたが、

よく投資判断として、

「新築なら１０％以上出来れば12％以上」の表面利回りが期待できなければ

新築なんて「絶対ダメだ」とおっしゃられる

中古信者の方がおられます。

だから、ラブ☆スカイのような「8％新築組は失敗する」と言われるのです。

ちがうなぁー・・・といつも思うのですが、

私は「投資利回り」で評価して投資しています。

だから、入居者が期待できる

5年以上人口が増え続けているような政令指定都市で

大家をしているのですが、

そもそも、

都心で、10％で売り出している新築物件を私は見た事がないのです。

大体7.6％～9.0％で売り出しています。

何故かと言うと、

セット販売の金利はほとんどが、2.5％～4.5％だし、

それだけ価値のある場所なので土地がたかいのです。

そんな事はない！「12％新築物件を見た事がある」

とおっしゃられる方もいると思いますが

戸数が一緒ならば、

基本的に日本全国の建築価格はほぼ一定です。

違うのは、地価なのです。

新築を10％で建てたければ、田舎に建てればよいのです。

①福岡の中洲周辺：土地3000万　建物3000万　家賃収入480万

と

②福岡の郊外：土地1800万　建物3000万　家賃収入480万

の場合、①：8％　②：10％となるのです。

新築10％なんて物件は

私の狙う都会にはありません。

ちなみに、

田舎なので、家賃収入を都会の8割とすると、

②修正版：480＊0.8/4800＝0.08となり結局8％です。

結局8％になった挙句に数年後から空室のリスクと戦わなければいけません。

と言う事で、

表面利回りや実利回りでもこんな指標で投資判断してはいけないと私は思うのです。

やはり・・・「投資利回りだぁー」

です。

一応間違いが無いように言っておきますと、

１０％の新築を都会で建てる方法があります。

それは・・・・

ディベロッパーを頼らない方法です。

要は中間マージンを減らせばよいのです。

自分で土地を探して、

そこに建物を建ててもらうのです。

そして自分で銀行に事業説明して、金利を交渉するのです。

しかし、自分で土地を探す段階で失敗するリスクが大きいと思いますが・・・

まあ、サラリーマン90％大家10％のラブ☆スカイには「無理」ですね。

さて、

もうすぐ年の瀬です。

来年になったら、確定申告の準備をしなければなりません。

といっても

ラブ☆スカイは東京の税理士さん(福岡なのになぜ東京？)にお願いしているので、

領収書やら、３棟目の返済予定表やら、契約書写し等を用意して送るだけです。

ちなみに、皆さんが興味があるのは良く質問にあるように所得税ですよね。

まあ、住民税もでしょうが・・・

昨年の確定申告では、不動産購入初年度だった事もあり、

不動産収入をマイナス１９０万

で申告しましたので、本業の所得税から９万円還付がありました。

なぜこれだけの赤字なのにたった９万しか帰ってこなかったかと言うと・・・

還付金は払った以上には戻ってこないからです。

まあ、ラブ☆スカイは

扶養家族が多い上に、住宅ローン控除や保険控除等フル活用しているので・・・。

要は昨年ラブ☆スカイは、所得税を払っていないという事になります。

さらに、不動産収入で赤字だった事もあり、住民税も

年間で４万ほど減額になりました。

まあ、今年も３棟目を購入しましたので、赤字で申告する事になります。

不動産を購入した初年度は、基本的に赤字化できるので問題ありませんが、

不動産を購入できなかった年はどの程度になるかが問題となりますね。

ちょっと前にざっくりですがご紹介したようになりますが、

簡易計算じゃあ現実味がないというご指摘もありましたので

近いうちに詳細計算結果を投稿しますね。