20年で400万円が3000万円に増加する投資法


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 13 分です。

いままで何度も述べてきた投資法のおさらいです。

世の中のお金持ちさん

名のある企業の社長さんが

タックスヘイブンに資金を流して運用している

ことは、皆さんご存知ですよね。

ようは、海外のファンドにお金を積み立てて

海外の免税国の銀行にお金を貯めています。

でも、なぜ、海外のファンドにお願いしてお金を増やして

海外の銀行にお金を貯めることが

ニュースになるような悪いことのように報道されているのでしょうか?

実は、個人の自由で海外のファンドに資金を投入して

運用益を得ることも、海外のタックスヘイブンに銀行口座を作って

貯金することも悪いことではありません。

堂々とやればよいと思います。

じゃあ、何が悪いのか?それは、

堂々とやっていないことです。

たとえば、日本国内のファンドにお金を預けて

運用益を1000万円出したとしましょう。

ファンドから、銀行に送金された段階で

利益確定です。その年の年度末には

利益を確定申告しなければなりません。

大体20%程度は収めなければなりません。

いわゆる、キャピタルゲイン税といわれるものです。

でも、日本国民なら納税は義務です。

この日本国民の義務は、日本国籍を所有するものおよび

日本国内で投資をしている方が対象です。

皆さん勘違いされていますが、

日本国民が、海外で利益を上げても

日本にキャピタルゲイン税を納めなければなりません。

よくタックスヘイブンで利益を得たら

免税国なのでキャピタルゲイン税は免除されると勘違いされる方がいますが

それは、その国に収めるキャピタルゲイン税が免除されるだけです。

海外で利益を得ても年度末に日本国にキャピタルゲイン税を納めなければならないのです。

しかし、ここで問題があります。

日本国内の金融システムを利用しているなら、

コンビに銀行だろうと、ネットバンクだろうと

日本国は、把握することができます。(当たり前ですね。)

でも、海外のファンドで利益を出しても

その利益を日本で自分で確定申告して、日本に伝えないと

日本国は分からないのです。

何が言いたいかというと、

お金持ちさんや、名のある企業の社長さんが

海外で資産を増やすことはかまわないのですが

それを申告しないですべてを海外に貯金しておこうとする

・・・・要は脱税目的で海外に資金を移す

そのような方が、大勢いるのです。

だから、堂々と、海外のファンドで資金を増やして

満期でいっぱい儲けたらその20%を日本国に申告すれば

80%は自分のものです。

それでよいではないですか?

もっというと、脱税しなくても

利益を申告して、同時に

利益相当額を相殺するくらいの不動産を購入して償却資産を

ぶつければ、堂々と節税できます。

それと、利益が出なければ税金はかかりません。

だから、私は、がっつり海外に積み立てて大もうけして

しっかりキャピタルゲイン税を払ってやろうではないか!!

と思っています。

わたしは、日本国税局の回し者ではありませんよ!

さて、では、本題と行きましょう。

手元に400万円の自由資金があるとします。

教育資金や、何か目的を持っている

貯金は、使っちゃだめですよ。

目的貯金は、投資に回さないことが鉄則です。

投資は、どれだけ安全といわれるものでも

リスクはゼロではないですから!!

2通りのお金を増やす方法を比較してみましょう。

〇お金を増やす方法その1

400万円頭金を投入して

利回り6%の8000万円新築アパートを

金利2.1%の20年ローンで購入した場合。

20年間での金利は合計で1714万円です。

総支払額は、元本の7600万とあわせて、9314万円となります。

家賃収入は、年480万×20年=9600万円となります。

家賃収入は減少することを考えると

20年間の家賃収入はだいたい9300万くらいになります。

どう思いますか?20年間新築アパートを経営したら、

プラスマイナスゼロなのです。金銭面ではね。

ただし、このあと、10年間は経営を続けることができますので

20%くらいは家賃収入を減らしても、

30年後には480万×10年×0.8=3840万

の利益を得ることができます。さらに、4000万程度の

土地(不動産)が残ります。

結論

8000万円の新築木造アパートを利回り6%で20年ローンを組んだら

20年後はプラスマイナスゼロ(含み益として4000万円の土地あり)

30年後は3840万+4000万=7840万円の資産家!

となります。

すごいでしょ。こんなにすばらしい

400万円の有効活用があるのに

目先の利回りとか、こわいとか

なんだかんだ理由を自分につけて、不動産投資しないのは

もったいないと私は思います。

だって、頭金400万円で30年後には資産約8000万ですよ!

しかし、世の中のサラリーマンさんの中には

自由に使える400万の貯金があっても

不動産投資できない方がいます。

理由はさまざまですが、

・年収が低い方
・借り入れが多くて返済比率が50%以上の方
・健康面で団信を受けられない方

上記のような方は、不動産投資には参入できないことが多いです。

でも、指をくわえて

嘆くことしかできないのでしょうか?

そんなことはありません。

私が推奨するハイブリット投資に挑戦しましょう。

この投資先には、属性は関係ありません。

もちろん返済比率も関係ありません。

必要なのは400万円だけです。

〇お金を増やす方法その2

400万円頭金を投入して

20年間利回り14%リース料が得られる

バイオマス発電機を購入する!

400万円×0.14×20年=1120万円

20年間で400万→1120万=2.8倍!!

これだけでもすごいのですが

このバイオマス発電投資は満期に1120万円を

得られるわけではありません。

毎月分割でリース料が支払われるのです。

400万×0.14÷12ヶ月=4.7万円/月

400万の頭金で毎月4.7万円の収入を20年間不労所得として

手に入れることができます。

この毎月得られる4.7万円を遊びに消費してはいけませんよ

そのまま、4.7万円を毎月、年利9%の

ファンドで複利で積み立てましょう。

では計算します。

年数    元金        利息      税引後利息   税引後元利合計
1年目   564,000     27,492     27,492      591,492
10年目  5,640,000    3,346,464   3,346,464    8,986,464
20年目  11,280,000   18,980,676   18,980,676   30,260,676

20年後には3026万円になります。

400万円→3026万円

どうですか?

20年目だけを比較するなら

新築アパート不動産投資の場合は、

含み益として土地の4000万はあるものの、

現金はプラスマイナスゼロなのに対して

バイオマス+海外積立なら

現金3026万円を手に入れていることになります。

どちらの投資も

頭金は、400万です。

もちろん両方の投資に挑戦することが一番良いのですが

手元に400万があったら

まず、不動産投資を模索して

それでもだめなら

400万円をバイオマス発電に投資して、

その月収入を海外積立に回して

3000万円を目指しましょう!

ちなみに、20年間で比較するために

積立期間を20年にしましたが

5年延長して25年間続けたら・・・・

なんと5000万円にまで資産が増加します。

まあ、いろいろと調べてみましょうね。

↓一昔前に海外積立で有名だった「いつかはゆかし」です。
img09[1]

↓すごいブームだったよね。
2いつかゆかし 

↓日本経済新聞の記事です。
日本経済新聞

日本経済新聞にも

「アジアで銀行口座を開設しよう」資産つくりは海外で!

なんて衝撃の内容でばんばんネタになっています。

この記事は5年前ですが、内容はとても分かりやすいと思いますので

参考に読んでみてくださいね。

さすが日経新聞です。わかりやすい!

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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