ハーツ投資物件の経営シミュレーション【中古RCマンション1棟買い】


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この記事を読む為に約 12 分の時間が必要

経営シミュレーション【新築アパート編】

経営シミュレーション【新築RC区分マンション編】

と続いたら・・・・

次は、

植西社長率いる

ハーツアセットマネージメントが提供する

中古RCマンション1棟丸ごと購入スキームについて

考察してみましょう。

【条件】
・購入価格4億円の築30年RCマンション

・ローン:25年金利4.8%

・頭金ゼロ オーバーローン

・一括借り上げハーツモデル利回り3%

・一括借り上げ経年低下率 -1%

・経営スタート年齢:40歳

ハーツさんの経営モデルは、

マンション保有は購入者ですが、

マンション管理はもちろんのこと、

ローン返済、

税金支払い(代行)

マンション修繕

入居付け

まですべてハーツが行います。

と、言うことで

一括借り上げハーツモデルと題して

利回り3%程度が毎月オーナーの

通帳に振り込まれるのです。

たった3%なんてって思った方

馬鹿にしちゃあいけませんよ。

この通帳に振り込まれる金額は、

純度の高いキャッシュフローとなります。

4億円のマンションの

純粋なキャッシュフローが3%ですよ!!

%ではなく額面でお伝えしましょう!

4億×0.03=1200万円

もう一度言いますよ1200万円!

月間家賃にすると

毎月100万円の収入となります!

大家業を何もしなくても

ただ、自分の名前で融資受けて不動産購入したら

あとは、面倒な大家業はハーツに任せるだけです。

一括借り上げハーツモデルにて

毎月3%程度の現金が

毎月100万円が

あなたの通帳に振り込まれるのです!!

これが、「全てお任せハーツモデル」なのです。

このスキームで

わずか8ヶ月で売上げ50億円を達成したのです。

ちなみに、

毎月100万円の収入モデルでシミュレーションしましょう。

ハーツは単純キャッシュフローだけ計算すればよいから

楽です!!

〇経営1年目~経営25年目(返済期間中)

ローン完済時の年齢:65歳 (40歳+25年)

収益:毎月100万×12ヶ月×25年=3億円

支出:ゼロ(基本的に一括借り上げだから!)

物件価格(築55年):1.5億円(ほぼ土地代)

25年目の資産は

3億円+1.5億円=4.5億円

となります。

4億の中古RCマンションを頭金ゼロで

25年ローンで購入したら

25年で4.5億円が手に入るのです!

なんとシンプルな投資先なのでしょう。

ペーパー上は不動産経営ですが、

実態は、もはや経営ではないですね。

お金借りて投資して、利回り3%のリターンをもらっている

さらに、25年満期でボーナスあり

みたいな

すごいスキームですね。

もう一度言いますよ。

銀行から4億円のお金を借りて、

頭金無しで、25年ローンを組んだら、

年間3%程度(毎月100万円)のリターンが

得られるスキームです。

でも、社会的には、不動産オーナーなのです。

全て管理会社ハーツにお任せの

すばらしい不動産投資先だと思います。

さて、このハーツアセットマネージメントの

中古RCマンション購入スキームのすばらしさを

わかっていただけましたか?

中古RCマンション1棟丸ごと購入スキームだけでも

すばらしいのですが、

デメリットが3つあります。

〇デメリットその1

4億のローンを組むには年収制限がある!

誰でもエントリーできるなら

良いのですが、残念ながら年収に制限があります。

4億RCマンション購入:年収1000万以上

2億~3億RCマンション購入:年収850万以上

1億~2億RCマンション購入:年収700万以上

1億未満のRCマンション購入:年収500万以上

となります。

ただし、1億円未満のRCマンションは

倍率が激しい上にRCマンション1棟市場としては
物件数が少なすぎて

1年から2年の順番待ちとのことです!

ねらい目は

1億以上出来れば4億物件ですね。

物件の額が大きくなれば

それだけ市場はブルーオーシャンです。

年収が高くて狙えるのであれば

どんどん問い合わせくださいね!

デメリットその2

自営業者は融資が付かない。

そうなんです。

この中古RCマンションの融資は

個人向けなのです。

個人であれば、かなり借り入れがあっても

融資付けできますが、

自営業者には融資が付かないのです。

ちなみに、弁護士さんやお医者さんは

大丈夫とのことです。

世の中のサラリーマンさん!問い合わせするなら

会社を辞める前にお願いしますね。

デメリットその3

物件が少ない

中古RCマンション1棟購入スキームですが

現在順番待ちが続いています。

なぜかというと、物件が少ないからです。

そりゃあ、世の中には中古物件はいっぱい

ございますが、

何でも良いというわけではないのです。

ハーツだって一括借り上げするからには

絶対失敗したくはないですよね。

1棟1棟念入りに調査して

物件を審査しているようです。

そして、さらに追い討ちをかけるような

不動産投資ブーム!

問い合わせるならお早めに!

今から順番待ちして

購入完了するのは早くて秋ごろです。

遅ければ来年春先でしょう!

問合せは急げ!

デメリットその4

これは、ラブスカイとしてはメリットになるのですが

全ての業務をハーツさんに丸投げしてしまうので

不動産投資をしている感覚がなくなります。

まるで、reitに投資している間隔ですね。

でも、reitとは明らかに

まったく違う点は!

本当に自分で大屋さんをしているということです。

Reitは不動産ファンドにお金を預けて

運用益から配当を頂きます。

一方、

中古RCマンション1棟丸ごとハーツ一括借り上げ方式なら

4億円を頭金無しで銀行から借り入れて

レバレッジを利かせて

中古RCマンションを1棟丸ごと購入し

さらに、管理業務だけではなく

税金支払いから、修繕工事までをすべて
ハーツに丸投げすることで

自分は毎月通帳に入金される100万円を

眺めるだけなのです。

やってる事はreitと同じですが

大屋さんに振りかかるすべての

事柄は全てハーツがやってくれているだけで

実際には自分が大屋さんなのです。

ローン完済後には

4億物件の土地が資産として自分のものになるのです。

売却したら

莫大な現金資産を生み出せるのです。

Reitじゃあそうはいきませんね。

また、銀行借り入れで投資できるので

圧倒的にレバレッジが利きます。

すごいでしょ。

さらに、特集は続きますよ。

このハーツ物件

(中古RCマンション1棟丸ごと購入丸投げスキーム)

の役割は、多大なるキャッシュフローを生み出すことです。

利回りなんて関係ないのです。

長期安定性も二の次です。

目先の現金!生む役割をまかなってもらいましょう!

この大きな現金を利用することで

とてつもないメリットを享受できます。

その成功のスキームとは、

新築RCマンションとのコラボレーションです。

新築RCマンションは、長期間経営を続ければ

ローン返済後は、新築木造アパートよりも

儲けることができまが、

いかんせん、ローン返済期間中は

キャッシュフローが限りなくプラスマイナスゼロなのです。

そこで

中古RCマンション1棟買いスキーム登場です。

新築、中古のRCマンションの

ペアは本当に無敵だと思いますよ。

詳細は、成功のスキームを

最初から熟読してください!

でわ!

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この記事を読む為に約 16 分の時間が必要

でしたが、

最後までお付き合いくださいまして、

ありがとうございます。

今後のブログ更新の活力にしますので

お手数をおかけしますが、

↓ご褒美に1クリックお願い致します。

(゜゜)(。。)ペコッ

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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