20140605011854266 - 経営シミュレーション【新築アパート編】

経営シミュレーション【新築アパート編】


ここからの記事を読む為に約 6 分の時間が必要

ブログをはじめて早5年目を迎えておりますが

近年ではよく

経営シミュレーションしてほしいと

問い合わせで依頼を受けます。

物件情報を送ってもらって確認しているのですが

物件選びのときに

よく勘違いされている方が多いので

久しぶりに

不動産経営シミュレーションをしてみましょう!

といっても簡易版です。

まず諸条件から

【条件】
・新築木造アパート 1k+ロフト×8戸
・建築価格4000万
・土地価格3720万
・諸経費300万
・ローン25年
・金利2.4%
・毎月返済額35.5万円
・利回り6%
・すべてを差し引いた実キャッシュフロー5万/月
・土地面積 62坪
・地価 65万/坪(東京、大阪、名古屋、政令指定都市中心地)
・地価インフレ率 年間+0.5%と仮定
・アパート経営開始年齢40歳(平均不動産経営チャレンジ年齢)
・寿命 85歳(平均寿命)
・築31年目に地価で売却
・新築プレミア期間:15年
・修繕費用、空室発生期間:15年 家賃収入15%減(きびしめ)
・節税対策によるメリットは考慮しない

シミュレーションしましょう。

〇経営1年目~15年目(新築プレミア期間)

年齢:55歳 (40歳+15年経過)

総収入:5万/月×12ヶ月×15年=900万

地価(時価):3720万×(1.005の15条)=4041万

〇経営16年目~25年目(修繕費用・空室発生期間)

年齢:65歳 (40歳+25年経過)

総収入:4.25万/月×12ヶ月×10年=510万

地価(時価):3720万×(1.005の25条)=4248万

〇経営26年目~30年目(修繕費用・空室発生期間)

年齢:70歳 (40歳+30年経過)

25年ローン完済により、ローン返済分35.5万円が

見入りとなり、総家賃が収入となる

総収入:(4.25万/月+35.5)×12ヶ月×5年=2385万

地価(時価):3720万×(1.005の30条)=4355万

さて、70歳

新地うアパート経営を始めて30年後ですが

70歳で土地の価格で売却したとすると

総資産は、

インカムゲイン:900万+510万+2385万=3795万

キャピタルゲイン:4355万 不動産売却益

合計資産:3795万+4355万=8150万円

となります。

まあ、ラブスカイの強烈な斡旋で

頭金すらほとんど入れないでアパート経営を始めれば

銀行の力でレバレッジかけて

銀行への支払いは家賃収入でまかなって

ここでもレバレッジ利かせて・・・・・

結局自分の力(自己資金は100万~200万程度で)

8150万円を30年後に手に入れるわけですね。

ここで気づきましたか?

基本的に、物件購入価格と同額

30年間で(家賃収入と土地の地価)の2つに分割して

手に入れるのが新築アパート経営の簡単な

チェックポイントなのです!!

1億の物件を買えば30年間で1億円の資産

6000万の物件を買えば30年間で6000万円!

分かりやすいでしょ。

これは、新築アパートの場合です。

次回は新築RCマンションでシミュレーションしてみましょうね。

衝撃の結論が出ますよ!!

あと、一言いいますと、

不動産投資はあらゆる面で

優遇されてます。

節税目的としてまだ、数百万のメリットを

出せるでしょう。

でわ!

↓私の4棟目新築アパートです。
20140605011854266 - 経営シミュレーション【新築アパート編】

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

⇒続きを読む

Leave a comment

メールアドレスが公開されることはありません。