海外不動産投資の三重苦を理解して投資しなさい!


この記事を読む為に約 11 分の時間が必要

近年「民泊」と同じくして

ブームになっている不動産投資先として

「海外不動産投資」があります。

〇海外不動産投資に手を出しやすい理由

・都心の一等地のマンションが1000万~2000万の

安値で購入できること

・利回りが10%~12%程度を想定している。

・ノンリコースローンが主流で、不測の事態でも

物件を手放せば返済義務がいらない

(2割程度頭金必要)

特に3点目のノンリコースローンですね。

要は非居住者に銀行がお金を貸してくれるんですよね。

〇人気の国

新興国は比較的利回りが大きく

インドネシア、フィリピン、マレーシアなどのアジア諸国が人気です。

ハワイ等の先進国の属するリゾート地の不動産は

どうしても利回りが小さくなりますが治安の安定と

不動産所有による満足感はひとしおでしょう!

さて、ここまでは一般論ですが、

ここからラブ☆スカイ論を展開していきますね。

〇海外不動産投資のリスク

・為替リスク

アジアなどの新興国なら長期的には間違いなく円安

(新興国の近代化によりアジア通貨高なる)になるため

アジア諸国で不動産を余裕資金でするならメリットがあるのかな?

でも、3年前の70円台/ドルから現在の100円台/ドルのような

ジェットコースターのような為替リスクを考えたら

日本にある資金で海外不動産を購入するなんて

ありえませんね。いくら10%で家賃を貯金したって

為替変動リスクで一発ノックアウトの可能盛大です。

どうせレバレッジ利かせて20年から30年のローン組むんだから

その期間内にジェットコースターが必ずあります。

あまりにもリスクが大きすぎますね。それなら国内不動産投資の方が

安心です。でも、ひとつだけ為替リスクの無い購入方法があります。

それは、円ではなく外貨をお持ちの方なら

円安なら外貨で購入して円高なら円で購入すればよいのです。

でも、私のブログにこられる方のほとんどは

本業としてサラリーマンや公務員、お医者さんや弁護士さんなどの

何らかのお仕事をされていてその副業として不動産をお考えの

方がほとんどです。ということは

現在外貨を何千万もお持ちの方は

ほとんどいらっしゃらないですよね。

この為替リスクを考えただけでも

外貨を持たない一般日本人サラリーマンさんは

海外不動産投資なんてしちゃあいけないんです。

日本で不動産投資すべき!

最初にそれでもアジア諸国の不動産なら

長期的には近代化で円安傾向になるので

将来資金回収に有利になるため、

まだ、良いでしょう。しかーし

ハワイや欧米先進国に不動産を持とうとは

絶対思ってはいけません。

ハワイや欧米先進国はすでに

成熟しつくしています。

そんな地域に購入しても

得られるのは安定した治安だけです。

あとは、所有欲かな・・・。

もはや、将来の円安も期待できないでしょう。

安定もとめるなら

やはり、日本で不動産投資しなさい!!

・カントリーリスク

海外不動産投資をするということは

その国の法律に則って

賃貸経営をしなければなりません。

マンション購入時は都合が良かった

法制度や税制がある日突然

変更されて、大きな損失を出す危険性もあります。

これだけ近代化した日本でさえ

重大な設計不良や施工ミスが判明して

甚大な損失を被る不動産投資ですよ。

日本以外の国の不動産建築物を信頼できますか?

地震大国日本の建築技術は世界に誇れる

技術力です。

緻密な日本の業者が建築した

日本の建物で不動産投資することが一番のリスクヘッジですよね。

ましてや、日本にあるお金で投資をするわけですからなおさらです。

プロの投資家でも難しい不動産投資事業なのに

近年では個人サラリーマンが

バンバン海外不動産に手を染めていきます。

20年後は、がっつり破綻の道を歩む羽目になるかもしれません。

さて、ここまでも、まだまだ一般論です。

一般論にラブ☆スカイの思いを込めただけです。

ここからは、

〇海外不動産投資の三重苦

について述べましょう。

・【苦しみ1】賃貸開始が遅い

海外不動産投資をする場合は日本国内の不動産投資

と利益の得方が異なります。

要は、日本の不動産投資はインカムゲイン狙い(家賃収入で利益を得る)

ですが、海外不動産投資の場合はキャピタルゲイン(売却益狙い)

で不動産投資する場合がほとんどです。

アジア諸国は現在どんどん近代化が進み

所得もうなぎ上りです。それも、月単位で

景気も家賃水準も所得水準も上昇していくのです。

その間に売り抜けることができれば儲けれますよね。

何が言いたいかわかりますか?

海外の不動産物件は先払い制です。建築費用を支払ってから

物件を建築します。なおかつ、日本のように

しっかりと工程まもって建築しません。

お金を集めてから資材購入→建築発注→工事→完成→居住者探し

となるため、自己資金を投入してから

賃貸開始まで早くて1年

遅ければ数年かかります。

その間に、地域の事情は大きく変わってしまうのです。

資金投入から賃貸開始までの間に

先ほど言った為替のリスクやカントリーリスクが襲い掛かってくるのです。

やはり、海外の投資なんてせずに

サラリーマンは日本で不動産投資をするべきなんです。

・【苦しみ2】業者の破綻

海外の不動産投資事業は誰でも始めることが

できるのです。日本のように宅建業免許いらないのです。

だから、怪しい業者はいっぱいいます。

星の数ほどいます。いまは、WEBで業者を

判断される方がいますが

いくらしっかりとしたホームページを保有していようが

その販売業者がしっかりしていることの補償にはなりません。

自己資金を投入してから賃貸開始までに時間がかかる

海外不動産投資事業ですが、

賃貸開始までに破綻する業者に出くわしたら・・・

泣くしかありませんね。

やっぱり日本で実態ある不動産投資に手を染めるべきでしょう。

・【苦しみ3】低い入居率

新興国マンションもハワイのマンションも

供給過多です。

海外不動産投資案件の多くが

乱立する

1000戸や2000戸のマンションであったりします。

いくら人口増の新興国でも

現在マンションの過剰供給が大問題となっているようです。

日本よりも悪い入居率マンションもかなり存在しています。

と言いますか、

日本の不動産のどこが気に入らずに

わざわざ海外の不動産を購入しようと言う

心持に至るのか・・・・わたしにはまったくわかりません。

まあ、日本の銀行のどこもお金を貸してもらい無いけど

海外ならリコースローンを組めるから

ネタとして購入する・・・何てことなら

ラブ☆スカイとしてもありかな?

まあ、最近は今まで

思っていても書けなかった

民泊や海外不動産投資に対する

ラブ☆スカイの持論特集でした。

もし、何か私に調べてほしい

ブログで特集してほしい事項があれば

バンバン連絡くださいね。

とにかく、

日本の土地に日本の技術で建てた物件を保有し

日本の管理会社に任せることが

一番の安心です!

↓イメージ画像

20036

この記事を読む為に約 15 分の時間が必要


ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

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