10%以上の新築高利回り物件に良物件は絶対無い!!


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 18 分です。

先週末5/13(金曜)、14(土曜)、15日(日曜)

の3日間にかけて東京出張し

シノケン→ハーツ→バイオマスと

個人的ラブ☆スカイ「投資」ツアーをしてきました。

もちろん、今回も恒例となった

JR浜松町駅の「マグロ一代」にて

寿司とお酒を堪能しながらの

ブログオフ会を開催しました。

4時間も居座ってしまった・・店長いつもすみません。

(時間はお店の許可もらってるし、いっぱい注文したから許してね!)

さて、まずは

↓浜松町駅から徒歩で8分シノケン本社の玄関で撮影!!
20160513_204737

今回の訪問は、現在の

①不動産業界の現状確認

②現在建築中の物件の供給量確認

そして、

③わたしの最新版の「確定申告書」および「資産状況」の報告

④現在、在庫切れのシノケン最大300万円割引招待券ゲット

に参ったしだいです!!

では、①の新築不動産業界の現状ですね。

近年、地方から関東圏への流入に加速がついてきているそうです。

「東京に支店ができた」「本社が東京に移転した」などの理由ですが、

一昔前から比べても実感として感じ始めているように

各企業の設備投資や景気回復の影響でしょうね。

現在、大学などの都心回帰も進んできており、

関東圏の人口密集率はどんどん上昇中です。

東京オリンピックでも人口は集中するでしょうし

2027年のリニア開通で、更に関東圏から地方へ

のアクセスが便利になって、関東圏への

人口が密集することを予想して

シノケンとしても関東圏への物件供給に力を注ぐようです。

よく、評論される「将来の不動産への不安」として

人口減少がありますが、

日本人が少なくなれば、海外から受け入れればよいわけです。

まあ、まだまだ先の話でしょうが、

すでに、わが国の方針として、留学生30万人受け入れなど

人口増加の要因はたくさんあるようです。

まだまだ、いろんなお話を聞いてきましたが

次回としましょうね。

ただいえることは、「不動産投資」するなら今しかない!!

まだ遅くは無い!!・・・・実感しました。

シノケンには20時から3時間ほど打ち合わせしましたが

充実のときでした。

さて、

②現在建築中の物件の供給量について

確認してきましたよ。

1年前に比べると、物件増えてきてますね。

2倍程度かな?

現在の不動産ブームの影響で

需要と供給がまったく間に合っていない状態が

約2年近く続いてきたわけですが

シノケンもまったく指をくわえて見ていたわけではありません。

しっかり土地を選定し、数ヶ月から数年かけて

土地の仕込みに精を出し、ようやく物件の増産が

追いついてきたわけですね。

それでも、まだまだ物件は追いついていない状況のようですが

秋から来年に向けての新築予定はしっかり入っていましたよ。

ただ、それでも、物件希望者の倍率がすごいから

現在で半年から10ヶ月くらいの待ちで新築アパートを

手に入れることができるようです。

シノケンに無理強いしたいときは、

ラブスカイに問い合わせてくださーい。

(値引き以外にも、できるだけがんばります。)

③わたしの最新版の「確定申告書」および「資産状況」の報告してきたよ。

私の保有する株式会社(妻社長)の決算が6月ですから

7月以降そろそろ新築がほしい頃です。

ということで、シノケンに

私個人の「確定申告書」と緻密に1円単位で記入した

保有資産状況(ローン残高、家賃収入、その他カードや通帳のコピーまで)

提出してしっかり「審査」してもらいます。

なんとか、新築ほしいな。

問い合わせの方ばかりではなく、私自身の不動産購入活動=「動活」

がんばります。

④シノケン最大300万円割引招待券について

↓「シノケン優待券」
20160517_002110
私個人で保有していた

最大300万円値引きできる「シノケン優待券」

ですが、先月の4月22日使用を最後に

私の保有分が「ゼロ」となっていました。

というわけで、まだ先月末から現在まで

問い合わせ者に紹介を1件もしておりません・・・・すみません。

今回、シノケンに行って18枚だけ手に入れてきました。

この「優待券」ですが、新築購入者にシノケンから

1枚だけ頂ける招待状なんですよね。

ただし、紹介したら、若干の手数料が頂けるというものです。

紹介された方は、「300万の値引き」や「超斡旋」なんてありません。

営業マンさんから電話があるだけです。

ただし、ラブスカイ「優待券」はまったく異なります。

わたしのパワーが入ってますからね。

「ラブスカイ優待券」の仕組みは、私の直筆のサインを入れて

サインと番号のコピー(PDF)を営業担当者さんに渡しているんですよね。

これで、私と招待を受けた問い合わせ者が「紐付け」されます。

↓汚い私の直筆サイン
20160517_002125

質問はなんでも、ラブスカイに聞けるし、

シノケン営業マンへの不満や愚痴や恨みや喜びも含めて

直接アパート販売のトップまで報告します!

これは、強力ですよ。

これは、三和エステーとでも同じ仕組みです。

新築アパート以外のマンションや中古RC、シェアハウス、発電事業

業者さんも同じ!

だから、

新築アパート、マンションを大手の不動産業者で購入したいなら

ラブ☆スカイに問い合わせてほしいんですよね。

ブログで蓄積した信頼と実績から

業者さんもラブスカイを信用してくれていて

私の強烈なわがままを聞いてくれています。

もちろん、「問い合わせ」していただいた方

全員が希望の物件を保有できるわけではありません。

借り入れが多かったり、希望が違ったり

いろいろですから、しかし、

個人で大手の業者さんに挑むよりは

絶対、ラブ☆スカイをバックにして交渉した方が

希望がかなう可能性は数倍に跳ね上がります。

まあ、お試しあれ。

↓シノケン優待券に記載されているCM?

20160517_002229

20160517_002235

さて、前振りはこの程度にしましょう。

本日の本題ですが、

シノケンで新築物件の情報をいくつか聞かせていただきました。

現在の物件建築地域の動向としては

関東圏が5割

大阪圏、名古屋圏で3割

その他地域で2割程度かな?

もちろん、私がのぞいたのは一部だしね

大半の物件の利回は7%から8%の間くらいですね

利回りが5%、6%や10%のものもあります。

利回りが5%や、6%の物件と

7%の物件で何が違うのか?

建築費用は、はっきり言って

日本本土であれば、差はありません。

そうです。土地代ですね。

たとえば、7000万の物件なら

建物が3500万の土地が3500万みたいな感じですが

利回りの低い物件の場合は

建物が3500万の土地が4500万のようになって

総工費が8000万となるのです。

現在、リスクを減らすために関東圏や大阪等の

主要2大都市圏での建設がメインとなっていますが

やはり、都会に不動産作れば

土地代がかかりますので

利回りは小さくなりますよね。

ただ、その代わり、地価が下がりづらいので

出口戦略として最終的に高価値の土地が手に入るわけです。

トータルではものすごくメリットが出る可能性も否定できません。

購入時にフルローンを組めて、ローンにこの高価値の土地代を

組み込めるので、物価が上昇傾向の日本においては

メリットはあると感じています。

ただ、それでも、サラリーマンが投資するなら

利回りが7%から8%くらいのものがお勧めですね。

ある程度の月次収入を維持しながら

最終的にある程度の土地を手に入れるプランです。

まあ、利回りが小さい物件にはそれなりのメリットがあり

利回りが中程度の物件にもそれなりのメリットがあるわけです。

ここで、注意が必要です。

絶対に買ってはいけない物件があるのです。

それは、利回りが高すぎる物件

です。

たとえば、新築アパートなのに

利回りが9%や10%もあるものです。

シノケンにもありましたが、

そういった物件は

建物は3500万ですが土地代が2000万くらいだったりする訳です。

そりゃあ、土地代が小さければ

利回りが出るでしょ。

こんな物件は絶対買いません。

たとえ、シノケンの物件でも買いません。

シノケンさんいわく、土地が安い地域でも

よく厳選しているとのことですが

私の問い合わせ客にはお勧めしないよう伝えました。

現在の新築アパート市場は

真っ当なレベルの資材を使って

それなりの業者に建築してもらって

しっかり市場調査した都市圏で建設したら

利回りは7%程度になってしまいます。

さらに空室リスクを減らして、将来高額な土地を手に入れるために

ちょっと、月次収入を減らせば

利回りが5%から6%程度になります。これも将来への投資ならokです。

将来土地を高く売ればよいのだから。

しかし、利回りが10%もあるような

どうしようもない地域にどうしようもない資材を使って

どうしようもない業者に手抜きで建設したような物件は

もはや、破綻以外考えられないですね。

とくに、地元の工務店さんに多いですが、

建築だけの業者が提供する物件も絶対だめです。

新築で不動産投資するなら

土地の調達→建物建築→管理

一気通関で商品として販売している業者さんで

不動産投資しなければなりません。

不動産投資は買っておしまいではありません。

買ってから、ローン終了の25年間が

勝負です。この25年間で

いろんなイベントがあるはずです。

修繕や、賃貸人とのトラブルや、周辺地域の変化や

最終的な出口戦略に至るまで!

だから、特に初心者で新築アパートを購入するなら

1990年設立のシノケンや

1981年設立の三和エステート

などの長きに渡って

賃貸アパート販売・経営サポートを行ってきている業者が

良いのです。

地元の良くわからない業者が提案するような

10%のアパートなんていう、

賃貸に適さない安い土地に建てるか

資材の調達や下請け業者を泣かせた

手抜きの物件を手に入れるようなことはやめた方が良いですね。

地元の業者物件でもしっかり長きに渡って利回りを確保できる物件は

あるかもしれませんが、そういう物件は

やっぱり、立地が良いため土地が高くなり

利回りは7%程度になってしまいます。

私の提唱する

関東圏、大阪圏、名古屋、札幌、仙台、広島、神戸、福岡

なら、なおさらです。

よく、直営部隊での建設なので

中間マージンが無くて安く建築できる!

なんていう地元業者さんもありますが、

直営部隊の地元業者なんてますます

安心できません。

だって、直営だから身内でグスグス手抜きです。

強烈な発注元(シノケン・三和等)があって下請けの業者に

厳しい管理体制で建築してもらった方が

圧倒的に優れた物件を手に入れることができるでしょう。

まあ、われわれ素人の本業を持つサラリーマンが

何千マンも出して購入する25年間破綻するわけにいかない

不動産投資をするなら

何も言わずに、大手の業者さんに任せるべきです。

結果的に、大手なら一括購入で

良い資材が安く仕入れているし、

経験が豊富でさまざまなトラブルにも

即時対応してもらえるし!

地元で購入したら

何かあったら・・・ハイさよなら!!ってね。

さて、ちょっと言い過ぎましたが

自分でリスクをヘッジできないような初心者は

絶対大手企業で利回り7%から8%程度の

物件を目指しましょう。

お金持ちさんは利回り6%程度の

高価土地ゲットもあり。

しかーし、絶対に

利回り10%もあるような良くわからない物件は

買わないこと!!

さて、シノケン優待券も18枚しかないので

今月は問い合わせは18人まででーす。よろしく。

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

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〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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