アパート経営では、避けては通れない所得税について数字を示しましょう。


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今日5時に、銀行員さんがやって来ます。

先週投稿した、借り換えの件です。

まずは、現在一番金利が高い2棟目のアパートから

手を付けましょうと言われました。

2棟目は、現在3.075%ですので

これがどこまで下がるかですね。

最低1.5%にはしていただくつもりなので、

頑張ろうと思います。

ちなみに1.5%になると

皮算用で、1165万円ほど借り換え差額が出ますね。

毎月5万円のキャッシュフローアップです。(新築1棟分です。)

さて、

今日はアパート経営にたいする所得税についてです。

アパート経営についてはさまざまな控除があります。

特に一気にアパート経営規模を拡大すればその影響は大です。

例えば、利回り10%の5,000万円の新築アパート×3棟とすると、

年間家賃収入=500万×3=1500万

①減価償却による控除(簡易計算)=5,000×3×0.9/22年=600万

②青色申告特別控除=65万

③青色事業専従者への給与控除=103万

④必要経費(租税公課 たとえば固定資産税、都市計画税)

=8万×3棟×4回=96万

⑤必要経費(火災保険 1棟当たり10年70万とすると)

=70/10×3棟=21万

⑥必要経費(管理費(1棟5%)や事務費(1棟2%) とすると)

=500万×7%×3棟=105万

⑦必要経費(ローンなどの借入金の金利 仮に年間返済額の50%が利息と仮定すると)

=1棟当たりの年間返済額×50%×3棟=23万×12ヶ月×0.5×3棟=414万

さらに、交通費や、自動車購入費やリフォーム費が必要経費で計上できます。

上記の項目より、

〇不動産収入+リーマン収入=1500万+680万=2180万

〇控除合計=アパート経営控除+リーマン控除=1404万+480万=1884万

課税所得=収入-控除=2180万-1884万=296万

所得税=296万×0.3=89万円也

所得税のうち、リーマン分(3万×12ヶ月=36万)は、

給与から天引きされるので、実際にアパート経営分で

確定申告後に払う所得税は53万円となります。

また、アパート新築時には、

不動産取得税(5000万クラスで80万円)が控除できるので、

確定申告後に支払う所得税は、さらに24万円減らせて、

53-24=29万円となります!!

毎年アパートを購入すれば、常に控除を受け続けれます。

2年ごとに、アパートを購入して、

4年ごとに自動車を購入し、

毎年、リフォームを20万すれば、

常に税額を抑えられますね。

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