この記事を読むのに必要な時間は約 4 分です。

今日5時に、銀行員さんがやって来ます。

先週投稿した、借り換えの件です。

まずは、現在一番金利が高い2棟目のアパートから

手を付けましょうと言われました。

2棟目は、現在3.075％ですので

これがどこまで下がるかですね。

最低1.5％にはしていただくつもりなので、

頑張ろうと思います。

ちなみに1.5％になると

皮算用で、1165万円ほど借り換え差額が出ますね。

毎月5万円のキャッシュフローアップです。(新築1棟分です。)

さて、

今日はアパート経営にたいする所得税についてです。

アパート経営についてはさまざまな控除があります。

特に一気にアパート経営規模を拡大すればその影響は大です。

例えば、利回り10％の5,000万円の新築アパート×3棟とすると、

年間家賃収入=500万×3=1500万

①減価償却による控除(簡易計算)=5,000×3×0.9/22年=600万

②青色申告特別控除=65万

③青色事業専従者への給与控除=103万

④必要経費(租税公課　たとえば固定資産税、都市計画税)

=8万×3棟×4回=96万

⑤必要経費(火災保険　1棟当たり10年70万とすると)

=70/10×3棟＝21万

⑥必要経費(管理費(1棟5％)や事務費(1棟2％)　とすると)

=500万×7％×3棟＝105万

⑦必要経費(ローンなどの借入金の金利　仮に年間返済額の50％が利息と仮定すると)

=1棟当たりの年間返済額×50％×3棟=23万×12ヶ月×0.5×3棟=414万

さらに、交通費や、自動車購入費やリフォーム費が必要経費で計上できます。

上記の項目より、

〇不動産収入+リーマン収入=1500万+680万=2180万

〇控除合計=アパート経営控除+リーマン控除=1404万+480万=1884万

課税所得=収入-控除=2180万-1884万=296万

所得税=296万×0.3=89万円也

所得税のうち、リーマン分(３万×12ヶ月=３６万)は、

給与から天引きされるので、実際にアパート経営分で

確定申告後に払う所得税は53万円となります。

また、アパート新築時には、

不動産取得税(5000万クラスで80万円)が控除できるので、

確定申告後に支払う所得税は、さらに２４万円減らせて、

53-24＝29万円となります！！

毎年アパートを購入すれば、常に控除を受け続けれます。

２年ごとに、アパートを購入して、

４年ごとに自動車を購入し、

毎年、リフォームを２０万すれば、

常に税額を抑えられますね。

[content_block id=2293 slug=%e3%83%a9%e3%83%96%e2%98%86%e3%82%b9%e3%82%ab%e3%82%a4%e3%81%ae%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%82%b9%e3%82%ad%e3%83%bc%e3%83%a0%e7%b4%b9%e4%bb%8b]