アパート経営では、避けては通れない所得税について数字を示しましょう。


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今日5時に、銀行員さんがやって来ます。

先週投稿した、借り換えの件です。

まずは、現在一番金利が高い2棟目のアパートから

手を付けましょうと言われました。

2棟目は、現在3.075%ですので

これがどこまで下がるかですね。

最低1.5%にはしていただくつもりなので、

頑張ろうと思います。

ちなみに1.5%になると

皮算用で、1165万円ほど借り換え差額が出ますね。

毎月5万円のキャッシュフローアップです。(新築1棟分です。)

さて、

今日はアパート経営にたいする所得税についてです。

アパート経営についてはさまざまな控除があります。

特に一気にアパート経営規模を拡大すればその影響は大です。

例えば、利回り10%の5,000万円の新築アパート×3棟とすると、

年間家賃収入=500万×3=1500万

①減価償却による控除(簡易計算)=5,000×3×0.9/22年=600万

②青色申告特別控除=65万

③青色事業専従者への給与控除=103万

④必要経費(租税公課 たとえば固定資産税、都市計画税)

=8万×3棟×4回=96万

⑤必要経費(火災保険 1棟当たり10年70万とすると)

=70/10×3棟=21万

⑥必要経費(管理費(1棟5%)や事務費(1棟2%) とすると)

=500万×7%×3棟=105万

⑦必要経費(ローンなどの借入金の金利 仮に年間返済額の50%が利息と仮定すると)

=1棟当たりの年間返済額×50%×3棟=23万×12ヶ月×0.5×3棟=414万

さらに、交通費や、自動車購入費やリフォーム費が必要経費で計上できます。

上記の項目より、

〇不動産収入+リーマン収入=1500万+680万=2180万

〇控除合計=アパート経営控除+リーマン控除=1404万+480万=1884万

課税所得=収入-控除=2180万-1884万=296万

所得税=296万×0.3=89万円也

所得税のうち、リーマン分(3万×12ヶ月=36万)は、

給与から天引きされるので、実際にアパート経営分で

確定申告後に払う所得税は53万円となります。

また、アパート新築時には、

不動産取得税(5000万クラスで80万円)が控除できるので、

確定申告後に支払う所得税は、さらに24万円減らせて、

53-24=29万円となります!!

毎年アパートを購入すれば、常に控除を受け続けれます。

2年ごとに、アパートを購入して、

4年ごとに自動車を購入し、

毎年、リフォームを20万すれば、

常に税額を抑えられますね。

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ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

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