アパート経営では、避けては通れない所得税について数字を示しましょう。 5 comments


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この記事を読む為に約 5 分の時間が必要

今日5時に、銀行員さんがやって来ます。

先週投稿した、借り換えの件です。

まずは、現在一番金利が高い2棟目のアパートから

手を付けましょうと言われました。

2棟目は、現在3.075%ですので

これがどこまで下がるかですね。

最低1.5%にはしていただくつもりなので、

頑張ろうと思います。

ちなみに1.5%になると

皮算用で、1165万円ほど借り換え差額が出ますね。

毎月5万円のキャッシュフローアップです。(新築1棟分です。)

さて、

今日はアパート経営にたいする所得税についてです。

アパート経営についてはさまざまな控除があります。

特に一気にアパート経営規模を拡大すればその影響は大です。

例えば、利回り10%の5,000万円の新築アパート×3棟とすると、

年間家賃収入=500万×3=1500万

①減価償却による控除(簡易計算)=5,000×3×0.9/22年=600万

②青色申告特別控除=65万

③青色事業専従者への給与控除=103万

④必要経費(租税公課 たとえば固定資産税、都市計画税)

=8万×3棟×4回=96万

⑤必要経費(火災保険 1棟当たり10年70万とすると)

=70/10×3棟=21万

⑥必要経費(管理費(1棟5%)や事務費(1棟2%) とすると)

=500万×7%×3棟=105万

⑦必要経費(ローンなどの借入金の金利 仮に年間返済額の50%が利息と仮定すると)

=1棟当たりの年間返済額×50%×3棟=23万×12ヶ月×0.5×3棟=414万

さらに、交通費や、自動車購入費やリフォーム費が必要経費で計上できます。

上記の項目より、

〇不動産収入+リーマン収入=1500万+680万=2180万

〇控除合計=アパート経営控除+リーマン控除=1404万+480万=1884万

課税所得=収入-控除=2180万-1884万=296万

所得税=296万×0.3=89万円也

所得税のうち、リーマン分(3万×12ヶ月=36万)は、

給与から天引きされるので、実際にアパート経営分で

確定申告後に払う所得税は53万円となります。

また、アパート新築時には、

不動産取得税(5000万クラスで80万円)が控除できるので、

確定申告後に支払う所得税は、さらに24万円減らせて、

53-24=29万円となります!!

毎年アパートを購入すれば、常に控除を受け続けれます。

2年ごとに、アパートを購入して、

4年ごとに自動車を購入し、

毎年、リフォームを20万すれば、

常に税額を抑えられますね。

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この記事を読む為に約 16 分の時間が必要

でしたが、

最後までお付き合いくださいまして、

ありがとうございます。

今後のブログ更新の活力にしますので

お手数をおかけしますが、

↓ご褒美に1クリックお願い致します。

(゜゜)(。。)ペコッ

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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5 thoughts on “アパート経営では、避けては通れない所得税について数字を示しましょう。

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    どうも、大事な事を述べるのを忘れてました。
    アパート経営は、重要な[太字]社会奉仕[/太字]です。
    アパート経営だけで食べていけるわけがありません。
    それが出来るなら、不動産屋が仲介なんてせずに
    自分で保有して、管理しますよ。
    25年間で収支トントンでよいのです。
    最後に土地が残りますので、
    25年後に一気に売り飛ばせば、
    妻とラブ☆スカイで2人で生活するには困らない程度の
    まとまったお金が[太字]社会奉仕[/太字]のご褒美として
    手に入るのです。
    (ラブ☆スカイは、1円たりとも子供達には相続するつもりはありません)
    子供達に助言はするけどね。その頃には金利が上昇してしまって
    アパート経営は、ほぼキャピタルゲイン専門になっているでしょう。
    ラブ☆スカイは、インカムゲイン投資としてアパート経営しているので
    金利上昇が早まれば、出口戦略としても、方向転換が必要ですね。

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    はじめまして
    ラブ☆スカイです。
    何をおっしゃりたいのかはよく分かります。
    アパート経営のリスクについてですね。
    ひろ さんの仮定されている6室1棟4200万の物件を仮定して
    ラブ☆スカイの考えるリスクについて
    述べましょう!
    〇アパートシミュレーションの基本 新築の場合
    ・1年目~10年目:新築プレミアで利益が出る。
    (ただし、東京・名古屋・大阪・福岡のみ)
    ・11年目~15年目:修繕費用でトントン
    ・16年目~20年目:赤字~トントン
    ・21年目~25年目:赤字垂れ流し
    仮に、最初の10年で1000万作っても
    残りの15年でおそらく食いつぶす事になる可能性があります。
    ([太字]ひろ さんの仰られるとおりです。間違いないと思います。)[/太字]
    アパートを新築で1棟しか保有していないオーナーは
    高い確率で破産または、本業からの支出増になるでしょう!!
    〇アパート経営の基本 出口戦略
    ・その1
    この規模のアパートだと、10年後の残債は
    おおよそ3000万程度です。
    ラブ☆スカイは、11年後に1棟繰り上げ返済するために
    3棟保有しているのです。(例1000万×3棟)
    要するに、1棟しか保有していないオーナーは返済まで
    25年間待つしかありませんが、ラブ☆スカイは3棟のパワーで
    赤字の発生する11年後よりも先に1棟返済を終える予定です。
    1棟返済が完了してしまえば、残り2棟の修繕リスクや空室リスクなんて
    問題なくなります。
    ・その2
    4棟目に小規模アパートをすぐに購入する。
    現在ラブ☆スカイが活動しています。
    4戸で3000万程度の小規模アパートを手に入れることで、
    6年後に4棟のパワーで完済する事ができます。
    10年待つより4棟・5棟と小規模アパートを手に入れることで
    完済アパートを少しでも早く手に入れて
    10年後以降の赤字に備えるのです。
    〇ラブ☆スカイ論
    ・アパートは1棟新築保有は10年後に大失敗。
    金利上昇追い討ちで最悪な事になるでしょう!
    ・木造中古保有するなら、実家賃年収×10倍以下の価格で
    手に入れなければ、絶対大失敗でしょう!
    ・ラブ☆スカイのように一度新築を手に入れてしまったら、
    立ち止まらずに、3棟・4棟・5棟とどんどん新築を増やしましょう。
    1・2棟の保有では、11年後から始まる赤字~トントン時代
    に対応できません。
     

  • ひろ

    SECRET: 0
    PASS: c3a59a0275c688481db2c015fcff5bbb
    素人考えで申し訳ないですが、アパートは古くなって資産価値も低くなるのでもう1棟購入して・・となれば永遠に買い続けなければ・・・
    古くなったアパートの近隣に新築アパートが建って値段が同じなら・・アパートをリフォームするか売ってしまうか、しかし借金を返せるくらいには売れませんよね? 仮に4000万のアパートで頭金100万円で6部屋アリ家賃収入月10万円とすると
    1年で元は取れますが10年後には「中古」になるのでリフォーム代を貯めておかなければなりませんよね?10年後に1000万円でリフォーム代がかるとして儲けは全くないですよね?

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    いつもお立ち寄りいただき感謝いたします。
    すみません。私の投稿が簡易計算ばかりで
    ちょっと正確さに欠けましたね。
    計算内容と言うよりちょっと雰囲気を伝えたかったので
    簡易計算を多用してしまいました。
    とりあえず言い訳をしておきますと、
    > ①減価償却による控除(簡易計算)=5,000×3×0.9/22年=600万
    については、表記のようにあくまで「簡易計算」です。
    私の保有する物件も5200万~7550万まで幅広いので
    標準化して簡単にしただけなのです。
    まあ、この簡易式は私がいつもざっくりイメージするのに用いている
    ものですが、
    最終の計算結果は本当の計算結果と近似になります。
    一応計算してみますね。
    条件としては、償却率を
    木造=0.046
    設備=0.067
    とします!
    さて、私の物件ですが、
    〇1棟目 建物:2900万
     木造:2300万 耐用年数22年
     設備:600万  耐用年数15年
    〇2棟目 建物:3000万
     木造:2400万 耐用年数22年
     設備:600万  耐用年数15年
    〇3棟目 建物:4600万
     木造:3700万 耐用年数22年
     設備:900万  耐用年数15年
    となりますので、
    計算式
    償却費=基礎金額(木造)×0.046+基礎金額(設備)×0.067
    を採用すると・・・
    なんと、
    1棟目償却費:146万
    2棟目償却費:151万
    3棟目償却費:231万
    [太字]合計=528万[/太字]
    まあ、簡易計算の600万ではありませんが、
    貴殿の計算結果である380万と言う事はありません。
    今後は、投稿する内容はなるべく簡易計算せずに
    詳細に述べるようにしますね。
    また、この内容に付いては、
    後からアップして謝罪しておきますね。
    今回はご指摘とご指導感謝いたします。

  • 通りすがりの大家

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    <利回り10%の5,000万円の新築アパート
    ①減価償却による控除(簡易計算)=5,000×3×0.9/22年=600万
    地主でなければ、建物代金は2000~3500万円くらいでは?
    ココ、かなり重要です。
    正しくは、
    減価償却による控除(簡易計算)=3000(おおよそ間を取り)×3×0.9/22年=386万
    控除合計=アパート経営控除+リーマン控除=1190万+480万=1670万
    課税所得=収入-控除=2180万-1670万=510万
    所得税=510万×0.3=153万円
    153万-36万(給与天引き分)
    確定申告後に払う所得税は117万円
    CF残りますか?
    また、税金は所得税だけでなく、住民税、健康保険税なども上がります。
    住民税がまた高いのです・・・(毎年泣きます)。
    これの計算は?
    ちなみに新築利回り10%とさらっと仰ってますが、実際購入されたのは8%以下程度では?
    新築10%で良い場所、良い間取りなら購入しても良いと思いますが、8%はお勧めしません。
    借入金利、低下成功されれば、経営はだいぶ良くなると思います。
    頑張ってください。