3000万円特別控除で平成31年は、最後の新築木造アパート建設ブームが再来か?


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みなさん、「空き家に係わる3000万円特別控除の特例」について

ご存じでしょうか?

この特例は、簡単に説明すると

相続した空屋を取り壊し、更地にして売却するか、

相続した空屋を耐震補強工事で補強した上で売却した場合

課税所得を3000万円減額できる

凄まじい節税特例なのです。

2年前の平成28年から実施されています。

税制が改定される場合は必ず目的があるのですが、

この特例は、日本全国に無数に存在する

古くて、現在の耐震強度を持たない空屋を

根絶することを目的にしています。

平成28年以前までは、

空屋を相続した場合、通常

高額な所得税と住民税が課税されます。

たとえば、

譲渡価格4000万円の空屋の場合

取得費=譲渡価格✕5%=200万円

譲渡費用=250万円とすると

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用

    =4000万円-200万円-250万円

    =3550万円

となり

所得税・住民税=譲渡所得✕20.3%

       =3350万✕20.3%

       =680万円

となります。

親族から幾ら安く相続したとしても

わざわざ680万円もの税金を払ってまで

手放しませんよね。

かといって、耐震基準も満たさない、劣化した空屋ですから

住むわけにもいかずそのまま放置されているのです。

そこで、3000万円の特別控除登場です。

同じ条件で計算してみましょう

所得税・住民税=譲渡所得✕20.3%は変りませんが、

課税対象の譲渡所得が変ります。

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用-3000万円

となるため

    =4000万円-200万円-250万円-3000万円

    =550万円

結果、

所得税・法人税=550万円✕20.3%

                =111万円

となります。

3000万の特別控除があると無いとでは

680万-111万=569万円もの

節税となるのです。

相続した空屋対策で悩んでいる方にとっては、すばらしい施策ですね。

さて、本題に戻ります。

この空屋譲渡に係わる3000万円の特別控除があることで

なぜ、新築アパートバブルが再来するのでしょうか?

じつは、特別控除の条件を読めばよく分かります。

冒頭に述べましたが、

この特別控除を利用するには

2つの条件があります。

1つ目は、耐震補強すること

2つ目は、更地にすること

です。もうぴんときましたか?

ぼろぼろの空屋ですから、

この2つの条件ならほとんどの方は

2つ目の解体、更地化してから売却します。

更地の農地以外の土地をほしがる業者は、

・住宅メーカー

・新築アパートメーカー

などの不動産ブローカーか、

・低圧太陽光発電所建設メーカー

くらいです。

さらに、この特別措置は期間限定で

来年平成31年12月までなのです。

あと1年ちょっとでこの素晴らしい特別措置が無くなります。

現在不動産バブル崩壊と、太陽光発電所売電価格低下によって

なかなか既存の投資に手を出しづらい

というか、

手を出したくても、土地が無いなんて

現状は打破されるでしょう。

あと1年間だけのスーパー特別措置は、

来年大混雑の様相となるでしょう。

現在土地探しに苦戦していますが、

来年1年間は、あちこちの日本中の相続空屋の処理で

空き地が無数に増えるでしょう。

空き地が増えれば、土地の価格は下がらないまでも現状維持でしょうし、

すくなくとも地価上昇は抑えることができるでしょう。

更地に建設する建物と言えば、新築アパートですよね。

または、コインランドリーや、土地のサイズによっては低圧太陽光発電所

なんかも便乗して最後のバブルを迎えるかもしれません。

来年は、

新築アパート

コインランドリー

太陽光発電所

は、最後の狙い目の年として、狙いを定めておくことを

勧めます!!

一気に攻めるつもりです。

続報をご期待ください。今度のセミナーではまた詳細にご説明させて頂きますね。

でわ!

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12:00~17:00 講義
17:00~17:30 質疑応答
18:00~    2次会 (会議室での立食又は、近くの居酒屋)
21:00     解散

会場は

東京、大阪、名古屋、神戸、広島、札幌、福岡

で募集しています。

2018年度予定

10月13日 土曜日 東京セミナー募集終了

11月25日 日曜日 名古屋セミナー募集終了

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ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。