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今から５年前、ラブスカイのブログがブレークした

キッカケは、当時、年収６００万のサラリーマンが

総額１億８０００万円を融資を受けて

１年で新築アパート３棟同時購入した記事を

ブログに投稿した事です。

その後も、翌年に４棟目

また、５棟目、６棟目と

次々に融資を受ける事に成功した事が

上げられます。

いつもどのようにして

年収６００万程度のサラリーマンが

２億も、３億も融資を受ける事ができたのか

聞かれます。

セミナーや座談会では聞かれたら答えていましたが

そろそろ時効ですから、融資を引くテクニカル的な手法の

一つを「お年玉」の代わりに

お教えしましょう。

当時株式投資で大きな損失を出したため

預金は３００万程度しかありませんでした。

年収６００万で、預金３００万のサラリーマンでは

どう頑張っても１年という限られた期間では

新築１棟の融資を引くのが精一杯でした。

そこで、預金額３００万円の１０倍の

３０００万円の属性を手に入れる手法を考えつき

実践しました。

そもそも、不動産投資においては、銀行は

個人の属性では無く物件事態の収益性をメインに融資します。

個人の属性はあくまで非常事態・・・・・

たとえば、その他の事業における失敗により支払いが滞らないか？

本人の今後、ライフイベントが発生したときに、どの程度の生活費の余裕があるか？

（子供の学費や家族の生活費等）を考慮します。

子供の学費にお金が掛かるためアパート経営における収益を

他に転用してしまって支払いが滞らないか？などを見ます。

まあ、猛おわかりかな

結論から言いますと、

「学資保険」を利用しました。

私には子供が３人います。

どの家庭でも大小ありますが、学資保険は利用するでしょう。

一番一般的なのが、

１８年間積立して大学入学時点で積立を終了させ

その後４年掛けて総額２００万～３００万程度の積立金を使用するプランですね

だいたい子供一人あたり１．５万円／月くらいの積立になります。

皆さん利用してるでしょう？

わたしも、子供が生まれてからこの学資保険を

３名の子供たちの１８歳時点を目指して

積立していました。

この「学資保険」を利用して、わたしの属性を

当時預金額３００万の１０倍に当たる３０００万円にしました。

それは、とっても簡単な方法です。

ズバリ

子供一人あたりの満期保険額を１０００万円に設定するのです。

私の場合は、子供３人いますので

１０００万円✕３人＝３０００万円となります。

まあ、これがからくりです。

融資を受ける１年前から

ソニー生命と契約して、

総額３０００万円の積立契約を実現しました。

これで、たとえ、金食い虫の子供が３人いても、

１８歳時点の最もお金が掛かる時期に

大きな資金が手はいるわけです。

たとえ下宿の私立進学でも

１０００万円あれば、サラリーマン収入と合わせて

なんとかなるでしょう。（私立の医学部は厳しいですが・・・）

それも、３人分の１０００万円が２年から３年遅れで次々と

満期を迎えるのです。

子供が６歳の頃ですから、１２年後～１７年後に満期を迎えることになります。

新築アパートならちょうど、空室が発生し出す頃でアリ、

修繕が必要になる頃です。

銀行からしたら、最高に安心ですよね。

子供の学費負担軽減と、アパート修繕費発生時期の負担軽減の

ダブルの効果です。

ですから、

ラブスカイは

子供３人に一人あたり１０００万円の学資保険を総額３０００万円掛けました。

実はこの学資保険５棟目を契約するまで加入していました。

５棟目購入後はもう用なしですから、

速攻で解約しましたよ。

↓ちなみに、ソニーの学資保険で１８歳時点１０００万円満期のシミュレーションです。

だいたい、毎月４万５０００円くらいの積立額になります。

子供３人なら４．５万✕３人＝１３万５０００円を毎月積み立てることになります。

たとえアパートを購入するためとはいえ、

年収６００万円のサラリーマンが

毎月１３万５０００円を３年程度払い続ける事は

さぞ厳しいとお思いでしょう？

実は全然負担はありませんでした。

１年で１３．５万✕１２ヶ月＝１６２万円を

積み立てても負担は大したことなかったのです。

からくり分かりますか？

答えは、

「契約者貸し付け」を利用しました。

契約者貸し付けとは、学資保険積立中に

様々な理由で現金が必要になり、

積立続行が不可能になったときに

自分が積立た額の一定の割合を

保険会社から金利２～３％で借りて

積立を止めること無く資金難を

乗り切ることができる

ありがたい制度のことです。

ラブスカイは

この「契約者貸し付け」をフルで利用しました。

当時はだいたい積立額の９５％程度まで

下ろすことができました。

私は、毎月１３万５０００円を積み立てて

直後に１３．５万✕０．９５≒１２万５０００円を

保険会社から借り入れていました。

そして、その１２．５万円に１万円をプラスして

翌月積立をすると言うループを

３年以上繰り返したのです。

この手法であれば、

自分の貯金３００万円はほとんど減ること無く

最もお金が掛かる進学イベントおよび

不動産空室イベント対策費用３０００万円の

属性を手に入れる事ができるのです。

これが、年収６００万で、預貯金３００万でも

３０００万円の属性を手に入れる事で

大きな融資を引くことができた手法となります。

この手法は当時は結構利きましたが、

今はどうなんでしょうね。

もう私はこの手法を使うことは無いので

笑い話として披露させていただきました。

ちなみに当時

銀行に提出する属性証明資料としては

・給与明細３ヶ月分
・源泉徴収票
・マイホームローン明細
・貯金通帳
・学資保険積立証書

でした。

融資が厳しい現在だからこそ

個人の属性アップには利用できるかもですね。

いや～懐かしいね。

妻からは自分のお金を金利腹って借りるなんて

なんて「アホ」なの？なんて

さんざん言われましたが、

だからこそ、今の私があるのです！

お金を借りるためにラブスカイがしてきた

様々な手法の一つでした！

みなさんも面白い手法があれば

教えてくださいね～

でわ！

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