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おはようございます。ラブ☆スカイです。

私の保有する物件は、

・福岡市内および近郊

・１棟目～５棟目までは新築アパート

６棟目は、築１２年の中古アパート

です。

これまで新築のすばらしさを

ひたすらにアピールしてきましたが、

やっぱり、改めて新築アパートが

サラリーマンには最適であることを実感しています。

私の新築物件は、これまでの入居率は

５棟の実績ですが業者ごとに発表すると

シノケン物件：９６％

三和エステート物件：９５．５％

平均で、約９５．７％となっています。

それも、今までの４年間の実績ですよ

すばらしいと思います。

さて、昨年末税金対策で購入した６棟目

築１２年アパートですが

立地は福岡市内で駅から徒歩６分で

建物もとてもきれいな物件でした。

場所も５棟目の新築アパートの近く（同じ区内）

で、安心して購入したんですが・・・・

結果としては

昨年１２月で１部屋空室

１月に２部屋空室

２月末でも空室埋まらず・・・

といった状態です。

いよいよ、キャッシュフローマイナスに突入しました。

１部屋４万なので、６部屋で２４万円の収入の予定で

ローン返済は１８万で契約したのですが、

ふたを開ければ、

２部屋空室、家賃収入１６万の

ローン返済１８万で

キャッシュフローマイナスです。

新築で２ヶ月も空室続いたことはほとんどないし

３ヶ月たって空室が増え続けるこの恐ろしさ・・・半端ありません。

私の場合は

現在保有の新築アパート５棟と太陽光発電所の

キャッシュフロー１００万円／月があるため

耐え切れていますが

これ、普通のサラリーマンだったら

どうするつもりなんだろうか？

新築では今まで経験したこともないような状態です。

皆さん想像してみてください。

もし、サラリーマンで万を持して保有した中古２棟が

マイナスキャッシュフローだと考えると

ぞっとしません？

さらに、

中古の場合は屋根や水周りの修繕費が

数百万単位で降りかかってきますので

非常に精神的にもリスクだと思います。

マジで死にたくなりますよ。

ということで、どことは言いませんが

業者には、猛烈に

抗議しておきました。

だって、５棟目新築と６棟目中古は

目と鼻の先なんですよ。

という事で今回は私の人生にとってとても

重要な実験的物件を手に入れたことで

中古について体験勉強できています。

この６棟目中古アパート、私のモルモットとして

今後も動向をアップしていきますので

ご期待ください。

ラブ☆スカイの結論

サラリーマンがはじめてする不動産投資は、

新築物件なら、木造でも、，RCでも

２階建てでも、マンションでも

東京、大阪、名古屋、札幌、仙台、福岡、広島

あたりなら問題なし！

もし中古を購入しなければいけないなら

立地なんて関係なしで

木造中古なんて購入してはいけません！

中古買うなら、リノベーションも可能で、

償却期間が長い（寿命が長い）４７年のRCマンション１棟買い

するしかありません。

先日お会いした、ハーツさんなら

日本中からラブ☆スカイのために洗練された

６０００万～４億規模の

中古RCマンションを１棟売りで準備してくれます。

それも、家賃保障ですよ。どっかの業者がしている一括借り上げでは

ない、新たな家賃保障スキームですので

今後の投稿を期待ください。

もう一度言いますよ。

世の中で一番サラリーマンが手を出しやすい

１０００万～４０００万の中古木造アパートは

リスクがいっぱいです。

しっかりとしたプランがないままに

手を出さないようにしましょう。

どんなに年収８００万稼げる安定サラリーマンでも

木造中古アパートを１棟手にしただけで、

あっという間に一家破綻もありえる

恐ろしい投資なのかもしれません。

やはり、木造なら新築！中古なら高くてもRCマンション１棟買い！

以上怒りの投稿でした！

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