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一般的に投資しようとしたときに

皆さん何を指標にしますか？

たぶん

「自己資金の額」と「利回り」でしょうね。

何度も言いますが、

この投資先判断は

半分正解で、半分は間違いです！

何が正解で何が間違いか？

分かりますか？

それは、

投資先は、

「自己資金の額」と「利回り」の2点で判断するという

投資先選定手法にあります。

まあ、じらしてもしょうが無いので

結論から述べると、

正解は、

「自己資金の額」と「投資先の規模」で選ぶ！！！！

となります。

「利回り」なんてものは全く考えなくて構いません。

正解は、何度も言いますが、

「自己資金の額」と「投資先の規模」で選ぶですよ！

覚えておきましょうね。

ではなぜ「利回り」を考えてはいけないか？

説明しましょう。

たとえば、

自己資金200万で、利回り10％

を選択基準として物件を選ぶとします。

A不動産会社さんが提案するのは、

自己資金200万、年間家賃収入500万で物件価格5000万

B不動産会社さんが提案するのは

自己資金200万、年間家賃収入1000万で物件価格1億円

とします。

A不動産会社さんもB不動産会社さんも

おなじ

自己資金200万円で、物件利回りは10％ですよね。

でも、年間で得られる家賃収入は

片方は500万円で、もう一方は1000万円です。

同じローン金利だとすると

A不動産会社が提案する物件のローン支払い額が、350万だとすると

B不動産会社が提案する物件のローン支払い額は、700万となります。

年間で得られるキャッシュフローは

A：500万ー350万＝150万円に対して

B：1000万ー700万＝300万円となりますよね

おなじ自己資金200万でも、

1年で150万円の収入差となります。

たとえば、30年ローンで比較した場合、

30年間で150万✕30年＝4500万円の差となります。

おなじ自己資金200万で、4500万円ですよ！

さらに、そもそも投資した不動産の物件価格が

5000万と1億円の差があります。

もちろん

物件の土地の価格にも差がありますよね。

たとえば、購入価格の40％が土地の価値だとすると、

A:5000万✕0.4＝2000万円

B：1億✕0.4＝4000万円

となります。

出口として

物件を売却するときの利益も

2000万円の差となります。

合計すると

2000万円＋4500万円＝6500万円の

差となります。

もう一度言いますよ！

おなじ

自己資金200万円でも

投資先の違いによって

6500万円の投資リターンの差になるのですよ！

もうおわかりですよね

この差は

レバレッジを利かせたか、あまり利かせなかったかの違いです。

もちろん前者（A不動産会社で投資）でも、何もしないよりは

全然よいですが、

一般的にはサラリーマンの融資付けには限界がありますから

一生に1回～2回程度の融資付けとなります。

僅か1回～2回しか、融資を受けて投資できないのであれば

少しでもリターンを得た方が良いと思いますよね。

だから、

最初の投資先では少しでもリターンを得られる物件を選定する必要があります。

少しでもリターンを得られる投資先を

選ばなければいけないのです。

ですから、

「利回り」なんて考えてはいけません。

「自己資金の額」と「投資先の規模」で選ぶことが最善となります。

まあ、100歩譲るなら、

おなじ利回りなら

「自己資金の額」と「投資先の規模」で選ぶですよね。

もちろん

投資先の規模が大きくなれば

借り入れの額が大きくなります

借入額が多いほどリスクは大きいと思うが故に

少しでも借入が小さい方がリスクが大きいと勘違いしている方が多いですが

違います！

規模が小さいほど、リターンが小さくなりますから

その分現金積み上げスピードが遅くなり

リスクが大きくなります。

ですから、規模の大きい投資先ほど

現金ストックの面から言いますとやはりリスクは小さくなります。

でも、トラブル発生時は投資先規模が大きいほど大きいですよね

この点はある条件で解決します。

不動産投資は、その投資物件と管理会社さん次第で

予測できる安心な投資先となります。

確実な賃料収入を想定した資金計画をシミュレーションすれば良いのです。

でも、我々素人にはむずかしいですよね。

だから、

安心できるパートナーを見つける必要があります。

投資不動産を購入するときには

管理まで行う業者さんを絶対に選びましょう。

住宅のように、設計、建築、販売だけの会社は選択肢から排除しましょうね。

売ることが目的の不動産会社を選ぶと、絶対失敗します。

それは、上述しましたが、「売ること」が目的だからです。

たいして、

設計、建築、販売、「管理」、「売却」

までを生業としている不動産会社は

安心できます。

それは、事業目的が

「販売」＜「管理」、「売却」

となるからです。

管理収入を長年得ようとしたら

しっかり収益が見込める

物件を提案する必要があります。

高値で売却しようとしたら

しっかり価値が長年低下しない

好立地の物件を提案する必要がありますよね。

ですから、

物件を選ぶ方法は、

物件の販売よりも「管理」をしたくてしたくてしょうが無い

そんな不動産会社の提案する物件を選びましょう

さらに、そのような不動産会社が提案する物件でも

少ない自己資金で

なるべく借入額が大きい、大物投資先物件

を選択しましょう。

新築アパートなら長年管理業務をメインで

事業展開している不動産会社さんが提案する大物物件を選びましょう。

または、

さらに利益を手っ取り早く得たいなら

中古のRC1棟丸ごと提案してくれる（融資付けしてくれる）

不動産会社を選びましょう

RC1棟物件は

ローン期間中の管理業務の契約が絶対条件ですから

そんな不動産会社さんは信用できます。

このローン期間中は契約額に応じた

収入保障ですから、なおさら良いですよね。

現在ほかにも同じようなスキームの不動産会社さんを

模索していますが、

なかなか

同じようなスキームの不動産会社さんには出会えません。

とにかく

今現在投資するなら

自己資金は少なく・・・限りなくゼロを目指しましょう

そして、

物件の規模はできるだけ大きい投資不動産を提案してくれる

そんな不動産会社を探しましょう！

でわ！