地方で新築アパート、新築マンション買ったら絶対破たんします。


Share on Facebook
Pocket

この記事を読み理解するのに必要な時間は約 10 分です。

大量に入手した不動産賃貸情報を

私の考察とあわせて

どんどん公開していきますね。

まずは、国土交通省が発表した

2015年度の公示地価

圏域別・用途別対前年平均変動率です。↓

済 資料H18年1月005

こういった情報は

調べればいくらでも手に入りますが

なかなか素人が収拾選択するのは難しいですね。

いまラブ☆スカイのもとには

提携する8業者さんからバンバン最新情報が

送られてきています

私の部屋は、ブログネタだらけになっています。

どんどん為になりそうなネタを

アップしていきますから、ご期待ください。

もちろん、私の解説付きですよ!

さて、公示地価の圏域別変動率ですが

まず、「圏域別」について

見てみると

三大都市圏平均とは、

東京・大阪・名古屋の事ですね。

これは、誰でも知っていますし、その情報はもちろんキャッチしなければいけません。

重要なのは、この次の項目です。

「地方中枢都市」の扱いです。

日本に数ある政令指定都市の中で

どの地域が

選ばれているか?ここに注目すれば

今後、地方のどの地域に全力で投資すればよいか

読み取れます。

さて、選ばれた都市圏は・・・・

札幌市

仙台市

広島市

福岡市

とのことです。これは、国交省が

お墨付きをだした、注目すべき

あなどれない都市圏であることを意味します。

日本が注目している都市なのです。

ということは、皆さんもまずは、

東京→大阪→名古屋と

不動産進出地域を検討し

そこに気に入った物件が無ければ

次は

札幌、仙台、広島、福岡

から、進出地域を検討すればよいのです。

これは、新築マンションでも

新築木造アパートでもそうですし、

中古のマンションでも当てはまります。

特に、新築のマンションと新築のアパートは

このルールを絶対に守らなければいけません。

何度も言いますよ、

新築の物件を

東京、大阪、名古屋、札幌、仙台、広島、福岡

以外で検討してはいけません!

肝に銘じておいてくださいね。

ただし、中古アパートと

中古マンションだけは

ラブ☆スカイの特別な見極め手法に

あてはめて、検討する方法はあります。

と、言いますか、中古販売業者は

この日本に腐るほどあるし、

素人の皆さんでは全く判断できないはずです。

わたしが提携している中古マンション、アパート販売業者さんは

ラブ☆スカイ評価指標を乗り越えた販売業者さんですので

ご安心くださいね。

それと、新築については

上記の地域以外での購入は絶対にダメです。

購入した方は、数年後破たんするリスクが付きまとうでしょうね。

何度も言いますが、

新築は

東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、福岡

ですからね。呪文のように覚えておいてください。

さーて、前置きが長くなりましたが、

「その他」は、上記地域以外の市町村です。

では内容を吟味しましょう。

まず、一言でこの表をまとめると・・・

三大都市圏+地方中枢都市」の

地価が上昇して、

地方」の地価が下落

しています。

さらに、

大きく「住宅地」と「商業地」で比較していますが、

住宅地よりも商業地の方が

その傾向がさらに大きいようです

近年は、地価が上昇していると思い込んでいましたが

地価が上昇しているのは

東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、福岡

だけなんですよ。

その他の地域の地価は

下落しているのです。

このように見てくださいね。

そんな地域に新築でアパートや

マンションを建てるなんて・・・

破綻したいんでしょうか?

なんで、

東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、福岡

以外で何千万もはたいて、購入するのでしょうか?

まったくわかりません。

そういった方からよく相談を受けるのですが、

新築が買いたいのであれば、

とっとと、売却して

東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、福岡

で購入するように勧めています。

ただし、中古の場合は、またさらに別の判断指標があるので

問合せ頂いた方には、業者含めてバンバンお教えしています!

中古で4億買いたい方は「問合せ」コーナーから応募してくださ
い!

あと、この表から

名古屋が大きく上昇しているから

東京や、ちょっとマイナスの大阪より

名古屋を選ぶ方がいます。

そのやり方は間違ってます。

もちろん名古屋は、最高の土地ですから

もし、名古屋を進められたら購入すべきです。

でも、やっぱり、それでも、

「東京圏」は無いのですか?と業者に聞くべきなんですよ

だって、日本の人口の10%が集まってるし、

今後、20年かけて日本の人口は2/3に減少していくわけですから

どんどん都市圏への流入が進むんですから!

やっぱり、優先順位は

東京圏→大阪圏→名古屋圏→地方中枢都市圏

ですからね。

しかし、本当に地方都市は深刻ですね。

住宅地域で-1.5%ですが

商業地なんて-2.1%ですからね

且つ昨年は-1.4%ですよ。

商業地に近いところで2年前に100坪1億で購入したら

2年たった今年は・・・・

1億×(98.6%)×(97.9%)≒9600万ですよ

なんと2年で400万の損害です。

このまま、あと8年間毎年-1.5%が続いたら

9620万×(1-0.015)^8≒8500万です。

1500万の損害です。

そんな地方に新築するんですか?
3000万のマンションを地方に買ったら

10年後は2500万です。土地代だけですよ

これに、10年間の建物の老朽化を考慮したら

1800万です。

3000万投資して10年で1200万損してたら

何に投資してるかわからなくなるでしょ?

やっぱり、新築でマンション、アパート買うなら

東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、福岡です。

もし、地方で購入してしまったのであれば・・・・

しょうがないので

上記の安心地域の物件を購入して

リスクを少しでも薄めましょうね。

そして、地方に新築で建ててしまった方は

できるなら売却して手元に残さないようにしてくださいね。

困ったら「問合せ」から何でも聞いてください!

次回は、中古の大型物件買うなら

目から鱗の「地方案件」であることを紹介しましょう。

もちろん、その地域の選び方が重要ですから

基本的には私が紹介する方法で×の案件は

手を出しちゃだめですよ。

でわ!

Share on Facebook
Pocket

この記事を読み理解するのに必要な時間は約 15 分です。

ブログランキング
上位入賞を目指しています。
励みにしますので
ご褒美に1クリックお願いします。

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

»»»»»»» 記事を閉じる

Share on Facebook
Pocket

Share on Facebook
Pocket

Leave a comment

メールアドレスが公開されることはありません。