不動産投資で成功したいなら、東京都内の物件を選ぶべき!


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この記事を読む為に約 10 分の時間が必要

私ラブ☆スカイは

福岡の物件しか所有しておりません。

別に、福岡だけに固執したわけではありません。

ちなみに、これから購入する予定の

中古マンションや新築マンションについては

福岡ではありません。

ただし、私には、私なりの

立地条件があります。

昔も述べましたが、

①政令指定都市又は都心であること

②人口が上昇を続けている場所であること

③駅から10分以内のエリアであること

上記の3つの重要な条件をクリアしていれば買いです!

一番大事なことは、

もちろん①番です。

政令指定都市と言ってもいっぱいありますが

わたしが選ぶのは

上位から順に

1、東京および関東圏

2、大阪

3、名古屋

4、福岡

5、札幌

6、仙台

7、兵庫

ですね。

もちろん、これ以外にも政令指定都市はあるので

政令指定都市以外の田舎の物件に比べれば100万倍

ましですが、

もし、物件があるのでどこの場所を選ぶか?

選択しろと言われたら

間違いなく

東京および関東圏の物件を選びます。

(もちろん地震時の津波の影響がない場所ですよ)

特に、23区内の物件であれば

なおさらですね。

わたしが福岡ばかり買ってるからと言って

福岡が一番と思っているわけではありませんからね!

勘違いしないでください。

新築マンション買うなら

上記の東京、大阪なんかは最高です。

それは、なぜか?

新築マンション1戸購入する場合は

ただでさえ、キャッシュフローはマイナスになります。

業者さんには申し訳ないが

ローン返済中はわずか1万円から2万円のマイナスでも

負債でしかありません。

ただし、私のスキーム(他の収益物件一気に返済)

で、繰り上げ返済したら

一気に立場は逆転し、属性超アップの原動力となる

大事な大事な物件へと変貌を遂げます。

ここまでは前回までに何度も述べています。

さて、新築マンション買うなら東京23区内が

断然有利だと誰もが言うし、私も言っているのですが

それはなぜか?

利回りだけなら、東京や大阪などの

地価の高い場所を選択すると利回りが低くなります。

その反面、世の中には利回りの高いマンションがあります。

それは、・・・・田舎の物件です。

田舎の物件(政令指定都市または都心以外の都市のマンション)

は、土地が安いので利回りがとても高いです!

だけども、投資家からは人気がなく

もちろん、借り手がいないので空室も多くリスクが高いのです。

地価が高くて、購入価格が高いため利回りが低い、東京23区内の物件を選ぶか?

地価が安く、購入価格が低いため利回りがとても高い、田舎の物件を選ぶか?

私のブログ読者なら迷わず前者を選んでね。

何度も言いますが、物件を購入する指標として「利回り」

なんて気にしちゃだめですよ!

「利回り」ばかり気にしていると、さっきの2択で後者を選ぶ

失敗者になりますよ!

迷わず東京都内を選んでくださいね。

大事なのは「投資利回り」のみです。

あと、地価の高い都心でマンションを購入するメリットは

「値下がりしにくい!」

点にあります。

この10年間の政令指定都市以外での

要は田舎のマンションの中古市場について

調査結果を言いますと、

新築購入時の60%だそうです。

3000万で購入したマンションが10年後に1800万です。

関東圏や地方政令指定都市だと、70%だそうです。

3000万で購入したマンションが510後に2100万です。

それでは、東京23区内では・・・・

なんと94%だそうです。

3000万で購入したマンションが10年後に2820万です。

10年経ってもまだまだ現役です。

ほとんど値下がりしていません。

まあ、バブルの時は、

バブル前とバブル絶頂時で2倍になったようですが・・・・

そういう意味でも、物件の価値が下がらない点からも

どうせ買うなら東京23区内!なんですよ。

さらに、一言

それだけ素晴らしい東京都内のマンションですが

先ほど言った通り、10年たっても値下がりしないし、

満室経営のためには最高の立地条件ですが、

土地が高いです。

そのため、ワンルーム新築マンションを1戸購入しようとしたら

3500万~4000万程度の価格帯となります。

そんな中で、

この1等地である東京23区内でも3000万を切る

マンションを提供してくれる業者さんもいます。

私が知る限り、大手だとここだけです。

「㈱日本ワークス」です。

わたしが購入しようとしている物件は

なんと、破格の「2500万円台」です。

↓日本ワークスさんの新築マンション外観でーす!

002_20151229081226927.jpg

すごいでしょう!

これだけ安くて、東京都内なら

まったく言うことありません!

6棟の収益物件で一気に繰り上げ返済して

さらに属性アップさせます。

今の私のキャッシュフローなら2年で返済できます。

ちなみに、5000万クラスの収益物件と抱き合わせ

で購入すれば、12年程度で繰り上げ返済可能ですから

ぜひ、6000万クラスの物件購入とマンション1戸の

同時購入を検討してみてくださいね。

絶対無敵のスキームですから!

いくら700万以上の高収入の方でも

新築アパート2棟は厳しので、

中に中古マンション1棟買いを合わせて、

新築木造+中古マンション1棟+新築マンション1戸が

理想です。

最後にもう一つですが、

都会の物件を選ぶのは

マンションだけではありませんからね!

木造アパートも、福岡より名古屋、名古屋より大阪、

大阪より東京ですからね!

とにかく、もし購入できるなら

購入する機会に出会えたなら

迷わず「東京23区内」の物件を選んでくださいね。

最後に復習ですが、

木造新築でも中古でも、新築マンションでも

買い方としては、

「利回り」を気にしないこと!

(利回りが高い物件は田舎の物件!

利回り高くても空室なら意味がない!)

もし、立地場所の選択の余地があるなら

東京→大阪→名古屋→(福岡、仙台、札幌、兵庫)→その他の政令指定都市

の順番で選ぶこと、東京よりも福岡!なんてことはありえません!!

それでも、政令指定都市ならいいですがね。

絶対に利回りの高い

田舎の物件をつかまされないこと!!

気を付けてくださいね。

あ、さいごに、駅から10分を覚えておいてください!

今日は、いろんな方から「やっぱり物件は東京より福岡ですか?」

って聞かれるので、思いを述べさせていただきました。

でわ!検討を祈ります。

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この記事を読む為に約 16 分の時間が必要

でしたが、

最後までお付き合いくださいまして、

ありがとうございます。

今後のブログ更新の活力にしますので

お手数をおかけしますが、

↓ご褒美に1クリックお願い致します。

(゜゜)(。。)ペコッ

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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