新築木造アパートと新築区分マンションの同時経営でリスクヘッジしましょう。 6 comments


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 8 分です。

さて、昨日の

ラブ☆スカイスキームのをもう少し掘り下げてみましょう!

手順1

新築木造アパート1棟は、大体7000万円くらいです。

いまなら都心で6.8%~7.3%くらいかな?

たまに、「俺は9パーセントで新築したぞ!」って

自慢する方いますが・・・大概は郊外のど田舎村のアパートです。

話がそれましたが、

新築木造アパートは、銀行のプロパーローンで購入します。

自己資金は最小限にします。

貯金が1000万くらいある方や

貯金が無くてもお勤めの会社の属性が良い方や

税込み年収が700万くらいある方なら

頭金100万円で銀行融資5900万で簡単に購入できます。

もちろん、今不動産業界はブームなので

優先順位は年収順ですが・・・・。

手順2

2500万円の新築マンション1戸の買い方

基本的に、銀行融資ではなくて

信販系のローンを組みます。

銀行ローンもありますが、

頭金が多めになることが多いので

投資用マンションの場合は、

信販系のローンを選びます。

(銀行系のローンが引ける方はそれでもかまいません)

頭金は10万円です。

(多くても50万くらいかな)

年収も400万程度あればいけますので

手っ取り早い「投資デビュー法」となります。

基本スキームの特徴としては、

木造新築アパートや中古マンション1棟買いで

安定的な収入・・・要するに

「キャッシュフロー」を手にして

2500万円程度で金額が小さい新築マンション1戸

そのキャッシュフローで繰り上げ返済することで

RC高級新築マンションの長期耐久力に

よる安定的収入と属性を飛躍的に向上させる

資産を手に入れることができます。

もう一度スキームをおさらいしますよ。

①新築アパート1棟および中古マンション1棟を購入

できるだけ多くのキャッシュフローを手に入れるための

手段を手に入れる

②2300万~2500万程度の激安の

新築マンション1戸を購入

重要なのは、3000万を超えるような

高額なマンションは購入しないこと!

2600万以内の激安新築マンションを1戸だけ

購入するのです!

まずは1戸だけですよ!

新築マンション1戸は

繰り上げ返済してこそ価値が生まれます

繰り上げ返済しない新築マンション1戸は

ただの負債になってしまいます。

高収益(キャッシュフロー)物件購入とセットで

考えてくださいね。

ここで質問が出るのは、

それじゃあ、収益物件だけ買ってればいいじゃないか?

って思う投資家見習いさんがいっぱいいると思いますが

あまい!あますぎる!

収益物件いっぱい持っていても、

基本的に収益物件は安い木造でも1棟5000万程度します。

高ければ、8000万くらいです。

中古マンション1棟に至っては

1億~4億くらいになります。

いくらキャッシュフローを多大に生む物件を持っていても

長ーいローンが終わるまでは

そのキャッスフローをフルで使うわけにはいかないのですよ。

理由は、新築の場合は10年の、満室プレミア終了後は

11年目からローン返済の25年目までマイナス収支時代に突入するので

マイナス収支時代の補てん資金のために

ある程度は貯金して残しておかなければなりません。

また、中古マンション1棟買いについては、

規模が大きいのでものすごいキャッスフローを生む半面

エレベータの補修等メンテナンスがひとたび発生したときは

ある程度まとまったお金が必要になります。

そこで役立つのが、早期で繰り上げ返済した

2500万円の収益RC高級ワンルームマンションとなるわけです。

さて、今回は、このひらめきを

皆さんに公開して

来年度実践するために

興奮気味に!そして、断定的に2回も繰り返し説明してしまった。

ここまでお読みになった方は・・・暇ですね!(冗談)

私の理論ではこのスキームが無敵だと仮設を立ててます。

とにかく、来年早々に

実践していきますので

ご期待ください!

ちなみに明後日23日に

ラブ☆スカイ家にわざわざ東京から

訪問していただける業者さんの名は・・・・

株式会社日本ワークスさんです。

↓先日いただいた日本ワークスのカタログです。

日本ワークスカタログ002

他の業者さんが3000万~3500万の高額マンション1戸売りしている中

3000万以下の2500万程度の物件を提供し続けてくれています。

今回ラブ☆スカイ論を実践するにはもってこいですね。

ラブコールをメールと電話で送りまくった結果

前回お会いしてかなり仲良しになったのですが、

向こうも私とお近づきになりたいようなので

相思相愛ですね。(←キモ)

ブログやっててよかった!

でわ!

次回は、新築木造1棟だけでは小さいキャッスフローをカバーする

中古マンション1棟買いについて特集しましょう!

ご期待ください!

ちなみに、来年2月に

わたしは香港金融ツアーに参加します。

(妻を参加させ妻名義の銀行口座作ります。)

ついでに

ラブスカイ読者数名(現在5名)とコミュニケーション会します。

どうせ行くなら多い方がよいので

参加される方は

みらいクリエイトへ応募願います。

大勢でわいわいやりましょう!

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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 15 分です。

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

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〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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6 thoughts on “新築木造アパートと新築区分マンションの同時経営でリスクヘッジしましょう。

  • loveskylinelove

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    > ラブスカイ様
    >
    > この度、ラブスカイ様にご紹介いただいた
    > 業者の方から条件に合う物件を提案して
    > いただける連絡をもらいました。
    >
    > 自力では中々話が進まない中で
    > お力添えをいただいた事大変感謝しております。
    >
    > まだまだ未熟な私ですがこれからもブログで
    > 勉強させてください。
    すみっち様
    返信超遅くなり申し訳ありません。
    メールでは、結構やり取りしたので
    ゆるしてください。
    業者は丁寧でしたか?
    彼らプロの営業マンが
    どのようなトークをさく裂させているかは
    イメージできませんが
    複数の不動産を一気に手に入れることで
    これまでの人生が一変します。
    不安になったり、疑問が生じたら
    電話なりメールください!
    今後ともよろしくです。

  • loveskylinelove

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    > ラブスカイ様
    >
    > この度は、ご紹介ありがとうございます。
    > 大家2年目の新米大家です。
    > 誰かわからないですよね。
    > (名古屋のトンカツ…です。)
    > 2年目にしてすぐ2棟目を手に入れることが
    > できたのは、ラブスカイ様の
    > お言葉添えがあったからと業者の担当者から
    > 聞いています。本当にありがとうございます。
    新米大家さま
    コメント遅くなりました❗
    2棟目おめでとう!
    駅近くの
    トンカツ屋は
    かなり有名店です
    わたしも、学生時代通いました。
    同時買いの方も、連絡すみですので、
    少々お待ちください。
    目標は2ヶ月以内ですね。
    でわ!

  • loveskylinelove

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    > ラブスカイ様 みっちーです。この度はご紹介ありがとうございました。1年前から自分で問い合わせてもなかなか物件購入に至らなくて半分あきらめていましたが電話連絡が来て物件購入できそうだといわれました。ラブスカイ様もお体気遣いながらブログ更新お願いします。いつも楽しみにしてます。
    みっちーさま
    その後購入にこぎ着けたようですね。
    やはり、木造新築と中古1棟の相性は抜群だと思います。
    何度も言いましたが、追加購入は
    年度跨ぐと跨ぐと不可能なので
    同時購入するしかありません
    追加の場合は、電話かメールで連絡ください
    依頼かけときます。

  • すみっち

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ラブスカイ様
    この度、ラブスカイ様にご紹介いただいた
    業者の方から条件に合う物件を提案して
    いただける連絡をもらいました。
    自力では中々話が進まない中で
    お力添えをいただいた事大変感謝しております。
    まだまだ未熟な私ですがこれからもブログで
    勉強させてください。

  • 新米大家

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ラブスカイ様
    この度は、ご紹介ありがとうございます。
    大家2年目の新米大家です。
    誰かわからないですよね。
    (名古屋のトンカツ…です。)
    2年目にしてすぐ2棟目を手に入れることが
    できたのは、ラブスカイ様の
    お言葉添えがあったからと業者の担当者から
    聞いています。本当にありがとうございます。

  • みっちー

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ラブスカイ様 みっちーです。この度はご紹介ありがとうございました。1年前から自分で問い合わせてもなかなか物件購入に至らなくて半分あきらめていましたが電話連絡が来て物件購入できそうだといわれました。ラブスカイ様もお体気遣いながらブログ更新お願いします。いつも楽しみにしてます。