不動産投資をはじめるきっかけ


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不動産投資をはじめるきっかけはさまざまでしょうが、

わたしの場合、ライフプラン作成と株式投資での失敗が

大きなきっかけとなっています。

今から9年前:なんとなく生活

(結婚後2年でわずか90万しか貯金できず

年収500万もあるのに45万/年の貯金)

子供妊娠(一人目)

家計簿見直しと将来収支シュミレーション(30年分)作成

17年後子供の進学と同時に家計がマイナスになり破産することがわかる

節約行動開始

(冷蔵庫ドアにシート、電球をすべて蛍光球に取替、

すべてのコンセントに後付スイッチを設置、

外食は1回/月で3000円マック程度、

両親には悪いが帰省回数を年3回から1回に変更、

水道の節水じゃ口で水量調整、ブランド物購入は完全厳禁、

下着以外の新しい衣類は購入禁止

子供の服はすべてyahooオークションと決める、

昼食は妻に弁当を作ってもらうように変更

朝食と昼食弁当は前日の夕食残り、

電気代節約のためテレビ禁止、

非常にきつい決断だったが娯楽のゲーム完全禁止、

旅館に泊まっての家族旅行一切禁止

パパのお小遣い5万から2万に下方修正、

妻も3万から1万に変更

年間総額96万(8万/月)の

積立式保険と積立定期貯金を開始する。)

ガスを廃止して当時70万でエコキュートを設置し我が家をオール電化にする

(夜間電力が21円/kwから7円/kwになり、できうる限りの家電にタイマーを付け

夜間電力を振る活用する。もちろん洗濯や炊飯は夜間から早朝)

太陽光発電システムを導入なんと

当時一般家庭ではありえない6kw発電システム

を5社見積もりによる破格の270万円で設置、

さらに補助金で40万キャッシュバック

節約効果がすぐに利いてきて、年間160万貯金を達成

結局3年(6年前)で約500万貯金(貯金総額650万達成)

同時期に2人目の子供妊娠

最新の条件とこのまま節約生活を続けた場合で

シュミレーションをバージョンアップ(50年分)する

が・・・3人目の子供を作った場合で

3人ともが他県の私立大学・大学院に下宿で通った場合を想定したら

家計が破産することが分かりました・・・

かなり衝撃でしたが、上の二人が娘だったので3人目の子作り挑戦したいし・・・

何かしないといけない

株式投資に本格的に取り組む

一生懸命貯金した300万円を注ぎ込む

投資手法としては、銘柄を5つくらいに絞って

過去10年分のデータをエクセルに入力し

最小2乗法と5次元変数多項式を用いたニューラルネットワークを構築

(まあ、ニューラルネットワークといっても

さまざまな要因に対して相関性から係数を設定(ブラックボックスといわれる)から

その次の日株価が上がりやすいか下がりやすいかを判断すると言うもの。

過去のデータに基づいた投資なので

バンバン当たり、

300万の投資資金が600万になる

リーマンショック発生

一転して500万損害を出し、

所持金100万に減少(200万損害)

現在は完全に株式投資は止めましたが、

当時作成したわたしの手法は間違っていなかったと思います。

要は、わたしの予測ソフトはあまりにも細かく判断するので、

数年~数十年の大きな出来事にはまったく対処できなかった

だけなのです。それと、信用取引でレバレッジをガンガン掛けた上に

損切りに慣れていなかったので・・・

運がよければ億万長者だって夢じゃないです。

わたしのソフト作成には3年を投じているので

(不動産投資でお金をためたら、あぶく銭で・・・なんて考えています。)

株式投資で心を痛めてから2年

資産を倍増させる方法を模索する。

この間に3人目の子供が生まれる

金もないので節約しながら

本を読みあさりました。

そんな中で不動産投資にかかわる文献のなんと多いことでしょう

だんだんわたしの頭の中に次の一手が浮かんできました。

とりあえずアパートがほしい

それも比較的都会の一等地に

さらに1棟ではリスクに弱いので複数棟が良いのではないか?

やはり中古より新築かな?

いろいろ考えた上で

昨年の5月、不動産投資を本格的にはじめようと決断

そして、ブログを作成して自分の状態を記録することを決断

現在に至ります。

あとはブログを読んでね!

でも・・・現金を持つとレバレッジ利かせて

株式投資したくなりますね。

まあ、今のところは比較的リスクの少ないFXで遊ぶことにします。

でもレバレッジは25倍で取引していますがね・・・へへ

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ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

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