apa tokeiei1236589 - アパート経営は絶対にするな!

アパート経営は絶対にするな! 6 comments


ここからの記事を読む為に約 7 分の時間が必要

須田忠雄著者の「アパート経営はするな!」

を読みました。

まず読み終わった感想としては、とてもためになる本でした。

内容に共感してそう思ったわけではなく、

アパート経営のリスクを改めて理解しながら

この業界で生きていかなければならないと

自分を鼓舞できる著書だったからです。

書かれている内容は、

・『賃貸目的の不動産投資はしてはいけない』

とのことです。すなわちアパート経営は絶対してはいけない!

そうおっしゃっています。

理由としては、

①今後ますます地価が下がるから

②これからの賃貸経営はさらに難しくなるから

③最近流行の一括借り上げシステムは、家賃を保証しないから失敗する

上述の3つの理由で今後のアパート経営は失敗すると断言しています。

◎地価が下がる理由は、震災の影響だそうです。

・高層マンションの需要が低下する。

・津波が怖い沿岸部の賃貸は需要が低下する

◎これからの賃貸経営が難しくなる理由

・ハウスメーカーの参入により素人経営者は儲からなくなるらしい

・少子高齢化で今後アパートは供給過多で

空室が多くなり経営は失敗するらしい

◎一括借り上げは失敗する理由

・家賃は保証してくれないから、利回りは保証されない為失敗する

うーーーん

あたりまえじゃん~

そんなのわかってるよーー

なんて思いながら読み終えました。

しかし、私の考えとまったく同じなので

自分が間違っていなかったと改めて感じるに至りました。

長男で出身が岐阜県のわたくしと

長女で出身が静岡県の妻

たまたま福岡の支店に東京から赴任しただけで

縁はあっても、ゆかりがない地(福岡)になぜアパートを立て続けに建設したのか!

大震災後なので、地震がほとんどない、地震が発生しても

100年に数回震度6程度の地震しか来ない

福岡がもっとも自然リスクが小さいと判断したからです。

太平洋側は常に地震のたびに津波の心配をしなければいけません。

日本の地震以外にも、チリ地震やスマトラ地震等でも津波が起こる可能性があります。

太平洋側の沿岸部は私も絶対アパートを建てません!

また、東海・近畿大地震や新潟地震等近いうち(30年以内)に発生すると言われている

本州を人生をかけて挑戦するアパート経営を行う地域に選択する必要はありません。

ハウスメーカーが確かに参入してきています。旭◎成とか◎ハウスとか・・・・

しかし、現在の日本のアパート構造、デザインは最終段階的に成熟してきていると

いわれていますし、私もそう思います。

地域のディベロッパーもなかなかのアパートを建設してくれます。

だからこそ、最新の成熟した設備、デザインをゲットするために

新築にこだわっているのです!!

さらに、少子高齢化については、アパート経営者なら、そんなのまず最初に考えますよね。

政令指定都市で、人口が5年以上増え続けている場所(福岡市内)に限定して投資しています。

九州なら、たとえ熊本市内や長崎市内でも私なら建設しません。

出身地の岐阜であっても、岐阜県内には絶対建設しません。

絶対、名古屋市内の人口上昇地区を探して建設します。

一括借り上げについては、間違いなく数年後にはシステムが崩壊するでしょうね。

絶対私はやりません!

なんと、わたしの従来からの理論とまったく一致するのです。

でも、著者の須田さんは、「だから賃貸経営は失敗する」と断言しています。

しかし、

わたしは、「だから賃貸経営はしっかりリスクをわかっていれば

成功する」と言いたいです。

そしてポリシーをもって自分のスタンスを維持しようと

改めて思いました。

なかなかよい文献を読みました。

注意)本州のアパート経営はだめといっている

わけではありませんよ!

太平洋沿岸部から10キロ以上離れている地域!!

われがわたしのアパート経営方針です。

まあ、わたしは長男ですので、いづれは中部地方の親元に戻るでしょうから

そのときまでに本州の地域についてもしっかり勉強しておこうと思っております。

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

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6 thoughts on “アパート経営は絶対にするな!

  • loveskylinelove

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    > アホか…
    そんなこと
    言わないで…

  • 1Rと地方木造一棟

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    新築羨ましいです。
    お金がなくて中古しか買えません・・・
    人口減少地区で築古木造です。しかも田舎で1K(><)

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    大家業はいろいろ大変なんですね。
    がんばってくださいね。
    ちなみにラブ☆スカイは結構
    幸運の持ち主ですよ。
    先日 土曜日に購入したスクラッチで
    リボンの騎士で1万円ゲットです。(投入資金1000円5枚)
    今週末に換金してきます。
    また、4年前の年末ジャンボで1等の組違いを
    なんとゲットしています。(みずほ銀行に行きました。)
    すごいでしょう?

  • 大家

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    どんなに色々考えたって運しだいです。
    地盤がいいところだって殺人事件はおこるし、自宅出産して押入れに胎児を隠す人はいます。
    強姦事件も起こるし、自殺者もでます。子ども置いていなくなった人もいました。
    アパート経営はやめたいと思う毎日ですが、一度はじめたらやめられません。
    勉強や研究をしても意味ないですよ。
    絶対成功するなんて神じゃないと言えません。
    全部ひっくるめて大家業ですよ。

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    はじめまして
    わたしの手法は、できうる限り新築を目指し
    どうしても新築が手に入らなくなったら(現在の状況)
    中古も視野に入れるというものです。
    たしかに新築は新築ならではのメリットがあります。
    わたしが重要視しているのは、
    ・最新のデザイン・設備が手に入る
    ・新築から10年は満室が期待でき、その間に
    次の投資の資金および将来のリスクヘッジ費をためることができる。
    ・管理が楽なので、その間に次の一手が打てる。(時間を買うことができる)
    です。
    新築はよく投資利回りが中古より低いといわれますが、
    中古より長く追加資金なく運営できるため、最終的にはその分を取り返すことができると思っています。
    現在の賃貸者は新築をはしごしている傾向にあると聞きます。
    そういった点でも当初の10年はメリットがあると思います。
    しかし・・・わたしも3棟新築したのでそろそろ
    中古を考える時期に来ています。
    そのときは中古物件の管理手法についてご教授お願いいたします。
    同郷として今後ともよろしくお願いいたします。

  • 荻窪ケン

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    私も生まれは岐阜です。
    中古の手間と費用の多さにうんざりしています。
    東京の新築を志向していますが、新築は楽でイイと思います。