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書棚の不動産関係の資料を整理していたら

今から８年前の２００６年に書かれた雑誌が出てきました。

当時のレポートによると

賃貸住宅居住者層（３９歳以下人口）は

２０００年を基準として

２００５年には１９万人減少

２０１０年には８０万人減少

２０１５年には１０８万人減少

特に２０１５年度あたりの団塊ジュニア世代(まさに私の世代)

の４０歳代移行に伴う持ち家化による

賃貸住宅の需要の大減少は

不動産投資家に重大なダメージとなるであろう！！！

今後の人口の減少に伴い加熱する

供給量も減少に転じる可能性がある！

とありました・・・。

当時は、デフレの真っ只中で、

乱立する分譲マンションが売れなくなって

その苦肉の策として分譲→賃貸に変えて対応したために

巷に賃貸物件がわんさか増加した時代でしたね。

２００５年当たり結構大手の

ディベロッパーさんが倒産していましたもんね。

わたしもある大手不動産会社の株持っていたけど

紙切れになったのを覚えていますよ。

８年前も今と同じような論調で

加熱する不動産投資の未来を危惧していたのですね。

さて、じゃあ現在はどんなんでしょうか？

賃貸需要年齢層の減少は８年前の予想通り

ガクッと減っていますね。

世帯数も来年あたりから増加から停滞そして

数年後には減少に転じそうです。

でもでも・・・建築ラッシュは

どのニュース見ても

まだまだつづくと予想されていますよね。

４月の消費増税後も建築数が増え続けているくらいですからね。

まあ、来年の相続税アップをにらんでの

地主さんの建築ラッシュが強烈に建築数を押し上げているのでしょうね。

今、新築経営を始める方には２種類あるのですが、

①単身者・若者が集まる中央都市に土地からアパートを建てる方(私はこれかな)

②相続税対策として田舎の先祖代々の土地にアパートを新築する方。

①は、当面入居者は見込めるものの土地から手配するので

利回りは7～８％しか見込めません

②は建物代だけなのでたとえ家賃設定が都会より低いにしても

利回りは良くなります。

ここ数年は②の方が大増加しているのですよね。

テレビコマーシャルも

見ない日はないしね。

「すべて託してみませんか？」なんてキャッチコピーでね。

わたしは、②は今後厳しいと思うのですよね。

賃貸需要世代は39歳以下なのだから

いくら低家賃にしても

単身者やdinksがわざわざ田舎に

住むとは考えられないし。

将来、建て替え時期が来た田舎の

木造賃貸アパートが建て替え

られずに、低家賃で市場に供給され続ける

のだろうね。

そして、その物件が中古でバンバン市場に出てきて

ますます賃貸不動産・・・加熱か？！

余談ですが、どうあがいたって

賃貸需要世代の39歳以下人口は減少するのですよ。

こればかりはショウガナイ。

(団塊ジュニア世代の40歳突入後は若干落ち着くようですが)

賃貸経営の将来は暗黒なのか？

(どのニュース見てもお先真っ暗な感じですが)

わたしはそうは思いません。

将来の新築経営の救世主！

新たな賃貸需要世代の出現！

もう予想はつきますよね。

「高齢化社会」

やはりこれだな。

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