不動産投資最大のリスクの特定と対策について


この記事を読むのに必要な時間は約 13 分です。

みなさん

不動産投資をする上で最大のリスクは何だと

思いますか?

簡単な質問でしたよね

それは「家賃収入の下落」ですよね。

家賃収入が下落する理由は大きく以下の

4つに絞られます。

その1 家賃そのものが下落する
その2 入居率が悪化して空室ができる
その3 人口が減少することで顧客減少
その4 滞納が発生して家賃収入減

まあ、当たり前ですが、

家賃収入が下落する直接の原因は

上記の4つと言えます。

その1については、通常商品は、

物価上昇に合わせて価格もどんどん上昇しますが、

家賃は、建物の経年劣化にともなって

下落します。しょうが無いのです。

家賃が下落しないアパートはありません。

あきらめましょう。

次にその2ですが、

入居率が悪化する根本原因は、

そのアパートの価値と周辺相場との間に乖離が発生したときに

入居率が下がります。

(周辺の他のアパートとの競争に負けたことになります。)

要は、人気が周りのアパートよりも高いか低いかで決まるのです。

周辺のアパートがボロアパートだらけなら

そこそこの外観と一般的な内装でも

入居は見込めますが、

周りが新築のデザイナーズアパートだらけの場所だと

その分競争が激化し、

他のアパートとの差別化を図るために

外装を塗装したり、修繕を繰り返し、時代のニーズを取り込み続ける

必要があります。

ですから、場所にもよりますが、

家賃収入の下落を止める方法としては、

入居率の維持が最も重要だと言うことになりますね。

入居率の維持が大事だと言うことは分かりますが、

アパートの管理を自分でするような馬鹿な考えは持たない

ことです。

完全お任せ不動産経営を推奨する

ラブスカイとしては、

結局、入居率維持も信頼置ける不動産管理会社さんに

おまかせとなります。

入居率の維持をしっかり考えて

適切な時期に適切な修繕を提案してくれる

管理会社さんを探しましょうね。

駄目な管理会社は、

修繕を全くしません。

オーナーに全く修繕のための提案も請求も届かないので

オーナーからしたら、支出が少なくて良いと思うかもしれませんが、

大間違いです。

数年後には入居率が低下して大変な事になります。

適切な時期の適切な支出はしっかり織り込んでくれる

管理会社さんを見つけましょう!

その3の人口減少による顧客減少については、

物件の立地条件ですからね

我々オーナーにはどうすることもできません。

事前調査能力の高い、信頼できる不動産業者さんを

見つけることが重要となります。

その4の滞納は発生して家賃収入が減ることをなくす方法も、

信頼置ける不動産管理会社さんをみつけて

タッグを組むしかありません。

家賃滞納による収入減少を食い止める方法は

家賃滞納者にたいしての優れた督促だけでは無く

入居付け時点で、入居者の状態や属性、

返済能力、キャラクターまでしっかり

見抜くことで、滞納の発生を事前に防ぐことが

重要です。誰でも良いから入居付けするような

管理会社では、先が無いでしょう。

どちらにしても、信頼おける管理会社を見つけるしかありません。

結局、家賃収入の下落を自分の力で防止する方法は

ありません。

信頼おける賃貸不動産提案業者の選定と

管理会社の選択で間違えないようにするしか無いのです。

アパートを建築しよう!

アパートを購入しよう!

そう考えたら、信頼がおける不動産会社を探すことになります。

探し方は簡単です。

販売だけで無く、「管理」を自主で行う業者かどうか?を

選択肢の一つとして検討しましょう。

管理を考える不動産物件販売会社は、

売ることだけを目的にしていないので

良物件が提案される可能性が高くなります。

つぎに、管理会社さんの選択方法ですが、

管理棟数が多いと多いほど、経験を積んでいるので

安心できます。

出口戦略として、不動産の転売も行っている業者なら、

なお良いですよね。

さあ、もうおわかりですね。

不動産経営のリスクをしっかり特定して

しっかり対策を講じるために

オーナーがすることは一つ!

完全に信頼できる管理会社を見つけて

しっかりパートナーとしてタッグを組んで

任せることです。

だめな管理会社は切り捨てて

あんしんあんぜんな管理会社と契約しましょう。

すでに複数棟保有していて

オーナー自ら不動産を管理している方は

いますぐ大家業を止めて

管理会社に任せましょう

今まで管理に当てていた時間を

次の投資案件の準備に当てましょう

現在、ダメダメな管理会社契約してしまっている

オーナーは今すぐ契約を破棄して

安心安全な管理会社に鞍替えしましょう!

結果的に管理会社の変更が

大きな収益につながるでしょう。

もう一度言いますよ。

不動産投資最大のリスクの回避の仕方は

オーナー自身が動くのでは無く

代わりにリスクを回避してくれる

安心安全な管理会社を見つけることです。

勘違いしないようにね!所詮オーナーは素人なんだから・・・

でわ!

この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。

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セミナー・座談会開催

ラブスカイの熊本別荘にて、

2019年1月

太陽光発電所見学会

を開催します。

参加希望はメール又は問合せコーナーより

連絡お願いします。

また、
不動産・発電事業・フランチャイズ投資セミナーを
開催いたします。

スケジュールは

12:00~17:00 講義
17:00~17:30 質疑応答
18:00~    2次会 (会議室での立食又は、近くの居酒屋)
21:00     解散

会場は

東京、大阪、名古屋、神戸、広島、札幌、福岡

で募集しています。

2018年度予定

10月 東京セミナー

11月 名古屋セミナー

12月 福岡セミナー

参加希望お待ちしております。

セミナー講義の内容は

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を5時間の長丁場でお伝えいたします。

今回も、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓東京セミナーの風景です!

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

土曜開催なので翌日はゆっくりできますから、

近くの居酒屋で夜遅くまで投資コミュニケーション会となるでしょう。

 

お会いできることを楽しみにしております。

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

その他地域を希望の場合は一定数あればすぐに開催します。

よろしくお願いします。

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

この記事を読むのに必要な時間は約 20 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

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