現金買いでの収益不動産投資は、デメリットが大きすぎる


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収益不動産を現金で投資する方の

話を聞く機会は結構あります。

3000万程度で築10年程度の中古のアパートを

キャッシュで購入するような方です。

私はお会いしたことはありませんが、

中には1億以上の中古RCマンションを現金買いする方も

いるようですね。

そのような大物の物件を現金買いできるような属性の方は

いわゆる富裕層と言われる現金が有り余っている方々ですから

わざわざ融資を受けて金利を払うよりは

使い道の無い現金貯金から収益不動産を購入する方が

メリットがあるでしょうね。

ただ、このような富裕層による

収益不動産の現金買いのケースは

まれでしょう。

正直そのような裕福層の投資手法を

まねしようとも、あまり意味がないでしょう。

今回はいわゆるサラリーマンのような

庶民による収益不動産の現金買いについて考察しましょう。

結論から言いますと

サラリーマンによる現金買い投資では、

大概は、メリットが出ない

収益不動産の現金買いパターンがほとんどです。

いや

メリットが出ないは、言い過ぎですね、

収益不動産投資の「うまみ」が非常に小さい

現金買いパターンとでも言い換えましょう。

それは、1戸300万~400万程度で、

築25年~30年程度の小型中古区分マンションの現金買いです。

小型の収益不動産の現金買いをするサラリーマンの存在は

実は非常に多いようです。

先ほども述べましたが、

築古の中古区分マンションだと

1戸あたり400万程度ですから

ちょっと貯金ができたら、頑張ればサラリーマンでも

現金買いができてしまうから人気なのでしょう。

中古区分マンションを現金買いするサラリーマンの

投資手法の概念は、

現金買いによる高速売買にあります。

要は、現金で購入するわけですから

売り手が納得すればすぐに決済できます。

そのため、一般的な流通価格よりも低い価格で収益不動産を

手に入れることができます。

安く買えば、その分利回りは上昇しますし、

現金購入なので、幾ら空室が発生して収入が無くなっても

ローン返済不履行にはなり得ません。

現金で中古区分マンションを現金買いする方の

統一した「投資概念」は、絶対安全な「収益不動産投資」

をするために「現金買い」を

するのです。

たしかに、上記の理由としてはなり立っていますよね。

最初に現金で購入してしまえば

なにかあっても投資した資金以上の損失は出にくくなります。

現金で指し値買いすれば安く買えることも確かでしょう。

まあ、安全と言えば安全でしょう。

でも、何か忘れていませんか?

「なぜ、収益不動産投資」をしようとしているのでしょう?

普通は、老後の貯金の足しにするため、今現在の生活を豊かにするために

「お金を増やす」一つの方法として、不動産投資に手を出すものでしょう。

はたして、

中古区分マンションを現金買いすることで上記の目的を達成できるでしょうか?

わたしは、裕福層でも無い限り、サラリーマンが収益不動産を

現金買いしても、「お金を増やす」ことはできないと思います。

よく考えてみましょう。

そもそも、金融機関から融資を受けずに物件を購入する訳ですから

「レバレッジ」を利かせることはできません。

利回り10%で300万円の現金買い投資をしても

1年間で30万円しか手に入れることはできません。

30年間で900万の家賃収入です。

実際のキャッシュフローは900万-300万=600万円のみです。

30年間で600万円です。この30年間で発生する修繕費や管理費

は含めていません。長期保有のリスクに比べたら

30年で600万は少なすぎですよね。

わたしならこの投資額300万円を頭金にして

6000万円の融資を受けて

新築や中古の木造アパートを購入したり

サラリーマンの属性が高めなら

2億円程度の融資を受けて

中古のRCマンションを1棟買いします。

ちなみに300万円の頭金で6000万の融資を受けて

利回り6%の収益不動産を購入した場合は

6600万円✕0.06=400万円の年間家賃収入です。

同じように30年間だと

400万✕30年=1億2000万円の家賃収入となります。

仮に2%30年分のローンおよび金利分9000万円を差し引いても、

3000万円のキャッシュが残る計算です。

同じサラリーマンが自己資金300万円を投資したとしても

レバレッジのかけ方次第で

その差は3000万-600万=2400万円の開きとなります。

さらに、区分マンションの場合は土地の権利は非常に小さいため

売却益は小さく、超築古だと、利益は見込めませんが

融資を受けて1棟買いした場合は、土地が大きく

60坪程度の都心の地価なら

3000万程度の売却益は見込めます。

すると、先ほどの利益の差は2500万円ではなく

5500万円の差となります。

おなじ自己資金300万でも大きなリターン差となってしまうのです。

これだけでも融資を受けない投資=レバレッジを利かさない投資の

意味のなさが理解できますよね。

現金買いすることで、破綻リスクを無くした代わりに

融資を受けて投資したなら、本来得られるべき

利益を棒に振ったことになるのです。

現金買いすることのデメリットは、レバレッジだけではありません。

最大のデメリットは、

投資規模の拡大ができなくなることにあります。

本来投資して、利益を増やして

その利益から再投資してさらに利益を増やすことにあります。

しかし、一般的なサラリーマンが

現金買い投資をしたら、再投資が非常に難しくなります。

年収600万程度までの一般的なサラリーマンの場合は

投資に回せる貯金300万~400万を貯めることは

非常に難しいと思います。

子供の学費や急な支出に備えなければいけないからです。

そんな中で貯めた自由貯金300万を

融資を受け、レバレッジを掛けて1億の大型収益不動産を

経営することで毎月の収入を増やし、さらに貯金を貯めて

次の収益不動産を購入したり、太陽光発電所を建設して

さらに収益を増やしていくのです。そして、ローン返済後の売却益を

稼ぐわけです。

そんななけなしの300万円を現金投入してしまったら・・・・

レバレッジを掛けてませんからお金はほとんど増えません。

僅かに毎月1万円程度の利益を出すのが関の山でしょう。

毎月お金が増えていきませんから

投資規模を拡大しようとしてももう、現金が無いためできなくなるのです。

現金投資のあとにイザ融資を受けようとしても

現金が無いため融資が受けづらくなります。

行き詰まってしまうのです。

自己資金を早く増やしていこうとした場合は

やはり、借入金を利用して大きな投資をするしか無いのです。

ただし、

築古で中古の区分マンションを購入してもよいサラリーマンの条件もあります。

それは、

子供の進学と関係があります。

子供が大学に下宿して通う場合は

通常、仕送りとして毎月6万円程度必要でしょう。

4年間だと

6万✕12ヶ月✕4年=288万円です。

大学院まで通うなら

6年間で、432万円となります。

子供が3人大学院まで通うなら

432万円✕3人=1300万円の家賃仕送りとなります。

もうおわかりですね。

それなら、

子供が自宅から通えない大学に進学したら

子供の住むアパートやマンションの1室を

現金購入して住ませれば良いのです。

関東圏でも築30年程度ならいくらでも1室300万~400万で

購入できます。

6年通ったあとに売却しても

すでに最安値の購入価格ですから

購入時の7割程度の240万円程度で売却できるでしょう

うまくしたら、購入時と変らない価格で売却できるかもしれません。

子供の下宿先に支払う6年間の400万円は

ただの戻ってこない支出ですが

不動産を購入してそこに住ませればそれは資産です。

おなじお金の使い方でも大きく異なります。

ぜひ、お子さんが自宅から通えない地域に

進学したら、築古の中古区分マンションを現金購入して

住ませましょうね。

人生を通しての支出は子供3人で1000万程度は節約できますよ!

でわ!

9/24の日曜日は

【日曜開催】投資セミナーin長崎と題して

ラブスカイの3時間投資セミナーおよび

小型風力発電所2カ所の見学会を合わせて開催します。

スケジュールは

10:00~13:00 ラブスカイセミナー第1部
13:00~15:00 昼食休み+小型風力発電所へ移動
15:00~15:30 小型風力発電所見学(1基目)
15:30~16:00 移動
16:00~17:00 小型風力発電所見学(2基目)
17:00解散

の予定です。

参加費は無料です!

振るうってご参加くださいね!

問合せまってまーす。

この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。

ラブスカイブログ特典
〇新築アパート:

100万~300万円の諸経費値引

〇区分マンション:

50万~100万円の諸経費値引

〇RC1棟買い:

自己資金500万で融資2億を目指す

〇コインランドリー:

自己資金ゼロのランドリー経営をはじめよう!

〇リサイクルマート:

開店資金圧縮特約あり

光発電事業:

オーバースペック99KW発電所をご紹介

セミナー・座談会開催

不動産・発電事業・フランチャイズ投資セミナーを
開催いたします。

スケジュールは

12:00~17:00 講義
17:00~17:30 質疑応答
18:00~    2次会 (会議室での立食又は、近くの居酒屋)
21:00     解散

会場は

東京、大阪、名古屋、神戸、広島、札幌、福岡

で募集しています。

2018年度予定

10月13日 土曜日 東京セミナー募集終了

11月25日 日曜日 名古屋セミナー募集終了

2019年 1月 12日 福岡セミナー 募集中

参加希望お待ちしております。

セミナー講義の内容は

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を6時間の長丁場でお伝えいたします。

今回も、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓東京セミナーの風景です!

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

土曜開催なので翌日はゆっくりできますから、

近くの居酒屋で夜遅くまで投資コミュニケーション会となるでしょう。

お会いできることを楽しみにしております。

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

その他地域を希望の場合は一定数あればすぐに開催します。

よろしくお願いします。

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。