fudousan154 - 現金買いでの収益不動産投資は、デメリットが大きすぎる

現金買いでの収益不動産投資は、デメリットが大きすぎる


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収益不動産を現金で投資する方の

話を聞く機会は結構あります。

3000万程度で築10年程度の中古のアパートを

キャッシュで購入するような方です。

私はお会いしたことはありませんが、

中には1億以上の中古RCマンションを現金買いする方も

いるようですね。

そのような大物の物件を現金買いできるような属性の方は

いわゆる富裕層と言われる現金が有り余っている方々ですから

わざわざ融資を受けて金利を払うよりは

使い道の無い現金貯金から収益不動産を購入する方が

メリットがあるでしょうね。

ただ、このような富裕層による

収益不動産の現金買いのケースは

まれでしょう。

正直そのような裕福層の投資手法を

まねしようとも、あまり意味がないでしょう。

今回はいわゆるサラリーマンのような

庶民による収益不動産の現金買いについて考察しましょう。

結論から言いますと

サラリーマンによる現金買い投資では、

大概は、メリットが出ない

収益不動産の現金買いパターンがほとんどです。

いや

メリットが出ないは、言い過ぎですね、

収益不動産投資の「うまみ」が非常に小さい

現金買いパターンとでも言い換えましょう。

それは、1戸300万~400万程度で、

築25年~30年程度の小型中古区分マンションの現金買いです。

小型の収益不動産の現金買いをするサラリーマンの存在は

実は非常に多いようです。

先ほども述べましたが、

築古の中古区分マンションだと

1戸あたり400万程度ですから

ちょっと貯金ができたら、頑張ればサラリーマンでも

現金買いができてしまうから人気なのでしょう。

中古区分マンションを現金買いするサラリーマンの

投資手法の概念は、

現金買いによる高速売買にあります。

要は、現金で購入するわけですから

売り手が納得すればすぐに決済できます。

そのため、一般的な流通価格よりも低い価格で収益不動産を

手に入れることができます。

安く買えば、その分利回りは上昇しますし、

現金購入なので、幾ら空室が発生して収入が無くなっても

ローン返済不履行にはなり得ません。

現金で中古区分マンションを現金買いする方の

統一した「投資概念」は、絶対安全な「収益不動産投資」

をするために「現金買い」を

するのです。

たしかに、上記の理由としてはなり立っていますよね。

最初に現金で購入してしまえば

なにかあっても投資した資金以上の損失は出にくくなります。

現金で指し値買いすれば安く買えることも確かでしょう。

まあ、安全と言えば安全でしょう。

でも、何か忘れていませんか?

「なぜ、収益不動産投資」をしようとしているのでしょう?

普通は、老後の貯金の足しにするため、今現在の生活を豊かにするために

「お金を増やす」一つの方法として、不動産投資に手を出すものでしょう。

はたして、

中古区分マンションを現金買いすることで上記の目的を達成できるでしょうか?

わたしは、裕福層でも無い限り、サラリーマンが収益不動産を

現金買いしても、「お金を増やす」ことはできないと思います。

よく考えてみましょう。

そもそも、金融機関から融資を受けずに物件を購入する訳ですから

「レバレッジ」を利かせることはできません。

利回り10%で300万円の現金買い投資をしても

1年間で30万円しか手に入れることはできません。

30年間で900万の家賃収入です。

実際のキャッシュフローは900万-300万=600万円のみです。

30年間で600万円です。この30年間で発生する修繕費や管理費

は含めていません。長期保有のリスクに比べたら

30年で600万は少なすぎですよね。

わたしならこの投資額300万円を頭金にして

6000万円の融資を受けて

新築や中古の木造アパートを購入したり

サラリーマンの属性が高めなら

2億円程度の融資を受けて

中古のRCマンションを1棟買いします。

ちなみに300万円の頭金で6000万の融資を受けて

利回り6%の収益不動産を購入した場合は

6600万円✕0.06=400万円の年間家賃収入です。

同じように30年間だと

400万✕30年=1億2000万円の家賃収入となります。

仮に2%30年分のローンおよび金利分9000万円を差し引いても、

3000万円のキャッシュが残る計算です。

同じサラリーマンが自己資金300万円を投資したとしても

レバレッジのかけ方次第で

その差は3000万-600万=2400万円の開きとなります。

さらに、区分マンションの場合は土地の権利は非常に小さいため

売却益は小さく、超築古だと、利益は見込めませんが

融資を受けて1棟買いした場合は、土地が大きく

60坪程度の都心の地価なら

3000万程度の売却益は見込めます。

すると、先ほどの利益の差は2500万円ではなく

5500万円の差となります。

おなじ自己資金300万でも大きなリターン差となってしまうのです。

これだけでも融資を受けない投資=レバレッジを利かさない投資の

意味のなさが理解できますよね。

現金買いすることで、破綻リスクを無くした代わりに

融資を受けて投資したなら、本来得られるべき

利益を棒に振ったことになるのです。

現金買いすることのデメリットは、レバレッジだけではありません。

最大のデメリットは、

投資規模の拡大ができなくなることにあります。

本来投資して、利益を増やして

その利益から再投資してさらに利益を増やすことにあります。

しかし、一般的なサラリーマンが

現金買い投資をしたら、再投資が非常に難しくなります。

年収600万程度までの一般的なサラリーマンの場合は

投資に回せる貯金300万~400万を貯めることは

非常に難しいと思います。

子供の学費や急な支出に備えなければいけないからです。

そんな中で貯めた自由貯金300万を

融資を受け、レバレッジを掛けて1億の大型収益不動産を

経営することで毎月の収入を増やし、さらに貯金を貯めて

次の収益不動産を購入したり、太陽光発電所を建設して

さらに収益を増やしていくのです。そして、ローン返済後の売却益を

稼ぐわけです。

そんななけなしの300万円を現金投入してしまったら・・・・

レバレッジを掛けてませんからお金はほとんど増えません。

僅かに毎月1万円程度の利益を出すのが関の山でしょう。

毎月お金が増えていきませんから

投資規模を拡大しようとしてももう、現金が無いためできなくなるのです。

現金投資のあとにイザ融資を受けようとしても

現金が無いため融資が受けづらくなります。

行き詰まってしまうのです。

自己資金を早く増やしていこうとした場合は

やはり、借入金を利用して大きな投資をするしか無いのです。

ただし、

築古で中古の区分マンションを購入してもよいサラリーマンの条件もあります。

それは、

子供の進学と関係があります。

子供が大学に下宿して通う場合は

通常、仕送りとして毎月6万円程度必要でしょう。

4年間だと

6万✕12ヶ月✕4年=288万円です。

大学院まで通うなら

6年間で、432万円となります。

子供が3人大学院まで通うなら

432万円✕3人=1300万円の家賃仕送りとなります。

もうおわかりですね。

それなら、

子供が自宅から通えない大学に進学したら

子供の住むアパートやマンションの1室を

現金購入して住ませれば良いのです。

関東圏でも築30年程度ならいくらでも1室300万~400万で

購入できます。

6年通ったあとに売却しても

すでに最安値の購入価格ですから

購入時の7割程度の240万円程度で売却できるでしょう

うまくしたら、購入時と変らない価格で売却できるかもしれません。

子供の下宿先に支払う6年間の400万円は

ただの戻ってこない支出ですが

不動産を購入してそこに住ませればそれは資産です。

おなじお金の使い方でも大きく異なります。

ぜひ、お子さんが自宅から通えない地域に

進学したら、築古の中古区分マンションを現金購入して

住ませましょうね。

人生を通しての支出は子供3人で1000万程度は節約できますよ!

でわ!

9/24の日曜日は

【日曜開催】投資セミナーin長崎と題して

ラブスカイの3時間投資セミナーおよび

小型風力発電所2カ所の見学会を合わせて開催します。

スケジュールは

10:00~13:00 ラブスカイセミナー第1部
13:00~15:00 昼食休み+小型風力発電所へ移動
15:00~15:30 小型風力発電所見学(1基目)
15:30~16:00 移動
16:00~17:00 小型風力発電所見学(2基目)
17:00解散

の予定です。

参加費は無料です!

振るうってご参加くださいね!

問合せまってまーす。

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