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今日は、「アパート経営はもうかるか？」という

非常に難しい(うそ)←簡単な質問に私なりの

答えを述べようと思います。

まず現実どうなのかというと、

全国のアパートオーナーの７０％は投資効率的にマイナスと

言う事実があります。要は建てたコストおよび

メンテナンス費用と税金支払い額合計が、

家賃収入を上回るということです。

すなわち赤字ということです。まさに社会奉仕ですね。

じゃあ「儲からないのか？」というとそうではありません。

大〇建〇とか旭〇〇とかレ〇パ〇スなどという

一括借り上げ系・田舎ターゲット系

の、いわゆる土地持ち(古くからの地主)さん

が税金対策という甘い言葉に踊らされて

田舎にバンバンアパートを建てたことが、

率を下げている要因です。

なぜこんな田舎にアパート立ってるの？

半分しか埋まって無いじゃん・・・やっていけるの？

なんていう物件あちこちに見るでしょ？

そして、赤字が続いて、築15年くらいで

結局中古で手放すことになっている地主さんが多い。

また、その物件を「築浅の利回り15パーセント物件だー」

などと喜び勇んで

買っていく投資家があまりにも多いことがあげられます。

そして、実際には半分しか埋まらず、

利回り7.5％およびメンテナンスにお金がかかる

ことが後からわかりさらに手放す・・・

などということが、田舎で繰り広げられています。

ここで私が思う儲かる秘訣を宣言します。

「条件」が大事なんですよ！！！！

条件１：都会であること(絶対田舎はだめ！！・

政令指定都市でもだめ！！)

具体的には、政令指定都市のなかでも

人口が5年以上増加を続けていること。

条件２：都心は、1kロフトまたは、

1LDKロフト(dinks狙い)

条件３：政令指定都市で人口が増えている場所で

ベットタウン(ちょっと田舎)では、

2LDK または、3LDK 百歩譲って1LDKロフト

(1kは絶対だめ、一人身が通勤時間が掛かる所にすむかっての)

条件４：極力レバレッジを利かす。(フルローンを目指す。)

たとえば、頭金100万で年間100万の賃料手取りがあれば、

1年で投資額を回収できる。

その後の年収100万は10年くらい貯めて、

11年目以降の空室リスクに備える。

頭金が、200万なら回収に2年掛かる、

500万なら例えｷｬｯｼｭﾌﾛｰが増えて4年掛かったとしても

4年間は次の投資にまわす現金が無くなる

訳でもったいないのである。

条件５：新築を買う

特に初心者は新築を買うに限る！

サラリーマンであれば、新築は最初にしか買えないうえに、

10年間は満室が期待できるのでその間に次の一手を準備できる。

中古は、最初の１棟で失敗したら、そのまま退場である。

また、最初に中古を買ってしまったら、

ローンが残っていたら、頭金が30％貯まるまで、

新築に手を出せないのである。

最初に新築を買うと、

管理会社にお任せなので、その中で、

管理会社紹介の有能な協力会社と仲良くなれる。

その付き合いは、いずれ、融資がきつくなり

中古デビューしたときの強力な戦力となる。

新築だと、その時代の最新の流行を手に入れることになり、

その後の中古デビューの際の

物件眼力を手に入れることが出来る。

条件６：これは、一番大事であるが、

サラリーマン(本業)をやめてはいけない！！

やめても良い目安を以下に示す。

例：年収４００万のサラリーマンの場合

年間家賃手取り１００万(１棟)ゲット←まだやめれない
年間家賃手取り２００万(２棟)ゲット←まだやめれない
年間家賃手取り３００万(３棟)ゲット←まだやめれない
年間家賃手取り４００万(４棟)ゲット←まだやめれない
↑
ほとんどの人は、年収に達した段階でやめれると思ってしまう。

そして・・・やめた後地獄が待っているんです。

そう・・・アパートは古くなるんです・・・もうわかりますね。

要は、年収の１．５倍

年収手取り４００万の方なら。家賃手取り６００万

年収手取り８００万の方なら。家賃手取り１２００万

くらいないと、サラリーマン時代の生活レベルを維持したまま

悠々自適なリタイアなどありえないのです。

だって・・・アパートは古くなるんですもの。

ましてや、はじめから中古の方の場合は、たとえ満室にして

利回り２０パーセントにしたとしても、そんなの数年の間だけです。

人生は長いのです。９０歳まで生きなければいけないのです。

（話はそれますが、平均寿命８０歳だからといって、

８０歳寿命で計算してはいけませんよ。

８０歳の段階で対象者の半分は生きているのですから・・・）

さて、ながくなるので、続きは要望があれば、後々述べますが、

そんなわけです。

皆さんがんバロー

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