新築アパートのプレミアム高額家賃設定にだまされるな!


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みなさん

新築アパート建設open直後~数年の間、

地域の平均家賃設定よりも高めの家賃が設定されて

いることをご存じでしょうか?

もちろん、この高めの家賃設定

仮に、「新築プレミアム家賃」とするならば、

木造アパートだけでは無く、RCマンションについても

言えることです。

良く巷では、高額家賃設定で

オーナーが暴利をむさぼっているように思われたり、

インフラ提供者として新築だからこそ家賃を

下げるべきだと唱える方もいます。

しかし、上記の発想は大間違いなのです。

新築アパート・マンションを建設した

オーナーは家賃を高くしたくてしているわけでは無いのです。

今日は、なぜ新築アパートの家賃は高いのか?

高くしなければならないのか

知っていただきましょう。

ずばり、新築アパート家賃設定が

高い理由とは、

「良質なアパートを手に入れるため!」

なのです。

言い換えれば、

収益の取れる、お客様にも選ばれる

良質なアパートとなる立地条件を満たす

最高の土地を手に入れるため!なのです。

現在は、不動産ブームのまっただ中です。

不動産投資としてアパート経営をしたい投資家は

日本中にいます。

そんな中では、なかなか良質不動産物件を

手にい入れることはできません。

中には、最悪の物件を新築でつかまされてしまう方も出てきます。

もちろん最悪の物件とは

収支が安定しない物件のことですが、

収支が安定しない物件のほとんどの理由は

その物件の立地条件にあります。

物件の立地次第で、良物件と悪物件の

運命が大きく分かれるのです。

さて、なぜ良質な物件を手に入れることが

新築プレミアム家賃を設定しなければならない理由となるのでしょう?

それは、下記の同じ利回りの2つの10戸新築アパートを

比較したらよく分かります。

〇新築アパートA

利回り6%
建設費:4000万円
土地代:4000万円
総額:8000万円
年間家賃収入:480万円
1戸あたりの月間家賃:40000円

〇新築アパートB

利回り6%
建設費:4000万円
土地代:4500万円
総額:8500万円
年間家賃収入:510万円
1戸あたりの月間家賃:42500円

見ての通り、

新築Aアパートも

新築Bアパートも

同じ利回り6%の物件となります。

同じ利回りの物件であれば

もちろん土地代が高い新築Bアパートの方が

良物件となります。

価格も、500万円高いですよね。

不動産投資するなら

絶対に失敗はしたくないものです。

一般的に失敗する最悪の物件の立地は

やはり、最悪なのです。

水害エリアだったり、最寄りの駅まで20分くらい掛かったり

バスが1日に数本だったり、近くに病院やコンビニやスーパーなどが

無かったり、

まあ、いわゆる安い土地には安い理由があります。

だから、少しでも路線価が高い土地を手に入れることが

最高の立地の不動産と言うことになります。

安いのに良い物件を手に入れた・・・・なんてのは大嘘です。

建設費用は

良物件が多い、

東京圏(埼玉、千葉、横浜含む)・大阪圏(兵庫、京都含む)・名古屋だろうと

地方だろうと基本的には運搬費の差や労働者の賃金の差

が出る程度で、大きく費用は変りません。

上記の中心都市と地方で大きく費用に差が出るのは

土地購入費となります。

さらに、おなじ都市でも、

土地代がより高い場所の方が

より良物件と言えるでしょう。

安い土地=価値が低い土地です。

そんなに甘くありません。

同じ不動産投資をするなら

少しでも価値が高い土地を手に入れないといけませんが

投資額には限界があります。

また、商売ですから、利回りを確保しなければなりません。

そうなると

やはり、家賃設定を高くするしか無いのです。

もう一度先ほどの

↓2つの物件を比較してみてください。

〇新築アパートA

利回り6%
建設費:4000万円
土地代:4000万円
総額:8000万円
年間家賃収入:480万円
1戸あたりの月間家賃:40000円

〇新築アパートB

利回り6%
建設費:4000万円
土地代:4500万円
総額:8500万円
年間家賃収入:510万円
1戸あたりの月間家賃:42500円

上記を比較してより、良物件である新築アパートB

を手に入れるためには土地代500万円上乗せしなければなりません。

さらに、

土地代が500万円高い物件を手に入れても

おなじ利回り6%を維持しなければならないので、

どうしても、家賃にその差額を上乗せして

利回りを維持する必要があります。

その家賃の差が上記の物件の場合は、

2500円なのです。

ですから、

結局オーナーは新築プレミアム家賃を手に入れたからと言って

高額な利益を得ているわけでは無いのです。

より、住人に喜ばれる便利な立地の土地を提供するために

より高い土地を手に入れた結果なのです。

もちろん、より便利で安全な好立地ですから

人気のアパートとなります。

人気のアパートですから2500円高い家賃設定でも

空室は出にくくなるのです。

そういう理由で新築アパートを今から建設するには

より良質な土地を競争で手に入れるために

土地代は高くなります。そして、プレミアム家賃が

生まれます。

今述べた新築プレミアム家賃は

良心的な不動産会社から手にい入れた不動産の場合です。

最悪な物件を悪徳不動産会社から購入した場合には

おなじ、新築時の同じ高額家賃設定でも

プレミアム家賃とは似て非なる最悪家賃設定となってしまいます。

その最悪家賃設定とは、

より価値がある土地を手に入れる為に

家賃に還元したプレミアム家賃では無く

「購入時の収支シミュレーションを良く見せるため」の

見せかけの高額家賃設定のことです。

↓先ほどの2棟のアパートに追加で
新築アパートCを加えました比較してみてください

〇新築アパートA

利回り6%
建設費:4000万円
土地代:4000万円
総額:8000万円
年間家賃収入:480万円
1戸あたりの月間家賃:40000円

〇新築アパートB

利回り6%
建設費:4000万円
土地代:4500万円
総額:8500万円
年間家賃収入:510万円
1戸あたりの月間家賃:42500円

〇新築アパートC

利回り6.8%
建設費:4000万円
土地代:3500万円
総額:7500万円
年間家賃収入:510万円
1戸あたりの月間家賃:42500円

どうでしょうか?

アパートAに対して

アパートBは、土地代が高くより価値のある

立地のアパートと言えるでしょう。

新築プレミアム家賃として

価値が高くなった分だけ家賃に上乗せされている

適正な家賃設定です。

それに比べて

アパートCは、最悪な業者につかまされた最悪の物件と言えます。

そのからくりは、

価値の低い安い土地にアパートを建設した上に、

新築だからという理由で「新築プレミアム家賃」を

設定し、高い家賃設定にすることで

利回りを6.8パーセントにしている場合です。

まあ、安い物件なのに、利回りを上げるために

家賃を高く設定したアパートとなります。

利回りにしか興味が無い

勉強不足の投資家なら

間違いなく見せかけの家賃設定に引っかかり

価値の低いアパートCを選ぶでしょうが

所詮見せかけのプレミアム家賃です。

いずれ空室が発生する失敗不動産となります。

比較して

価値ある土地にアパートを建設し、適正な

家賃上乗せにより価値ある物件を提供した

先見の明がある見せかけの利回りに引っかからなかった

投資家はしっかり良質な物件を手に入れることができるのです。

みなさん、利回りばかり追っかけていると

郊外のどうしようも無い物件をつかまされますから

利回りでは無く

建設予定地の立地をよく考えて物件を決めましょうね。

素人投資家が

だまされないためには

勉強するしかありませんが、

それにも、限界があります。

簡単に新築アパート建設時において、

最悪物件をつかまされない方法は

・新築アパートを専門に数十年の実績がある、
シノケンや三和エステートなどの
大手の新築不動産会社を選ぶこと!

・販売、建設、管理、転売まで一気通貫の業者を選ぶこと!

・東京圏(埼玉、千葉、横浜含む)・大阪圏(兵庫、京都含む)・名古屋圏、広島、仙台、福岡
などの、需要がある地域で投資する

上記のフィルターに掛けた業者から物件を手に入れることが

最良と思ってください。

「ネットで簡単購入」とか、「デザイナーズアパート」とか

耳あたりのよい物件紹介には惑わされないようにね!

最後にもう一度、

新築アパートを土地から選定して購入する場合は

見た目の利回りに惑わされずに

価値ある立地に建設したアパートを選びましょうね。

↓ラブスカイの山鹿の別荘です

菊水ICから車で15分の山鹿別荘で

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でわ!

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。