新築アパートのプレミアム高額家賃設定にだまされるな!


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みなさん

新築アパート建設open直後~数年の間、

地域の平均家賃設定よりも高めの家賃が設定されて

いることをご存じでしょうか?

もちろん、この高めの家賃設定

仮に、「新築プレミアム家賃」とするならば、

木造アパートだけでは無く、RCマンションについても

言えることです。

良く巷では、高額家賃設定で

オーナーが暴利をむさぼっているように思われたり、

インフラ提供者として新築だからこそ家賃を

下げるべきだと唱える方もいます。

しかし、上記の発想は大間違いなのです。

新築アパート・マンションを建設した

オーナーは家賃を高くしたくてしているわけでは無いのです。

今日は、なぜ新築アパートの家賃は高いのか?

高くしなければならないのか

知っていただきましょう。

ずばり、新築アパート家賃設定が

高い理由とは、

「良質なアパートを手に入れるため!」

なのです。

言い換えれば、

収益の取れる、お客様にも選ばれる

良質なアパートとなる立地条件を満たす

最高の土地を手に入れるため!なのです。

現在は、不動産ブームのまっただ中です。

不動産投資としてアパート経営をしたい投資家は

日本中にいます。

そんな中では、なかなか良質不動産物件を

手にい入れることはできません。

中には、最悪の物件を新築でつかまされてしまう方も出てきます。

もちろん最悪の物件とは

収支が安定しない物件のことですが、

収支が安定しない物件のほとんどの理由は

その物件の立地条件にあります。

物件の立地次第で、良物件と悪物件の

運命が大きく分かれるのです。

さて、なぜ良質な物件を手に入れることが

新築プレミアム家賃を設定しなければならない理由となるのでしょう?

それは、下記の同じ利回りの2つの10戸新築アパートを

比較したらよく分かります。

〇新築アパートA

利回り6%
建設費:4000万円
土地代:4000万円
総額:8000万円
年間家賃収入:480万円
1戸あたりの月間家賃:40000円

〇新築アパートB

利回り6%
建設費:4000万円
土地代:4500万円
総額:8500万円
年間家賃収入:510万円
1戸あたりの月間家賃:42500円

見ての通り、

新築Aアパートも

新築Bアパートも

同じ利回り6%の物件となります。

同じ利回りの物件であれば

もちろん土地代が高い新築Bアパートの方が

良物件となります。

価格も、500万円高いですよね。

不動産投資するなら

絶対に失敗はしたくないものです。

一般的に失敗する最悪の物件の立地は

やはり、最悪なのです。

水害エリアだったり、最寄りの駅まで20分くらい掛かったり

バスが1日に数本だったり、近くに病院やコンビニやスーパーなどが

無かったり、

まあ、いわゆる安い土地には安い理由があります。

だから、少しでも路線価が高い土地を手に入れることが

最高の立地の不動産と言うことになります。

安いのに良い物件を手に入れた・・・・なんてのは大嘘です。

建設費用は

良物件が多い、

東京圏(埼玉、千葉、横浜含む)・大阪圏(兵庫、京都含む)・名古屋だろうと

地方だろうと基本的には運搬費の差や労働者の賃金の差

が出る程度で、大きく費用は変りません。

上記の中心都市と地方で大きく費用に差が出るのは

土地購入費となります。

さらに、おなじ都市でも、

土地代がより高い場所の方が

より良物件と言えるでしょう。

安い土地=価値が低い土地です。

そんなに甘くありません。

同じ不動産投資をするなら

少しでも価値が高い土地を手に入れないといけませんが

投資額には限界があります。

また、商売ですから、利回りを確保しなければなりません。

そうなると

やはり、家賃設定を高くするしか無いのです。

もう一度先ほどの

↓2つの物件を比較してみてください。

〇新築アパートA

利回り6%
建設費:4000万円
土地代:4000万円
総額:8000万円
年間家賃収入:480万円
1戸あたりの月間家賃:40000円

〇新築アパートB

利回り6%
建設費:4000万円
土地代:4500万円
総額:8500万円
年間家賃収入:510万円
1戸あたりの月間家賃:42500円

上記を比較してより、良物件である新築アパートB

を手に入れるためには土地代500万円上乗せしなければなりません。

さらに、

土地代が500万円高い物件を手に入れても

おなじ利回り6%を維持しなければならないので、

どうしても、家賃にその差額を上乗せして

利回りを維持する必要があります。

その家賃の差が上記の物件の場合は、

2500円なのです。

ですから、

結局オーナーは新築プレミアム家賃を手に入れたからと言って

高額な利益を得ているわけでは無いのです。

より、住人に喜ばれる便利な立地の土地を提供するために

より高い土地を手に入れた結果なのです。

もちろん、より便利で安全な好立地ですから

人気のアパートとなります。

人気のアパートですから2500円高い家賃設定でも

空室は出にくくなるのです。

そういう理由で新築アパートを今から建設するには

より良質な土地を競争で手に入れるために

土地代は高くなります。そして、プレミアム家賃が

生まれます。

今述べた新築プレミアム家賃は

良心的な不動産会社から手にい入れた不動産の場合です。

最悪な物件を悪徳不動産会社から購入した場合には

おなじ、新築時の同じ高額家賃設定でも

プレミアム家賃とは似て非なる最悪家賃設定となってしまいます。

その最悪家賃設定とは、

より価値がある土地を手に入れる為に

家賃に還元したプレミアム家賃では無く

「購入時の収支シミュレーションを良く見せるため」の

見せかけの高額家賃設定のことです。

↓先ほどの2棟のアパートに追加で
新築アパートCを加えました比較してみてください

〇新築アパートA

利回り6%
建設費:4000万円
土地代:4000万円
総額:8000万円
年間家賃収入:480万円
1戸あたりの月間家賃:40000円

〇新築アパートB

利回り6%
建設費:4000万円
土地代:4500万円
総額:8500万円
年間家賃収入:510万円
1戸あたりの月間家賃:42500円

〇新築アパートC

利回り6.8%
建設費:4000万円
土地代:3500万円
総額:7500万円
年間家賃収入:510万円
1戸あたりの月間家賃:42500円

どうでしょうか?

アパートAに対して

アパートBは、土地代が高くより価値のある

立地のアパートと言えるでしょう。

新築プレミアム家賃として

価値が高くなった分だけ家賃に上乗せされている

適正な家賃設定です。

それに比べて

アパートCは、最悪な業者につかまされた最悪の物件と言えます。

そのからくりは、

価値の低い安い土地にアパートを建設した上に、

新築だからという理由で「新築プレミアム家賃」を

設定し、高い家賃設定にすることで

利回りを6.8パーセントにしている場合です。

まあ、安い物件なのに、利回りを上げるために

家賃を高く設定したアパートとなります。

利回りにしか興味が無い

勉強不足の投資家なら

間違いなく見せかけの家賃設定に引っかかり

価値の低いアパートCを選ぶでしょうが

所詮見せかけのプレミアム家賃です。

いずれ空室が発生する失敗不動産となります。

比較して

価値ある土地にアパートを建設し、適正な

家賃上乗せにより価値ある物件を提供した

先見の明がある見せかけの利回りに引っかからなかった

投資家はしっかり良質な物件を手に入れることができるのです。

みなさん、利回りばかり追っかけていると

郊外のどうしようも無い物件をつかまされますから

利回りでは無く

建設予定地の立地をよく考えて物件を決めましょうね。

素人投資家が

だまされないためには

勉強するしかありませんが、

それにも、限界があります。

簡単に新築アパート建設時において、

最悪物件をつかまされない方法は

・新築アパートを専門に数十年の実績がある、
シノケンや三和エステートなどの
大手の新築不動産会社を選ぶこと!

・販売、建設、管理、転売まで一気通貫の業者を選ぶこと!

・東京圏(埼玉、千葉、横浜含む)・大阪圏(兵庫、京都含む)・名古屋圏、広島、仙台、福岡
などの、需要がある地域で投資する

上記のフィルターに掛けた業者から物件を手に入れることが

最良と思ってください。

「ネットで簡単購入」とか、「デザイナーズアパート」とか

耳あたりのよい物件紹介には惑わされないようにね!

最後にもう一度、

新築アパートを土地から選定して購入する場合は

見た目の利回りに惑わされずに

価値ある立地に建設したアパートを選びましょうね。

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