高額融資を受けて不動産に投資する方法と、満室経営を続ける方法!


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先週、サマージャンボ連番(前後賞あわせて6億)を

購入するついでに、イオンで

200円スクラッチを5枚買いました。

10枚買わないところがケチなラブっぽいでしょ。

さて、その5枚を今日削ってみました。

なんと・・・・・・

6等当選しました。

そして、次を削ったら・・・・・5等当選しました。

そして次3枚目と4枚目は「はずれ」でした。

最後の1枚を削ると・・・・・・・・・

なんと4等だー

4・5・6等をたった5枚のエントリーで勝ち取りました。

勝率は3/5=60%です。

すごいですね。

まあ、当選金はご想像にお任せしますが

投資利回りとしては最高ですね。

5年前に年末ジャンボの組違いを当てたこともあるし

私は結構ついております。

サマージャンボ6億円当たらないかなー

当たったら、どうしようかなー

間違いなくローンの返済はしないでしょうね。

その6億円頭金に20億くらい借りて

次の投資をしようとするだろうね。

妄想は自由です。

さて、融資の引き方ですね。

私のやり方なのでどこの金融機関にも有効かどうかは

分かりませんが、実感としてはかなり有効だと感じています。

手段1:狙いを定めた金融機関の通帳を作る。

手段2:1000万程度の預金を入れておく。

手段3:ディベロッパーさんにお願いして販売物件の見積書と

シミュレーションをを用意してもらう

手段4:属性一覧表を作成して金融機関窓口に乗り込む

手段5:商談時に貴行に貯金1000万入れている旨をアピールしておくこと

です。現在私のほうでは

手段1・手段2・手段4を実行済みです。

実は、どの販売業者さんでも、

現在物件が不足していて見積もりすらなかなか回ってきません。

今のところ、金融機関からは、物件が出たら電話ください

と言われて、担当者を着けてもらいました。

秋口には、よい物件も出てくると期待して

活動をしていきます。

何とか5棟目狙っていきますよ。

さて、アパート買いたかったら

賃貸住宅販売会社に好かれるしかありません。

特に現在のような

供給量より需要が多い時代はなおさらですね。

ここで私が常に意識している対応策をお教えしましょう。

私の実践している方法を真似すれば、

まあよっぽど属性が悪くない限りは

オーナーになれると思いますよ。

○条件その1

貯金通帳の写しと源泉徴収標、加入保険の写し

を何も言われなくても挨拶時に提出する。

理由:販売業者さんが融資を引っ張ってくる場合が多いの

ですが、相手もプロですので資料を見た瞬間に

いけるかどうか判断していただけます。

○条件その2

絶対に値引き交渉はしない事

提案されたときに

販売業者の提示する「提案書通でかまいません。

貴社を信じています」

と答えること!!

理由:融資も決まっていない時期に提案書ごときで

がたがたぬかされたら、めんどくさいから

もっと属性のよい購入希望者に回そうと思っちゃいますよ。

(これ、マジですよ)

○条件その3

物件の立地条件等にケチを絶対つけない事

最寄り駅から10分エリアがよいとか

近くコンビニがあった方がよいとか

素人がプロ相手に言うもんじゃぁありません。

理由:そもそも、相手はプロ集団です。

営業が成り立つとシミュレーションしたから

土地の手配をして販売しようとしているのですよ。

ど素人のわれわれ購入者がとやかく言う理由は見当たりませんね。

○条件その4

利回りや金利なんて気にしない

絶対に提案書の利回りがおかしいとか

本当にこの金利でいけるのか?

なんて事を素人が文句を言ってはいけません。

理由:何度も言うがそもそも相手はプロ集団です。

素人のわれわれに何が分かるって言うの?

そもそも、利回りなんて何の指標にもなりません。

ちょっと家賃収入と金利をいじくられたらあっという間に

優良物件になってしまいます。

金利3%だろうと、4%だろうとわたしなら絶対文句言いません。

だって、手に入れた後に借り替えれば済みますしね。

すべての事について共通して言える事は

アパート販売業者さんは、費用対効果を第一に販売相手を考えます。

トータル20時間相手に費やして購入していただくお客さんより

私のように提案されら5分で即okのお客さんの方が

重宝がられます。

だって、20時間費やして1件売れるより

5分で売れたほうが楽でしょう?

のこり19時間55分で次のお客さんのもとに

駆けつけれますしね。

こんなこと言うブロガーあまりいないと思いますが・・・

本との事ですよ。

ためしてごらんなさい!

文句は手に入れてからすれば良いのです

ただし、複数棟希望している場合は

希望が達成されるまでは、ニコニコ笑顔で

すべてokで対応すること!!

そのころには数年が経過し、

販売業者さんの提案どおりに事は進んでいるでしょう!!

 

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スケジュールは

12:00~17:00 講義
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会場は

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で募集しています。

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10月13日 土曜日 東京セミナー募集終了

11月25日 日曜日 名古屋セミナー募集終了

2019年 1月 福岡セミナー 募集中

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ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

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振るうってご参加くださいね!

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ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。