アパート経営に絶対必要な設備を知りましょう


この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

先日、保有するアパートの

エアコンが故障したので

修理することになりました。

まあ、アパートを新築してから5年近くなりますから

そろそろ、いろんな設備が故障し始めますね。

ただ、私のアパートでエアコンが故障しても

オーナーは維持管理費に1円もかからないように

管理会社と契約しています。

正式にはガス会社と契約しています。

なぜ、新築木造アパートの管理会社は

都市ガスを採用せずにプロパンガスを採用するか

ご存じでしょうか?

入居される方にとっては都市ガスの方が

ガス代が安くなるのですがね、

理由として大きいのが、

オーナーの負担を小さくすることにあります。

ガスや水道などの設備の設置費用を小さくするほど

オーナーの初期投資額負担は小さくなります。

都市ガスの場合は設備工事(引き込み)の

費用がオーナーの初期負担としてかかります

その反面プロパンの場合は設置費用は

プロパン会社が負担してくれます。

費用は入居者さんが支払うので

ガス代が高くてもオーナーの負担にはなりません。

そんなことを言うと

入居者目線を持たないひどいオーナーだと思われるかもしれませんが

結局初期投資額が高くなれば

その負担費用は家賃として入居者に返ってくるわけです。

水道光熱費は入居される方によって

その費用は様々です。

ガスを多く使用する方にとっては、都市ガスの方が

ガス代が安くなって良いですが

まったくガスを使用しない方の場合は

ガスをあまり使用していないのに

設備費用が上乗せされた高い家賃を払うことになり

結局不公平になるのです。

だから、アパートを新築するときには

だいたい、管理会社は地元大手のプロパンガス会社と提携して

いるのです。

よく、ガス代が安くなるから初期投資で都市ガスを大きな設備費用を

かけて設置するオーナーがいますが、

それは不公平なので

やはり、プロパンガスが良いでしょう

さて、話をエアコンの話題に戻しましょう。

私のアパートのエアコンはプロパンガス会社と契約中は

故障しても修理費や入れ替え費はガス会社の負担となり

オーナーに請求されないような契約をしています。

ですから、私のアパートのエアコン修理費も負担は、ゼロです。

まあ、エアコンの修理費やメンテナンス費は回り回って

ガス代に反映されているのでしょうね。

結局エアコン代は入居者負担と言うことになります。

本題に入りますが

アパート経営をする上で絶対に必要な

設備を述べることができますか?

それは、

まず、「エアコン」ですよね

私が推奨する不動産投資は1kや1LDKせめて2dk程度の

dinks狙いの不動産投資です。

一人暮らしや二人暮らしの方の多くは

「エアコン」を持ち歩いて引っ越しする方は

ほとんどいません。

エアコンなんて今どき5万程度です。

小さい部屋なので2万円台の安いエアコンもあります

そんな安いエアコンですが

設置撤去の費用が1万5千円~2万円程度かかるので、

「エアコン」を保有していない方が

一般的ですね、

ですから、アパートを探すときに

「エアコン」が完備されていないアパートなんて、家賃が安くても

見向きもされません。

ですから、自分の保有しているアパートやマンションを確認して

エアコンが万が一完備されていないようなら

今すぐ設置しましょう。

なんなら設置費を10年で割って家賃に反映させても良いでしょう

10万円のエアコンを設置した場合は

10万÷10年÷12ヶ月=833円/月となりますから

たとえば

エアコン無しのアパートで家賃が5万円なら

エアコン有りなら家賃は5万830円となります。

少しづつ入居者様に負担してもらいましょう

現在エアコン無しで安い賃金でアパートを貸している場合は

エアコンを設置して家賃を値上げしましょう

退去リスクが大幅に改善されますよ。

あと、エアコンは全部屋に設置しなければいけません。

1部屋なら1台ですが2部屋なら2台です。

絶対各部屋にエアコンを設置しましょう。

お客さんは「全部屋エアコン完備」の

条件を見たら絶対に決断するでしょう。

さて、エアコンに続く第2の必須設備は何でしょうか?

もうおわかりですね、

我が国日本の誇れる優れた設備です

今どきは、喫茶店やファミレスでは当たり前

駅のホームでも設置され、

場所によっては公衆トイレにも設置されています。

そうです、「ウォシュレット」です。

エアコンと同等に必要なアイテムです。

さすがに、今どきのアパートには「エアコン」は

設置されているアパートはありますが

「ウォシュレット」は未だに

標準装備されていないアパートが

あるようです。

「エアコン」では、他のアパートと差別化できなくても

「ウォシュレット完備」なら、かなり

優位に差別化がされます。

わたしなんて、「ウォシュレット」が無い

トイレなんて使用しませんもんね

ファミレスも「ウォシュレット」が無いレストランには

絶対に入らないしね。

そのくらい日本人には必須なアイテムですよ

トイレは、アパート一部屋に1台でしょうから

今すぐ設置してあげましょうね。

「エアコン」「ウォシュレット」絶対に必要な設備です。

目先の負担が大きいからと言って

先送りしない方が良いですよ

↓絶対必要なウォシュレット

1月空室が出ればすぐに5万~6万の収入が消えるわけですからね

さあ、最後ですが

実は

「エアコン」と「ウォシュレット」設備については

中古物件とであれば大きな差別化がされて

新築アパートは優位になりますが

実は新築アパート同士の場合は

今どきは差が付きづらくなっています

なぜなら、今どきの新築アパートには

「エアコン」と「ウォシュレット」完備は

当たり前だからです。

新築アパート同士でも差別化していかないと

いけません。

実は、最も大事な設備があるのです。

とくに

女性はこの設備が無いと

普通は入居対象にはなりません。

男性でも

今どきは必須だと思っている方が多いです。

それは、

「独立洗面台」です。

よくトイレと風呂はセパレートにしている

アパートはありますが

洗面台が風呂にあったりするアパートが

今でもあるのです。

特に女性ですが

アパート探しで

「エアコン」

と「ウォシュレット」を

選択してスクリーニングしても

多くの物件が出てきますが

「独立洗面台」付きを条件に

加えると一気に

選択肢が限られてきます。

だいたいアパートを決めるときには

二件から四件程度の物件を紹介されて

現地を見て

おおよそその日のうちにその2~四件の物件から

決めてしまう方が多いので

最初から選択肢に入れない物件を保有している

オーナーは本当に残念でなりません

今すぐ自分の物件を確認してみましょうね

あと、今から中古物件を購入しようとしている投資家さんは

「エアコン」「ウォシュレット」「独立洗面台」

この3つは絶対に設置しましょうね

もし無ければ修繕して

設置しましょう。

さらに、

エアコンについてはプロパンガス会社にお願いして

契約中の維持管理をサービスとして含んでいただきましょうね。

でわ!

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静岡県浜松市の会場で開催します。

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午後からは御前崎まで車で移動して

小型風力発電所見学会を開催します。

マイカーが無い方は私と一緒にレンタカーに同乗することお可能です!

問合せお待ちしております!

でわでわ

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。