シノケンと三和エステートの入居率実績を公開90%以上の入居率は本当か?


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私が保有している

新築で購入した木造アパートは

全部で5棟です。新築アパートに興味がある

多くの方からシノケンさんと三和エステートさんの

保有物件の実績を聞かれます。

「新築木造アパートって本当のところどうなんですか?」

「本当に新築プレミアなんて存在するのですか?」

ってね、まあ個別には実績をお教えしてきましたが

そろそろ、最初に購入した物件も5年目となります。

永久保存版として

三和エステートさんとシノケンさんの新築アパートの

新築時からいままでの実績を公開しましょう!!

ちなみに私の保有する新築アパートの

場所は、

1棟目 福岡市西区

2棟目 福岡市南区

3棟目 福岡市博多区

4棟目 福岡県新宮町

5棟目 福岡市東区

ですが、果たして福岡市ならどの地域の

入居率が高いのか?

どの地域をおすすめすべきか?

数年間におよぶデータがそろいましたので

実績を公開したいと思います。

それにしても、わたくしの保有物件は

まんべんなく福岡市全域を網羅していますね!!

比較方法は、1部屋1年間で12部屋として

計算しましょう。

たとえば、1月と6月に空室があれば

空室:2部屋

入居中:10部屋

と言った感じです。

1棟あたり8部屋ある場合は

1年間で、12部屋✕8部屋=マックス96部屋と言うことになります。

では、過去の実績を見てみましょう!!

〇1棟目 福岡市西区 シノケン

・2011年 16部屋/全16部屋
最初は満室保証です

11月 8部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2012年 96部屋/全96部屋
2年目は入れ替りゼロ

01月 8部屋/全8部屋
02月 8部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋
07月 8部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 8部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2013年 95部屋/全96部屋
2月に退去1部屋でしたがすぐに入居!

01月 8部屋/全8部屋
02月 7部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋
07月 8部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 8部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2014年 94部屋/全96部屋
3月の退去では2ヶ月決まりませんでしたね

01月 8部屋/全8部屋
02月 8部屋/全8部屋
03月 7部屋/全8部屋
04月 7部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋
07月 8部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 8部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2015年 91部屋/全96部屋
5月に退去の1Fが4ヶ月空いたね11月退去は
1ヶ月だけで済んだから良かったよ

01月 8部屋/全8部屋
02月 8部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 7部屋/全8部屋
06月 7部屋/全8部屋
07月 7部屋/全8部屋
08月 7部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 7部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2016年 95部屋/全96部屋
この年は再び年間1部屋のみの入れ替えでした!!

01月 8部屋/全8部屋
02月 8部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋
07月 8部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 7部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2017年 47部屋/全48部屋
今年は好調ですね

01月 8部屋/全8部屋
02月 8部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 7部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋

わたしの1棟目のシノケン新築アパートの

実績は・・・・・・・

全544部屋 中 入居部屋数は534部屋

でした!!!

入居率は534/544=0.98 98%です

私の保有物件の中では

かなり郊外の物件ですし、空室が多いイメージでしたが

統計を取るとなかなかの入居率ですね。

86%以上の入居率を維持できれば収支マイナスはありませんから

5年目の若干古くなってきた元新築アパートですが

まだまだ、私に資産としての価値をアピールしてくれますね!

さて、1棟だけではまだまだ分かりません!

次は2棟目の福岡市南区の新築アパートです

この物件もシノケンの物件です。

〇2棟目 福岡市南区 シノケ

 

・2012年 87部屋/全88部屋
12月に初空室1部屋発生

02月 8部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋
07月 8部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 8部屋/全8部屋
12月 7部屋/全8部屋

・2013年 94部屋/全96部屋
2月の退去が2ヶ月尾を引きましたね。

01月 8部屋/全8部屋
02月 7部屋/全8部屋
03月 7部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋
07月 8部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 8部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2014年 95部屋/全96部屋
2月の退去は1ヶ月で入居者が決まりました。

01月 8部屋/全8部屋
02月 7部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋
07月 8部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 8部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2015年 92部屋/全96部屋
これまで優等生だったんですがこの年は4部屋空きましたね

01月 8部屋/全8部屋
02月 8部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 7部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋
07月 7部屋/全8部屋
08月 7部屋/全8部屋
09月 7部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 8部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2016年 94部屋/全96部屋
3月、5月は異動の時期ですからね

01月 8部屋/全8部屋
02月 8部屋/全8部屋
03月 7部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 7部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋
07月 8部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 8部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2017年 48部屋/全48部屋
今年は好調ですね

01月 8部屋/全8部屋
02月 8部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋

わたしの2棟目のシノケン新築アパートの

実績は・・・・・・・

全520部屋 中 入居部屋数は510部屋

でした!!!

入居率は510/520=0.98 98%です

2棟目も98%、1棟目も98%

まあ、なかなかの入居率なのは

実感しているからこそ

新築アパートを購入し続けたわけですが

やはり、なかなかのものですね。

新築プレミア万歳です。

この先輩アパートの実績が優等生だからこそ

その後4棟目、5棟目6棟目、7棟目の不動産購入で

銀行から融資をガンガン受け続けることができています。

さすが、シノケンですね。

さて、次は三和エステートの新築アパートの実績を

見てみましょう。

だいぶ、数値打ち込みで指が疲れてきましたが

あと少しです。

3棟目の新築アパートは、福岡市の博多区にあり、

繁華街から歩いて10分程度の場所に位置する

最高の立地です。

この物件は私が保有する不動産の中では大型物件です。

施工管理は、三和エステートさんです。

でわ見てみましょう。

〇3棟目 福岡市博多区 三和エステート

・2012年 56部屋/全56部屋 出だしは好調です。

06月 8部屋/全8部屋
07月 8部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 8部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2013年 93部屋/全96部屋
6月退去が2ヶ月長引き、7月にもう一部屋追い打ちきましたね、

8月までに入居が決まってほっとしましたよ。

01月 8部屋/全8部屋
02月 8部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 7部屋/全8部屋
07月 6部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 8部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2014年 96部屋/全96部屋
年間通して退去ゼロ!最高の年でした。

01月 8部屋/全8部屋
02月 8部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋
07月 8部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 8部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2015年 92部屋/全96部屋
10月退去が3ヶ月も長引きました

01月 8部屋/全8部屋
02月 7部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 8部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋
07月 8部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 7部屋/全8部屋
11月 7部屋/全8部屋
12月 7部屋/全8部屋

・2016年 95部屋/全96部屋
谷あれば山有り、昨年の汚名を払拭しました。

01月 8部屋/全8部屋
02月 8部屋/全8部屋
03月 8部屋/全8部屋
04月 7部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋
07月 8部屋/全8部屋
08月 8部屋/全8部屋
09月 8部屋/全8部屋
10月 8部屋/全8部屋
11月 8部屋/全8部屋
12月 8部屋/全8部屋

・2017年 46部屋/全48部屋
春の退去は仕方ないことですが、退去がでても翌月にはすぐ決まります。

01月 8部屋/全8部屋
02月 8部屋/全8部屋
03月 7部屋/全8部屋
04月 7部屋/全8部屋
05月 8部屋/全8部屋
06月 8部屋/全8部屋

わたしの3棟目の三和エステートの新築アパートの

実績は・・・・・・・

全488部屋 中 入居部屋数は478部屋

でした!!!

入居率は478/488=0.98 98%です

シノケンさんも三和エステートさんも

仲良く98%でした。

衝撃だと思いませんか?

新築アパート入居率の実績をブログで公開したのは

ちょっと業者さんには迷惑だったかもしれませんが

これだけ素晴らしい実績なら良いよね

私の4棟目の福岡件新宮町の新築アパートと

5棟目の福岡市東区の新築アパートは

双方とも三和エステートさんですが

また時期をみて公開しますね。

現在の入居率は古株の3アパートと比較して

かなりの高実績を積み上げ中ですが、

まだまだ建築して2~3年程度ですから

もう少し実績を積み上げてからです!

しかし、

新築アパートのプレミアム高入居率期間は

たしかに存在しますからね。

結論

新築アパートの建築後5年間の

入居率は、98%である!!!!

でわ!

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。