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不動産投資を続けていると必ずぶち当たる壁

それは、

「保有不動産の法人化」と「新規物件の法人購入」は得か？

という判断を迫られる事です。

ネットで検索しても明確な回答はありません。

ある投資家は個人所有がメリット大

だと言うし、

法人所有が絶対お得！と言う方も

います。いったい「不動産の個人所有は得なのか？」

今回は、その一つの疑問にある意味

回答を導き出そうと思います！

まずは、

不動産を法人で所有する場合と

個人で所有する場合を比較してみましょう

比較➀　税金の負担割合

個人で不動産を所有したときに課税される税金は、「所得税」

で

法人で不動産を所有したときに課税される税金は、「法人税」

となります。

所得税は、課税所得の額により税率が変化します。

たとえば、課税所得が

３３０万円～７００万円なら３０％

７００万円～９００万円なら３４％

９００万円～１８００万円なら４４％

１８００万円～４０００万円なら５１％

４０００万円以上なら５６％となります。

いわゆる「累進課税」と言われるシステムです。

高所得者ほど課税率が上昇します。

お金持ちからお金を取るシステムです。

いや、違うね、「お金持ち」からでは無く

「お金を稼いだ方」から税金を多く取るシステムですね。

対して、法人税は、なんと

所得大小に関わらず、一定の税率なのです。

たとえば２００万円の所得でも９０００万円の所得でも

税率は同じです！

いっぱいお金を稼いだ方ほどメリットが出るシステムですね。

ちなみに

現在（平成２９年度）の法人税率は２９．９７％です。

なんと・・・・所得税の３００万円～７００万円の課税所得クラス

が３０％の課税ですから、それよりも低いのです。

比較するまでもなく

法人税負担の方がメリットが大きいことが分かります。

さらに、

６年前（平成２３年）までは法人税率は４０．６９％で

世界的にも高い税率だったんですよ。

日本国内の法人が海外にどんどん流出するような事態に

なっていました。焦った政府は毎年のように

法人税率を下げて海外流出対策を施してきました。

その結果、わずか６年で２０％以上の税率減少を実現させたのです。

さらにさらに、

来年度の平成３０年度は、法人税率２９．７４％となり

さらに下がる予定です。

まあ、法人税率は今後も減税傾向にある訳です。

もう一度言いますが、税金面では

法人税が所得税よりも優遇されていることは揺るぎないですね。

比較➁　節税性

次は、手に入れた収入にかかる税金をいかに小さくできるか？

言い換えると、所得の分散のしやすさについて

比較してみましょう。

個人で不動産を手に入れた場合は、どうでしょうか？

その所有権も所得もすべて、購入した本人の物ですよね。

金額はわずかですが、せいぜい奥様を専従者に指名して

専従者給与を支払うことくらいです。

基本的に、個人で不動産を購入した場合は、

事業者個人の所得が集中します。そして、

相続財産として蓄積され続けます。

↑まあ、ラブ☆スカイは上記のような状態です。

個人資産は膨れあがりますが、すべての資産が

個人の物です。

対して、法人で不動産を購入した場合はどうでしょうか？

専従者給与にかわって、

「役員報酬」「従業員給与」「配当」など

幅広い収入分散先が存在します。

金額も、専従者給与と異なり、ある意味

上限はありません。一般的に認められる成果報酬なら

全然認められます。

個人所有と異なり、収入がいったん会社を通ることにより、

子供や配偶者や場合によっては他人に移転しやすいですよね。

何が言いたいかというと、

個人一人に１００％である個人所有と異なり

会社を通して

数名の個人に所得が分散されるのです。

比較➂　相続

個人所有の不動産をお父さんから息子に相続するとしましょう。

その場合は、

不動産を取得した時点から、

保有不動産を路線価から評価して

相続税課税額きまります。

確定した相続税を支払ったらはれて、息子の所有物にかわります。

法人の場合は、考え方が大きく異なります。

そもそも、相続とはなりません。

あくまで不動産の所有権は会社が保有しているわけです。

その会社の代表者が

お父さんから息子に替わるだけです。

代表がかわっても、税金はかかりません。

不動産を法人で所有する限り永遠に次世代に相続税無しで

引き継ぐことができるのです。

とまあ、極論ですが、もう少し優しく言い換えると

そもそも法人に「相続」と言う概念はありません。

会社の代表者が替わっても会社の保有する不動産が

引き継いだ社長の物とはなりません。

あくまで、会社が保有する不動産は会社の物です。

不動産による利益は個人が享受するのではなく

会社の利益となるのです。

まあ、もちろん代表者が比較的好きにしやすいですがね。

たとえば株式会社なら

代表者が保有する、出資した比率分だけ

会社の運営を自由にできるのです。

まあ、夫婦で２名の会社や夫婦と子供で３名の法人なら

結局は、会社の運営方針に誰も反対しないだろうから

結局は個人で所有していようと

法人で所有しようと

同じですがね、それなら

相続税が無い法人、法人税率が低い法人が

メリットがありますよね。

比較➃　認められる経費

これが最も重要かな？

個人で不動産を保有したときに認められる

「経費」は、

なんと・・・・専従者給与のみ

なんですよね。それも、かなり額が低い・・・。

なおかつ、退職金はありません。

たいして、

法人で不動産を保有しているときの

「経費」として認められる項目は

・役員報酬

・役員給与

・非常勤役員給与、報酬

・配偶者控除や扶養者控除

・退職金

一般的には、どう見ても、

法人の方が個人よりも「経費」として認められる範囲が

限りなくおおきいのです。

結論を言いますと、

不動産購入するなら

個人よりも法人ですよね。

疑い無しです。

でも、皆さん勘違いしないでね。

ほとんどの場合は、不動産は、法人では買えませんから！

その理由は、「融資が付かないから」です。

その理由は簡単です。

個人の場合は、会社つとめのサラリーマンのばあい

会社が個人を保証してくれます。まあ、現実には会社は個人を保証しませんが

銀行はそのように見ます。会社の属性が個人の属性となります。

会社の規模により融資付けの金額も大きくなります。

個人の力は、所属する企業の信頼度に比例するのです。

そういう意味で法人を考えると

にわかに法人を立ち上げても、その法人自体には

全く信用がありません。

ですから、法人で融資を付ける場合は

3期分の決算書が必要なのです。

なおかつ、黒字で売上げや利益が伸びつつけているような

安定した将来を約束する決算書が必要です。

まあ、企業に勤めるサラリーマンには、

ぜったい、にわか立ち上げ法人では勝てないのです。

銀行も、にわか立ち上げ法人よりも

信頼度の高い会社員に何億も融資を付けます。

結局結論は、

どう見ても法人所有がメリット大きいですが、

結論としてほとんどの方は

個人での所有がスタート地点となるのです。

そう、ラブ☆スカイのようにね！

ですから、運良く保有する法人で不動産を購入できた方は

おめでとうございます。

多くのメリットを享受してくださいね。

サラリーマンさんは、

その強力な信頼度で

何億でも融資を引き出して

不動産を手に入れましょう。

幾らメリットの大きい法人所有であっても

できない物ねだりはいけません。

いちどは、法人での購入が可能か

不動産販売会社にダメ元できいてみて

駄目そうなら

速やかに

個人所有で購入すべきです。

何もしない事が一番のリスクですから

とにかく

投資することが大事です。

でわ！続きはセミナーで投資談義に花をさかせましょう。

ちなみに、今週末の大阪投資セミナーですが、

1名空きが出ましたので

緊急募集します！！！

あと、1名だけ募集します。

先着ですからお急ぎくださいね。

問合せ

お待ちしています。

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