不動産を法人で保有することのメリットを本気で考察しよう


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不動産投資を続けていると必ずぶち当たる壁

それは、

「保有不動産の法人化」と「新規物件の法人購入」は得か?

という判断を迫られる事です。

ネットで検索しても明確な回答はありません。

ある投資家は個人所有がメリット大

だと言うし、

法人所有が絶対お得!と言う方も

います。いったい「不動産の個人所有は得なのか?」

今回は、その一つの疑問にある意味

回答を導き出そうと思います!

まずは、

不動産を法人で所有する場合と

個人で所有する場合を比較してみましょう

比較➀ 税金の負担割合

個人で不動産を所有したときに課税される税金は、「所得税」

法人で不動産を所有したときに課税される税金は、「法人税」

となります。

所得税は、課税所得の額により税率が変化します。

たとえば、課税所得が

330万円~700万円なら30%

700万円~900万円なら34%

900万円~1800万円なら44%

1800万円~4000万円なら51%

4000万円以上なら56%となります。

いわゆる「累進課税」と言われるシステムです。

高所得者ほど課税率が上昇します。

お金持ちからお金を取るシステムです。

いや、違うね、「お金持ち」からでは無く

「お金を稼いだ方」から税金を多く取るシステムですね。

対して、法人税は、なんと

所得大小に関わらず、一定の税率なのです。

たとえば200万円の所得でも9000万円の所得でも

税率は同じです!

いっぱいお金を稼いだ方ほどメリットが出るシステムですね。

ちなみに

現在(平成29年度)の法人税率は29.97%です。

なんと・・・・所得税の300万円~700万円の課税所得クラス

が30%の課税ですから、それよりも低いのです。

比較するまでもなく

法人税負担の方がメリットが大きいことが分かります。

さらに、

6年前(平成23年)までは法人税率は40.69%で

世界的にも高い税率だったんですよ。

日本国内の法人が海外にどんどん流出するような事態に

なっていました。焦った政府は毎年のように

法人税率を下げて海外流出対策を施してきました。

その結果、わずか6年で20%以上の税率減少を実現させたのです。

さらにさらに、

来年度の平成30年度は、法人税率29.74%となり

さらに下がる予定です。

まあ、法人税率は今後も減税傾向にある訳です。

もう一度言いますが、税金面では

法人税が所得税よりも優遇されていることは揺るぎないですね。

比較➁ 節税性

次は、手に入れた収入にかかる税金をいかに小さくできるか?

言い換えると、所得の分散のしやすさについて

比較してみましょう。

個人で不動産を手に入れた場合は、どうでしょうか?

その所有権も所得もすべて、購入した本人の物ですよね。

金額はわずかですが、せいぜい奥様を専従者に指名して

専従者給与を支払うことくらいです。

基本的に、個人で不動産を購入した場合は、

事業者個人の所得が集中します。そして、

相続財産として蓄積され続けます。

↑まあ、ラブ☆スカイは上記のような状態です。

個人資産は膨れあがりますが、すべての資産が

個人の物です。

対して、法人で不動産を購入した場合はどうでしょうか?

専従者給与にかわって、

「役員報酬」「従業員給与」「配当」など

幅広い収入分散先が存在します。

金額も、専従者給与と異なり、ある意味

上限はありません。一般的に認められる成果報酬なら

全然認められます。

個人所有と異なり、収入がいったん会社を通ることにより、

子供や配偶者や場合によっては他人に移転しやすいですよね。

何が言いたいかというと、

個人一人に100%である個人所有と異なり

会社を通して

数名の個人に所得が分散されるのです。

比較➂ 相続

個人所有の不動産をお父さんから息子に相続するとしましょう。

その場合は、

不動産を取得した時点から、

保有不動産を路線価から評価して

相続税課税額きまります。

確定した相続税を支払ったらはれて、息子の所有物にかわります。

法人の場合は、考え方が大きく異なります。

そもそも、相続とはなりません。

あくまで不動産の所有権は会社が保有しているわけです。

その会社の代表者が

お父さんから息子に替わるだけです。

代表がかわっても、税金はかかりません。

不動産を法人で所有する限り永遠に次世代に相続税無しで

引き継ぐことができるのです。

とまあ、極論ですが、もう少し優しく言い換えると

そもそも法人に「相続」と言う概念はありません。

会社の代表者が替わっても会社の保有する不動産が

引き継いだ社長の物とはなりません。

あくまで、会社が保有する不動産は会社の物です。

不動産による利益は個人が享受するのではなく

会社の利益となるのです。

まあ、もちろん代表者が比較的好きにしやすいですがね。

たとえば株式会社なら

代表者が保有する、出資した比率分だけ

会社の運営を自由にできるのです。

まあ、夫婦で2名の会社や夫婦と子供で3名の法人なら

結局は、会社の運営方針に誰も反対しないだろうから

結局は個人で所有していようと

法人で所有しようと

同じですがね、それなら

相続税が無い法人、法人税率が低い法人が

メリットがありますよね。

比較➃ 認められる経費

これが最も重要かな?

個人で不動産を保有したときに認められる

「経費」は、

なんと・・・・専従者給与のみ

なんですよね。それも、かなり額が低い・・・。

なおかつ、退職金はありません。

たいして、

法人で不動産を保有しているときの

「経費」として認められる項目は

・役員報酬

・役員給与

・非常勤役員給与、報酬

・配偶者控除や扶養者控除

・退職金

一般的には、どう見ても、

法人の方が個人よりも「経費」として認められる範囲が

限りなくおおきいのです。

結論を言いますと、

不動産購入するなら

個人よりも法人ですよね。

疑い無しです。

でも、皆さん勘違いしないでね。

ほとんどの場合は、不動産は、法人では買えませんから!

その理由は、「融資が付かないから」です。

その理由は簡単です。

個人の場合は、会社つとめのサラリーマンのばあい

会社が個人を保証してくれます。まあ、現実には会社は個人を保証しませんが

銀行はそのように見ます。会社の属性が個人の属性となります。

会社の規模により融資付けの金額も大きくなります。

個人の力は、所属する企業の信頼度に比例するのです。

そういう意味で法人を考えると

にわかに法人を立ち上げても、その法人自体には

全く信用がありません。

ですから、法人で融資を付ける場合は

3期分の決算書が必要なのです。

なおかつ、黒字で売上げや利益が伸びつつけているような

安定した将来を約束する決算書が必要です。

まあ、企業に勤めるサラリーマンには、

ぜったい、にわか立ち上げ法人では勝てないのです。

銀行も、にわか立ち上げ法人よりも

信頼度の高い会社員に何億も融資を付けます。

結局結論は、

どう見ても法人所有がメリット大きいですが、

結論としてほとんどの方は

個人での所有がスタート地点となるのです。

そう、ラブ☆スカイのようにね!

ですから、運良く保有する法人で不動産を購入できた方は

おめでとうございます。

多くのメリットを享受してくださいね。

サラリーマンさんは、

その強力な信頼度で

何億でも融資を引き出して

不動産を手に入れましょう。

幾らメリットの大きい法人所有であっても

できない物ねだりはいけません。

いちどは、法人での購入が可能か

不動産販売会社にダメ元できいてみて

駄目そうなら

速やかに

個人所有で購入すべきです。

何もしない事が一番のリスクですから

とにかく

投資することが大事です。

でわ!続きはセミナーで投資談義に花をさかせましょう。

ちなみに、今週末の大阪投資セミナーですが、

1名空きが出ましたので

緊急募集します!!!

あと、1名だけ募集します。

先着ですからお急ぎくださいね。

問合せ

お待ちしています。

この記事を読む為に約 15 分の時間が必要


ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

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