「空室対策」賃貸アパート経営豆知識!転居を決意される理由とは?


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不動産投資家にとって最も重要なことは

物件を購入することではありません。

それは、購入した賃貸物件の満室経営を維持することです。

満室経営を維持するためには、

転居されなければよいのです。

皆さん勘違いされているオーナーが多いのですが

満室経営の秘訣は

入居者を決めることではないのです。

せっかく入居したお客様に長く住んでいただくことにあるのです。

そのためには転居されないような対策をしなければいけません。

しかし、入居者さんにより転居理由は様々です。

われわれ素人投資家にはその理由を知るすべはありません・・・

と、言うわけではなく

そういったアンケートは大手管理会社さんがしっかりしてくれます。

先週わたしの管理会社さんから

全国数万の入居者さまからいただいた

アンケートを集計した結果が届きました。

そこにいろんな情報が込められていましたが

わたしが注目したのは

先ほども述べた「転居の理由アンケート結果」でした

まあ、理由1位は

誰でも知っていることですし、回避しようがありませんが

それは、

「結婚・就職・転勤」です。

まあ、これだけは、対策しようがありません。

あきらめましょうね。

次が大事ですよ

第2位は?

なんと、言われてみれば、そんなことかー

と思ってしまいますが、

「物が増えて、荷物が入らなくなったとき」だそうです。

また、

入居者様ご要望アンケート第一位は、

なんと

「ロフトの収納力を上げてほしい」

「1階のセキュリティー対策」

だそうです。

転居理由と要望を合わせて

導き出される空室対策は

やはり、「収納力」であることが

分かってきます。

ですから、昔仕様の収納スペースでは

なかなか入居者様を囲い続ける事はとても難しいのです。

シノケンにしても、三和エステートにしても

この「収納力」にフォーカスして

アパートを設計しています。

今後アパートを新築するなら

見た目重視の「デザイナーズアパート」なんて

そのうち飽きられますから、

基本的に外装は「白」にして

外装にお金をかけずに

「収納力」の高いアパートを建設しましょうね。

また、中古アパートを購入する場合もそうですよ。

「収納力」の小さいアパートは空室になるだけです。

↓従来のアパート

↓「収納力」のある今どきのアパート

天井高を2.8m以上にしたリビング

高さ2.2mもあるハイサッシによって

多くの光を取り入れることができる。

今までにないシングルアパートなのに

大きな開放感を得られる!

十分な天井高さとサッシの大型化による

光あふれるくつろぎ空間と

階下の大型格納庫や

部屋の各所にちりばめられた収納スペース

中階段を用いることで

無駄なスペースを排除することでも

収納力を向上させています。

やはり、

入居者に長く住んでいただけるアパート

を提案してくれる業者を選びましょうね。

ただたんに、価格だけを追求して

不動産投資したら

破綻の道ですからね。

そういう意味では、

新築アパートなら

「シノケン」「三和エステート」を選んだ

わたしの先見はあると思っています。

この2者は、「オーナー重視」を第一にしていません!

「入居者様第一」なのです。

お客様の満足を最優先する企業は

安心できます。

お金を下げる方法は簡単です。

品質を落とせばよいだけですから

1億くらいの物件なら

簡単に1000万円落とせますよ。

でも、それだけ物件は手抜きとなるのです。

そういう意味では、

一回の風評被害で会社の存亡に関わる業界ですから

新築アパートを建てる場合は

絶対にへんな手抜きをしない

大手の業者に頼むべきです。

何度も言いますが、

空室対策でもっとお大事なことは

「収納力」のあるアパートを提供してくれる

大手の業者に頼むことです。

でわ!

ここからは、現在の見学会、投資セミナーの進捗です。

現在

大阪セミナー10名

香港ツアー5名

静岡小型風力発電所ツアー4名

長崎小型風力発電ツアー4名

となっています。

まだ1ヶ月移譲先の募集となりますが

仲間は多い方が楽しいですから

応募よろしく!

いろんな情報を交換しましょう。

ちなみに、

香港金融ツアーは9月に変更になりそうだと

ツアー主催者さんから連絡来ました。

メンバーの過半数の方が7月は都合が悪いようです。

ラブ☆スカイとしては、妻と香港に渡航する予定でしたが

次回に日程を変更する予定です

マカオ行きたかったですね・・・。

まあ、セミナーと見学会で予定は一杯一杯ですから

あっという間に9月になるでしょうが。

と言うわけでよろしく~

見学会の日程については

また、メールしますから

もう少々お待ちくださいね。

こんどこそ

でわ!

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。