不動産投資で消費税還付を受けるメリットはあるのか? 1 comment


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先日のラブ☆スカイブログネタ

ジャンル人気投票では、

現在

1位は不動産投資

2位は税金関係

ということでこの2つのジャンルを合わせて

不動産投資で消費税還付を受けるメリットがあるかどうか?

ちょっと考察してみました。

そもそも消費税還付とは何かご存知ですか?

簡単に言うと、

その年に払い過ぎた消費税を

申請して返してもらうシステムの事です。

消費税とは、購入した物に課税される税金です。

通常、購入者である我々が直接税務署に

消費税を払うことはありませんよね。

消費税を購入したお店や代理店に預けて、

その預かった消費税分をお店や代理店が

税務署に収めるのです。

お店や代理店は、様々なお客さんから

消費税分のお金を預かるわけですが、

もちろん、お店自体も物品を仕入れたり

して、消費税を支払っているわけです。

ですから、お店や代理店が税務署に

お客様から預かった税金から

支払った税金を差し引いてその差額を

収めるのです。

もしその差し引き額がマイナスであれば

税金が還付としてお店や代理店に

払い戻されるのです。

それが、「消費税還付」です。

例えば、土地が5000万円

建物が5000万円で合計1億円の

賃貸不動産を購入した場合は、

非課税の土地をのぞいた、

建物5000万円分に課税される消費税が

還付の対象になります。

現在の8%消費税であれば、

400万円がうまくすれば

消費税として購入者の手元に戻ってきます。

大きいですよね。

ちなみに、我々が

不動産を購入して消費税を払ったからと言って

いきなり消費税が還付されるわけではありません。

消費税を還付されるには

「消費税の課税事業者」になっておく必要があります。

↓消費税課税事業者届出書

物件購入に合わせて、

事前に、「消費税の課税事業者」申請をしておけばよいのです。

詳細に言うと、消費税還付を受けたい年の

第1期中に申請すればよいです。

かんたんです。

そういうわけですから、

不動産購入が決まっている

不動産投資初心者の方は

「消費税還付事業者」申請して

消費税還付を受けましょうね。

ここからは、消費税還付を受ける上での

メリットを享受するための知恵をご紹介です。

まずは、購入額を増やすこと!

例えば、1億円(課税される建物が5000万円)

の賃貸不動産を購入する場合は、8%で400万円の消費税となりますが、

もし、年内に4億円の不動産(課税対象建物2億円)を購入した場合は

どうなるでしょう?

2億円×8%=1600万円の消費税額ですから

うまくすれば1600万円の消費税還付を受けることが可能になるかもしれません

どうせ消費税還付を受けるなら

その年内の購入額を一気に上げましょう。

それが鉄則です!

消費税還付による利益拡大を受けるなら

1年以内になるべく大きな買い物をすることです。

さらに、素晴らしい知恵を投稿するなら

木造アパート4億ではなく

RCマンション4億購入しましょう!

何故なら、非課税となる土地の比率が

小さいと小さいほど同じ購入額なら

消費税が大きくなるので

その分消費税還付額も大きくなります。

木造アパートは大体2階建てですから

戸数当たりの土地比率が上がってしまいます。

RCマンションの場合は高層ですから

小さい土地に多くの戸数となるのです。

おなじ4億円の不動産購入でも

RCなら建物比率が7割程度になるので

2.8億円が課税対象建物代となります。

すると、2240万円が消費税分となります。

木造の時は1600万ですから

600万以上消費税額を上げることが出来ました。

そういう意味で物件を選定するなら

間違いなくハーツの4億分RCマンション購入は

消費税還付対象額を底上げできます。

さらに、ハーツの4億スキームは1億~2億の

RCマンション1棟を短期間(2か月~半年程度)で

一気に購入させるスキームですから

1年以内で尚且つ土地比率の低いRC高層マンションを

複数棟高額購入したい方にはもってこいの

企業となります。

と、ここまでは、どうせ購入して

消費税還付を受けるなら、まずは消費税額を

大きくする方法をお伝えしましたが、

実は、消費税課税事業者の申請をして

消費税を支払えば全額手元に戻ってくるわけではありません。

まずは、消費税還付をよく理解しましょう。

消費税還付額=支払った消費税額×課税売上比率

となるのです。

まあ、考えてみれば当たり前ですよね

消費税は課税売上にしかかかってこないので

そうなります。

課税売上比率=(課税売上)÷(課税売上+非課税売上)

となります。

例えば、

課税売上100万で非課税売上が100万なら

課税売上比率は50%です。

そうなると、

不動産を4億円購入して

2200万円の消費税を支払ったとすると、

その50%1100万円が消費税還付対象となるのです。

それでも大きいのですが、

どうせならフルスロットルで

消費税還付を受けたいですよね。

消費税還付の額を増やす方法は、

先ほど私が述べた消費税の額を増やすこと!

それと、

課税売上比率を上げることとなります。

課税売上比率を上げるには

非課税売上比率を下げればよいのです。

例えば、礼金等の非課税収入を減らして

太陽光発電収入等の課税収入を増やす

まあ、自販機購入なんてのは昔からの常套手段ですよね。

不動産購入タイミングに合わせて自販機を設置して

タイミング合わせれば

課税売上比率を上げることが出来ます。

また、購入時期を年末にすると、

非課税の家賃収入の額が減るので

メリットが大きくなると思いますね。

例えば夏前の今くらいに

ハーツ等RCを購入申請しておけば

物件が手に入るのが8月~10月ごろになるので

非課税の家賃収入を極力減らして

物件購入の消費税額の還付メリットを大きくできます。

そこで、太陽光発電所や自販機収入なんてのを

含めてさらに

課税売上比率を上げることが出来れば

消費税還付額を限りなく支払った消費税の額に

近づけることが出来ます。

ただし、注意点が必要です。

一旦

消費税課税事業者の申請をして承認されたら、

3年目まで(2年間)は、消費税を収めなければなりません。

翌年からの自販機収入および太陽光収入やその他

課税分のとして預かっている消費税を支払わなければ

ならないのです。

そもそも、課税事業者申請さえしなければ

預かった消費税を収めなくて自分のものに出来るのに

わざわざ課税事業者申請して

課税者になるわけです。

メリットもあればその副作用もあることを理解してね

しかーし、その副作用も

デメリットとまではいきません。

裏技があるからです。

さきほど

一旦課税事業者になったら

2年間は課税事業者だと言いましたが

裏を返せば、

3年目に免税事業者に戻すことが出来るのです!

大きな4億のRCマンションを購入して

課税事業者になって

1000万円~2000万円の消費税還付を受けて

翌年は50万程度の消費税を支払って

3年目に免税事業者に

戻ってしまえば

その後は課税売上が1000万円を超えて

強制的に課税事業者にされるまで

消費税を支払う義務は発生しないのです!

いやー素晴らし仕組みです!

ただし、

私のように、既に多くの非課税賃貸用不動産を

保有している場合には

いくら物件を購入したとしても

その年の非課税家賃収入が大きすぎて

どうしても

課税売上比率を上げられません。

例えば、ハーツで2000万円の消費税を

支払っていたとしても

課税売上比率が10%では、200万程度の利益にしかなりません。

しかも、翌年物件を購入できなければ

預かった消費税を支払うのみになってしまいます。

だからこそ、

高属性の年収800万以上のサラリーマンさんには

最初になるべく大きな不動産を購入して

課税事業者になって消費税も自分のものにして

尚且つ翌年には課税対象の太陽光発電所を購入して

課税売上比率を上げつつ、

3年後に免税事業者に戻って人生の支出を

なるべく小さくすべきと思いますね。

でわ!

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One thought on “不動産投資で消費税還付を受けるメリットはあるのか?

  • 河合まさし

    ラブスカイさん、ブログ熟読してます。
    ある程度の自己資金かで小型風力発電をすぐにでも始めたいと探してます。できたら自己資金で上手く金融機関の融資が出せるのなら2つくらいの発電所からスタートして拡大したいと考えてます。
    私も無駄使いが好きではないので、収入が入りだしたら、なるべく次の物件を考えていきたい性格です。
    自己責任なのはもちろんです。私もしっかり勉強しながら運営したいです。
    初めてで失礼とは思いますが、メールにでもアドバイス頂けたら助かります。よろしくお願いします。