借り換えするなら最低、実ローン返済額/実家賃収入<0.65


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最近講演会の依頼が多いです。

この3ヶ月で3団体から依頼がありました。

ものすごく興味があるし、

いろんな方との出会いもありそうですので

いつかはエントリーしてみたいと思います。

こんな誘いがあるのもブログのおかげですね。

講演会場は、3団体とも東京です。

やはり東京は投資に興味がある方が多いのでしょうね。

ちなみに、

アルバイト代ですが、

1講演あたり5万~8万の基本額+DVDおよび書籍

の販売代金となるようです。

年間40万~80万程度になります。

脱サラしたら、講演会で80万ほど稼いで、

あとは、マクドナルドでフルタイム

15万/月ほど稼げば

あわせて年間250万円ほどの年収になりますね。

本気で考えてみようかしらね

さて、

わたしは、

1棟目から3棟目までを1年で一気に

手に入れました。

その手法の一部を紹介すると・・・

優先的にラブ☆スカイに限りある物件情報を

持ち込ませるために業者に提案した条件は

①金利はどれだけ高かろうがかまわない!

とにかく物件情報を持ってきてほしい。

②変動だろうが固定だろうが団信があろうがなかろうが

銀行様の言われるがままでかまわない。

とにかく物件情報を持ってきてほしい!

③利回りは何パーセントだろうがかまわない!

とにかく物件情報を持ってきてほしい!

上記の3点を主張しました。

すると、すぐに夢はかないました。

営業マンからすれば、めんどくさい客より

私のように何でもよいから物件がほしい!

という顧客のほうが扱いやすかったと思います。

もちろん、そのせいで、

平均金利3%さらに、すべて団信ありという

絶対儲からない物件を3棟手に入れることになりました。

でも、かまわないのです。

すぐ借り替えましたから・・。

よく利回りにこだわる投資家がいますが、

利回りは満室での計算なのであまり意味がありません。

空室を考慮した実利回りのほうが現実的ですが、

その判断もどうかな?と思います。

一番大事なのはキャッシュフローだとわたしは思います。

実家賃収入-実ローン返済額がプラスになる!

詳細には、

実ローン返済額/実家賃収入<0.65

が目安になります。

すなわち、ローン返済額が実際の家賃収入の65%以内に

収まるように最終的にできればよいのです。

方法は、

家賃を上げるか?金利を下げるか?しかありません。

と言うわけで、

新規物件を取得するときの利回りなんて考えず、

物件を手に入れてから速やかに借り換えを行って金利を下げる。

これがもっとも有効な方法だと思います。

デフレ時代はね!