借り換えするなら最低、実ローン返済額/実家賃収入<0.65 2 comments


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最近講演会の依頼が多いです。

この3ヶ月で3団体から依頼がありました。

ものすごく興味があるし、

いろんな方との出会いもありそうですので

いつかはエントリーしてみたいと思います。

こんな誘いがあるのもブログのおかげですね。

講演会場は、3団体とも東京です。

やはり東京は投資に興味がある方が多いのでしょうね。

ちなみに、

アルバイト代ですが、

1講演あたり5万~8万の基本額+DVDおよび書籍

の販売代金となるようです。

年間40万~80万程度になります。

脱サラしたら、講演会で80万ほど稼いで、

あとは、マクドナルドでフルタイム

15万/月ほど稼げば

あわせて年間250万円ほどの年収になりますね。

本気で考えてみようかしらね

さて、

わたしは、

1棟目から3棟目までを1年で一気に

手に入れました。

その手法の一部を紹介すると・・・

優先的にラブ☆スカイに限りある物件情報を

持ち込ませるために業者に提案した条件は

①金利はどれだけ高かろうがかまわない!

とにかく物件情報を持ってきてほしい。

②変動だろうが固定だろうが団信があろうがなかろうが

銀行様の言われるがままでかまわない。

とにかく物件情報を持ってきてほしい!

③利回りは何パーセントだろうがかまわない!

とにかく物件情報を持ってきてほしい!

上記の3点を主張しました。

すると、すぐに夢はかないました。

営業マンからすれば、めんどくさい客より

私のように何でもよいから物件がほしい!

という顧客のほうが扱いやすかったと思います。

もちろん、そのせいで、

平均金利3%さらに、すべて団信ありという

絶対儲からない物件を3棟手に入れることになりました。

でも、かまわないのです。

すぐ借り替えましたから・・。

よく利回りにこだわる投資家がいますが、

利回りは満室での計算なのであまり意味がありません。

空室を考慮した実利回りのほうが現実的ですが、

その判断もどうかな?と思います。

一番大事なのはキャッシュフローだとわたしは思います。

実家賃収入-実ローン返済額がプラスになる!

詳細には、

実ローン返済額/実家賃収入<0.65

が目安になります。

すなわち、ローン返済額が実際の家賃収入の65%以内に

収まるように最終的にできればよいのです。

方法は、

家賃を上げるか?金利を下げるか?しかありません。

と言うわけで、

新規物件を取得するときの利回りなんて考えず、

物件を手に入れてから速やかに借り換えを行って金利を下げる。

これがもっとも有効な方法だと思います。

デフレ時代はね!

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ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

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2 thoughts on “借り換えするなら最低、実ローン返済額/実家賃収入<0.65

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

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    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ぐれーと様
    返信遅くなりました。
    そうなんですよ。
    銀行目線(と言うより、ディベロッパー目線)では、やっぱり うざい客より
    何も言わない客のほうが良いですよね。
    そして、契約後、銀行チェンジです。
    今後ともよろしくお願いします。

  • ぐれーと

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    実はこの手法・・・すごいですよね。
    何故借り換えできるのか?
    が銀行目線でわかれば、1冊書けますね!
    特に物件を持ち続けると決めている場合に有効な手法だと思います。
    私も2棟目のタイミングで借り換えチャレンジしていきます!!!