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私が36歳の時に構想したスキーム
ラブ☆スカイの名をもっとも代表する投資スキーム
それが、「新築アパート3棟同時購入」です。
そもそも、30代前半に株式投資と為替取引で
痛い目にあった後に一発逆転の発想でたどり着いた
投資スキームです。
この新築アパート3棟同時購入のおかげで
いまの私があると言っても過言ではありません。
私に新築アパートを売ってくださった
業者様には本当に感謝しております。
さて、復習の意味でこの
新築アパート3棟同時購入スキームについて
ご説明しましょう。
まずは、私が不動産投資を始めた頃の
一般的な新築アパート
不動産投資の代表的プランは
以下のようになります。
投資額：7000万円
自己資金：300万円
ローン期間25年
ローン期間中の収入（CF）：10万円/月
ローン完済後の収入（CF）：35万円/月
ローン完済後築35年目に売却した場合の益：2500万円
経営期間は35年だと仮定すると、
投資回収利益を計算すると
10万円✕12ヶ月✕25年＋35万円✕12ヶ月✕10年＋2500万円－300万円
＝9400万円となります。
一言でわかりやすくこの新築アパート経営を述べるなら、
自己資金300万円で、7000万円の新築アパートを購入して
35年後に売却したら、総額で、9400万円を
手に入れることができる「投資」だ！
と言うことになります。
とてもわかりやすいでしょ？
新築アパート経営が根強く人気があるゆえんは
この大きなメリットにあります。
さらに新築アパート経営のメリットはこれだけではありません。
まあ、新築アパートに限ったことではないのですが、
年収600万程度のサラリーマンさんは
平均すると、毎月3万円程度の所得税を納めています。
年間にすると、36万円ですよね。
普通は年間36万円を国に納めたらそれでおしまいですが
新築アパートを購入したら
この36万円が毎年キャッシュバックされるのです。
言い方を代えると、税金還付を受け取ることができるのです。
そのからくりは、節税対策として新築アパートが
認められているからです。不動産を購入するとその購入自体が
節税対策となります。
また、経営を開始したら管理費が生じます。
その管理費も経費になるので節税対策として機能します。
さらに、賃貸経営に必要な物品購入や移動手段とうも経費として計上できます。
場合によっては、不動産経営に関係する飲食費やプレゼント購入費も経費になります。
まあ、不動産経営をすることで様々支出が必要経費と認められ、
一度サラリーマンとして
支払った所得税から
税金還付として戻ってくるわけです。
初年度はフルの30万弱が還付として戻ってくるでしょう
さらに、翌年以降も毎年10万程度が還付として戻るなら
25年間で、250万円～300万円程度の節税となります。
と、言うことは
先ほど述べた9400万円の利益＋250万円の節税額が合わさって
9650万円の利益となるわけです。
もう一度述べるなら
自己資金300万円で、7000万円の新築アパートを購入して
35年後に売却したら、総額で、9400万円を
手に入れ、さらに250万円の税金還付金を受け取ることができる
「投資」だ！
となるわけです。
↓不動産投資最高です。わたしの4棟目の物件
まさに、
手持ち資金のなかった36歳のラブ☆スカイにとっては
うってつけの投資先でした。
サラリーマンも止めるつもりはなかったので
副業としての不動産投資は最高でしたよね。
しかし、当時の私はこれだけでは満足しませんでした。
不動産投資に関わらず、太陽光発電事業でも言えることですが、
投資をして、最も利益を出す時期は
ローンを完済してからです。
ローン完済後、その不動産が役割を終えるまでに
どれだけ家賃収入を稼ぎ出してくれるか？
それは、計り知れません。
ローンさえ完済すれば無垢の家賃収入が
自分のものになるのですから、
いかに、ローン完済まで安全に賃貸経営するかに
かかっているわけです。
ローン期間が長いと長いほど、大きな利益を得るその瞬間が
遠のくのです。
もちろん、
ローン期間中はプラスマイナスゼロである投資先が
一般的ですが、そんな中、新築アパート経営は
ローン期間中についても毎月10万程度はキャッシュフローを手に入れることが
できる投資先です。
その点は初心者投資家のラブ☆スカイにはうってつけでした。
しかし、ヨーク考えてくださいよ。
不動産投資をしてもっともその恩恵を得られる時期は
ローン完済後なんだから、
はやくローン完済を済ませれば
それだけ早い段階大きなメリットを享受できますよね？
そこで、当時私はいったい何棟の新築アパートを手に入れたら
ローンを繰り上げ返済できるか
考えました。
当時、新築アパート1棟購入したら
毎月10万円、年間120万円を手に入れることができるわけです。
10年間で1200万円ですよね。
もし、3棟の新築アパートを同時に手に入れることができたら
10年後には3600万円の現金を手に入れることができます。
ちなみに、7000万円の不動産を購入した場合の
10年後の残債は当時1.4％のローンの場合は約4100万円程度です。
この4100万円は、3棟の不動産収入3600万にサラリーマンで貯蓄した
500万円を加えれば
達成することができる額です。
このことに気付いたときは衝撃でしたよね。
もう、あらゆる手段で新築アパートを3棟購入しようと
策を講じましたね。
3棟新築アパートを手に入れて、サラリーマンを続けて貯金して
10年後に3棟の内の1棟を繰り上げ返済したら
11年目から毎年500万の家賃収入が20年から30年毎年
手に入るわけですからね。
当時、なんとかして3棟の新築パートを同時購入したわけです。
現在は、当時よりも物価の上昇で利回りが少し低下しているから
新築アパートを購入しても毎月10万円を手に入れることは難しいですが
それでも、毎月5万～6万程度のキャッシュは手に入れることができます。
やはり、不動産投資は素晴らしいですよね。
現在でもこの3棟同時購入を実施することは可能です。
しかし、融資付けの条件が厳しくなってきている現在では
かなりの高属性でないと難しいですね。
また、3棟同時購入は厳しくても
3棟保有は可能です。欠点はじっくり時間がかかるので
時代背景が大きく変化してしまうため、投資家にとって最も大事な
タイミングを逃してしまう可能性があります。
繰り上げ返済を実施するための手段としては
キャッシュフローが手に入る大きな物件と
繰り上げ返済用の小さな区分や
4部屋程度の小さな木造アパートを購入するしか
ないのかもしれません。
いづれにしても、何もしない事がもっとも
人生を台無しにするわけですから
今は複数不動産同時購入にこだわるよりも
目先の自分に合った物件をどんどん購入して
その中で最も額が小さい物件を繰り上げ返済する方針で
投資を行った方が、成功の確率が上がると思います。
やはり、その時代に合った投資手法を選ぶことが大事でしょう。
今日から10日間、今年開店するフランチャイズの
研修が始まってます。
朝は９：００～夕方１８：００まで
みっちり研修です。
今年は、フランチャイズ経営と不動産投資そして、セミナー頑張ります。
ちなみに、東京セミナーは4月22日土曜日に決定しました。
まだ、25名まで4名枠がありますから
参加される方は早めに問合せください。
じっくり飲みながら投資談義に花を咲かせましょう！！
でわ
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