20140605011854266 - アパート購入時の自己資金の適正額について検証

アパート購入時の自己資金の適正額について検証 3 comments


ここからの記事を読む為に約 8 分の時間が必要

さて、久しぶりに

ラブ☆スカイ論を展開させていただきます。

今日の議題は、結構良く質問されるので

ここで述べさせていただきます。

あくまで私の持論ですし、一般論とは全く180度

逆のお話になりますので、読んだ後私を責めないでね!

さて、利回り8%の新築5000万円のアパートを購入するとします。

設定条件として

購入者は60歳で、退職金と貯蓄をあわせて

資金は5000万円あるとします。

尚且つ子供や家のローンなど支出の心配は無いとします。

人生80歳とすると、どうなるでしょう?

みなさん、どうします?

①現金5000万を投入し、現金で購入する!

②半額の2500万を投入し、銀行から金利2%・25年で2500万借りる!

③貯金5000万円を見せ金にして、全額5000万円を金利2%・25年で銀行に借りる!

ここまで、私のブログを読んできた方ならラブ☆スカイなら③のレバレッジを

がんがん利かせる手法を選ぶだろうと思いますよね。

じゃあ、ちょっとシミュレーションしてみましょう。ちょっと目からうろこ

な結果となります。

①現金購入のばあい

貯蓄:0円(支払ってしまったから)

家賃収入:400万円/年

支出:0円(修繕費は省く)

キャッシュフロー:400万円/年

投資額回収期間:5000万/400万=12.5年

○年齢別投資メリット

60歳~72歳=0円(メリット0、投資額回収期間のため)

73歳~80歳=400万×7年=2800万円

○結果

20年後の資産

2800万+回収額5000万円=7800万円

②自己資金投資額半分の場合

貯蓄:2500万円(半分支払ってしまったから)

家賃収入:400万円/年

支出:132万円/年(修繕費は省く)

キャッシュフロー:268万円/年

投資額回収期間:2500万/268万=9.3年

○年齢別投資メリット

60歳~70歳=268万円×10年-2500万=180万円

71歳~80歳=268万×10年=2680万円

○結果

20年後の資産

2860万+回収額2500万円+2500万(貯金)=7860万円

③全額借り入れた場合

貯蓄:5000万円(フルローンだから手付かず)

家賃収入:400万円/年

支出:252万円/年(修繕費は省く)

キャッシュフロー:148万円/年

投資額回収期間:0年(自己資金0だから)

○年齢別投資メリット

60歳~80歳=148万円×20年=2960万円

○結果

20年後の資産

2960万+5000万(貯金)=7960万円

どうです?

同じ60歳で投資を始めて

20年後・・・ほぼ同額・・・さらに5000万円を手元に残して

お金を借りた方が・・・若干儲かってるんですよ!

尚且つ、現金で購入した場合

投資額を回収するまでの13年間は、

貯金0からのスタートですよ・・・遊びにも行けやしない・・・。

投資額を回収するころは73歳・・・

もう旅行に行く気力もなくなってるかも・・・

夫婦どちらかが死んでるかも・・・・

銀行から5000万借りた方は

手持ちの5000万でまた、

次の投資の自己資金にすることができます。

やっぱり

私の持論は

「投資は銀行からお金を借りてしなさい!」

です。

よくアパート購入するときに、自己資金を2000万も3000万も

投入する方がいますが・・・・自己資金を回収するまでは

ぜんぜん儲かっていないのです・・・気づいてるのかな?

特に50歳過ぎて自己資金を何千万も投入してはいけません!

たんまりある自己資金は、見せ金にして

銀行からどんどん借りてアパートを建てましょう

尚且つ団信を入れておけば・・・途中で亡くなっても

支払いが・・・・チャラでーす。

相続の場合もメリットがありますよ!

だから世の中のお金持ちほど、お金を銀行からバンバン借りるのです。
「なんでお金持ってるのに銀行から借金するのか?」

の疑問はこれで解決!

ましてや、お金を持っていない若いラブ☆スカイとしては、

ほぼフルローンで投資をすることで

超レバレッジを掛けているのです。

それでは!!

1週間分の投稿でした!

この応用編で・・・マイカーをこれから買う方は

貯金が1000万あっても130万円のマーチを買うために

必ずローンを組んでくださいね。

現金で買ってはいけません。

1000万はもっと有効な投資にまわしましょう!

今回は、ローンの支払いが終わる前の状態で比較し

尚且つ60歳で投資を開始するという

よくある例で紹介しました。

ラブ☆スカイのように37歳くらいで

投資に目覚めた場合で比較してみましょう!

レバレッジのすごさを実感できます。

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

⇒続きを読む

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3 thoughts on “アパート購入時の自己資金の適正額について検証

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    もみさま
    いつもコメント感謝いたします
    ちょっとかいかぶりすぎですね
    ただのあまのじゃくなだけですよ
    誰もが不動産投資でリスクを小さくする方法が
    自己資金を多くすることだとおもっています。
    そこに違和感を私は感じてるんですよねー

  • もみのり子

    SECRET: 0
    PASS: a8a3d4b7abba2dd9e7c57cbf734e7194
    いつも思いますがラブスカイさんは頭がいいですね。
    数字が頭にばっちり入っています。
    またとても説得力のある数字です。
    勢いのある人は違いますね。
    私は大雑把だし、考え方が古いのでつい借金は…と、払えればキャッシュでと思ってしまいます。
    それではなかなかお金が増えないのですね〜。
    ラブスカイさんの考え方、とても勉強になります。
    有り難うございま〜す。
    いつも応援しています。

  • パーティ

    SECRET: 0
    PASS: 40073055f8224e84674f128df869c95f
    1週間分?のブログありがとうございます。^_^
    今回は久々の?数字がならびわかりやすかったです。
    意外だったのは1〜3まで意外に差が無かったこと。
    もっと3が多いように感じたのですが(*^_^*)
    私もレバレッジかけていますが、銀行さんの金利高いです?
    それと車のローン購入は家内からNGくらいそうです。
    また銀行によってはクルマのローンある場合、不動産用の融資にかなりのマイナスになることもあるようです。(この間不動産会社に釘?さされました。ホンダステップワゴンはやはりキャッシュ?*)
    まあ銀行さんのいろんな方針、トレンドで変わるのでしょうが。
    ビックトゥモローもうすぐですね。
    楽しみにしてます。