不動産投資に空室リスクなんて無い!


この記事を読むのに必要な時間は約 10 分です。

博多まで電車で向かっている途中のことです。

♪♪♪電話が鳴りました。

着信はあるアパート販売業者の方です。

何かよい報告予感♪

電車を下りてから電話を掛けなおしました。

「融資が下りました!6,000万越えの物件でokでました。」

とのこと!!

ちょうど4棟目の物件視察中だったのですが、

やったーとつい声を出してシマしました。

契約は、5月2週目となります。

これで、本年度の目標でもある

3棟借換えおよび2棟新築

(4棟目・5棟目)が全て成就する事になります。

4棟目と5棟目については、

建築状況もご報告できればと思います。

しかし、さすがに2棟分の頭金となると

工面を考えねばいけませんね。

とりあえず、打診して、融資が下りる事が確定してから

自己資金を工面するラブ☆スカイでした!

私はついている。

このまま、6棟目目指してがんばるぞー

でも新築物件5棟となると、

本業あわせて、年間収入で3000万が見えてきます。

まあ、これで、来年度も赤字決算税金控除確定です。

赤字決算2年連続でもアパート融資がおり続けます。

本当に銀行はお金じゃぶじゃぶで貸し先を探しているんだと

実感いたします。

みなさん新築買うなら今しかないですよ。

さて、本日は、空室リスクについて考察してみましょう。

そもそも空室リスクって何?

ラブ☆スカイなりに本来の意味に置き換えると、

「空室になって見込んでいた家賃収入が

無い期間が発生して、最悪の場合、家賃収入がローンの返済を

下回る事」・・・なのかな?

じゃあ、自己資金をたっぷり入れておいて、月賦を小さくしたら

安全なのか?ラブ☆スカイは違うと思いますね。

自己資金をたっぷり入れて月賦負担は小さくても、

結局空室がでて、見込み収入を下回れば、投入した自己資金を

食いつぶしている事になりますよね。(要は投資資金の回収が遅れますよね。)

さらに、限られた自己資金を多く入れたら、もう次の一手を打てなくなります。

それなら、なるべくフルローンにして、自己資金を

借入金利2.5%よりも高い利回りの次の投資に回した方が

投資利回り的には良いかもしれませんし、空室時のローン返済が不安であれば、

空室時にいつでも解約できる投資先を見つけたりしたほうがメリットがあります。

ラブ☆スカイは、出来うる限りフルローン・オーバーローンにして、

いくら金利面で損しようが、現金としてリスク分を貯金しておきます。

そ・れ・は・次の物件を買うためには「見せ金」が必要だからです。

物件を何棟も持っていようとも、常に現金を通帳に入れておけば、

銀行融資を取り付けるときの「見せ金」にできて、自己体力が

ある証明に出来るからです。

物件を増やす必殺技は、自己資金をどうやって多く見せる事ができるかに

掛かっています。

さて、空室リスクですが、空室が出たらリスクでもありません。

何度も唱えているように、収入見込みを下回る空室発生がリスクなのです。

ラブ☆スカイ論的には、投資時に50%の空室を見込んでシュミレーションをしていたなら

たとえ40%の空室が発生しても空室リスクとは言わないのです。

まあ、当初から空室20%も出るような物件ならはじめから

エントリーしませんので極論になりますが・・・。

と、言う事で、ラブ☆スカイとしては、

「空室リスク」=「シミュレーション失敗リスク」=「見込み違いリスク」

と置き換える事ができます。

結論からすると、不動産投資するときの物件の評価や価値の設定に間違い

が発生しないように最初にしっかりシミュレーションする事が

できれば、いわゆる空室リスクなんて無いのです。

と、ここまでは、立地条件や家賃設定シュミレーション

メンテナンス費用計画・購入価格等の当初設定さえしっかりしていれば

空室リスクは無い!とほぼ断言しておりますが、

一点だけ、そう一点だけ当初の目論見から外れるような

空室リスクに即つながってしまう

設定項目があります。これは、ラブ☆スカイのような

初心者不動産投資家にありがちです。

熟練であったり、その道の知識に精通していれば回避できるかもしれません。

次回述べます。3時間後くらい?

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。