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博多まで電車で向かっている途中のことです。

♪♪♪電話が鳴りました。

着信はあるアパート販売業者の方です。

何かよい報告予感♪

電車を下りてから電話を掛けなおしました。

「融資が下りました！6,000万越えの物件でokでました。」

とのこと！！

ちょうど4棟目の物件視察中だったのですが、

やったーとつい声を出してシマしました。

契約は、5月2週目となります。

これで、本年度の目標でもある

3棟借換えおよび2棟新築

(4棟目・5棟目)が全て成就する事になります。

4棟目と5棟目については、

建築状況もご報告できればと思います。

しかし、さすがに2棟分の頭金となると

工面を考えねばいけませんね。

とりあえず、打診して、融資が下りる事が確定してから

自己資金を工面するラブ☆スカイでした！

私はついている。

このまま、6棟目目指してがんばるぞー

でも新築物件５棟となると、

本業あわせて、年間収入で３０００万が見えてきます。

まあ、これで、来年度も赤字決算税金控除確定です。

赤字決算２年連続でもアパート融資がおり続けます。

本当に銀行はお金じゃぶじゃぶで貸し先を探しているんだと

実感いたします。

みなさん新築買うなら今しかないですよ。

さて、本日は、空室リスクについて考察してみましょう。

そもそも空室リスクって何？

ラブ☆スカイなりに本来の意味に置き換えると、

「空室になって見込んでいた家賃収入が

無い期間が発生して、最悪の場合、家賃収入がローンの返済を

下回る事」・・・なのかな？

じゃあ、自己資金をたっぷり入れておいて、月賦を小さくしたら

安全なのか？ラブ☆スカイは違うと思いますね。

自己資金をたっぷり入れて月賦負担は小さくても、

結局空室がでて、見込み収入を下回れば、投入した自己資金を

食いつぶしている事になりますよね。(要は投資資金の回収が遅れますよね。)

さらに、限られた自己資金を多く入れたら、もう次の一手を打てなくなります。

それなら、なるべくフルローンにして、自己資金を

借入金利2.5％よりも高い利回りの次の投資に回した方が

投資利回り的には良いかもしれませんし、空室時のローン返済が不安であれば、

空室時にいつでも解約できる投資先を見つけたりしたほうがメリットがあります。

ラブ☆スカイは、出来うる限りフルローン・オーバーローンにして、

いくら金利面で損しようが、現金としてリスク分を貯金しておきます。

そ・れ・は・次の物件を買うためには「見せ金」が必要だからです。

物件を何棟も持っていようとも、常に現金を通帳に入れておけば、

銀行融資を取り付けるときの「見せ金」にできて、自己体力が

ある証明に出来るからです。

物件を増やす必殺技は、自己資金をどうやって多く見せる事ができるかに

掛かっています。

さて、空室リスクですが、空室が出たらリスクでもありません。

何度も唱えているように、収入見込みを下回る空室発生がリスクなのです。

ラブ☆スカイ論的には、投資時に５０％の空室を見込んでシュミレーションをしていたなら

たとえ４０％の空室が発生しても空室リスクとは言わないのです。

まあ、当初から空室20％も出るような物件ならはじめから

エントリーしませんので極論になりますが・・・。

と、言う事で、ラブ☆スカイとしては、

「空室リスク」=「シミュレーション失敗リスク」=「見込み違いリスク」

と置き換える事ができます。

結論からすると、不動産投資するときの物件の評価や価値の設定に間違い

が発生しないように最初にしっかりシミュレーションする事が

できれば、いわゆる空室リスクなんて無いのです。

と、ここまでは、立地条件や家賃設定シュミレーション

メンテナンス費用計画・購入価格等の当初設定さえしっかりしていれば

空室リスクは無い！とほぼ断言しておりますが、

一点だけ、そう一点だけ当初の目論見から外れるような

空室リスクに即つながってしまう

設定項目があります。これは、ラブ☆スカイのような

初心者不動産投資家にありがちです。

熟練であったり、その道の知識に精通していれば回避できるかもしれません。

次回述べます。3時間後くらい？

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